Питання придбання власного житла було та залишається актуальним чи не для кожного українця. Незважаючи на нестабільну фінансову та економічну ситуацію в країні, інвестування в будівництво не втратило актуальності. Насамперед, це пов’язано з невисокою вартістю житла (у порівнянні з придбанням нерухомості на «вторинному ринку»), особливо, якщо інвестувати на етапі закладення фундаменту.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Хто володіє інформацією – володіє… квартирою,
або на що звернути увагу?
Перш за все, хотілося б звернути увагу на один випадок із практики (на жаль, непоодинокий): «Виявлено, що замовник будівництва проводить будівельні роботи на земельній ділянці, яка не надана в користування чи приватну власність, без затвердженої у встановленому порядку проектної документації та без дозволу на виконання будівельних робіт. За таке правопорушення ТзОВ «МС Імперіал» видано приписи про зупинення виконання будівельних робіт та усунення порушень, а також накладено штрафні санкції на суму 1 440 000 грн».
Саме з огляду на існування такого негативного досвіду у сфері будівництва житла, щоб стати власником нерухомості та не «проінвестувати повітря», потенційному покупцю необхідно зібрати максимальну кількість інформації про об’єкт будівництва та про забудовника. При цьому варто пам’ятати, що у відкритому доступі працюють кілька інформаційних ресурсів, а саме державних реєстрів, які допоможуть потенційному покупцю віднайти загальну інформацію та зробити власні висновки.
Зокрема, перевірити інформацію безпосередньо про забудовника допоможе Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, завдяки якому можна з’ясувати наступні питання: чи не перебуває юридична особа-забудовник У стані припинення; як давно зареєстрована юридична особа; хто є засновником юридичної особи та кінцевим бенефіціаром; хто є директором та інше. Зазначений вище реєстр допоможе також перевірити інших юридичних осіб, якщо в схемі продажу нерухомості беруть участь кілька пов’язаних юридичних осіб.
Обов’язковою є перевірка інформації про земельну ділянку, на якій планується або здійснюється будівництво (зокрема, інформації про те, кому належить право власності та інші речові права (оренда, суперфіцій тощо)). При цьому важливо розуміти, що якщо забудовник не має належним чином оформлених прав на земельну ділянку або якщо земельна ділянка не була відведена саме під житлове будівництво, в майбутньому зазначене буде підставою для визнання об’єкта самочинним будівництвом. Відповідно, ввести в експлуатацію об’єкт нерухомості та отримати право власності на нього стане неможливим.
Окрім того, на земельну ділянку можуть бути накладені обтяження (наприклад, арешт). Тому перевірка інформації про земельну ділянку є вкрай важливою з метою виключення принаймні вказаних вище ризиків.
Варто зазначити, що інформація про земельну ділянку міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна (об’єднані). З названих інформаційних ресурсів на платній основі можна отримати всю необхідну інформацію.
Не зайвою буде перевірка інформації в Єдиному державному реєстрі судових рішень про всі можливі судові спори за участю забудовника або з приводу земельної ділянки, виділеної під забудову. Цей реєстр також може «розповісти», наприклад, про кримінальні провадження щодо посадових осіб забудовника, про можливі арешти на земельну ділянку та іншу важливу інформацію, необхідну для прийняття правильного рішення потенційним покупцем.
Ще одним корисним ресурсом є Реєстр дозвільних документів на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України. В цьому реєстрі потенційний покупець може перевірити, чи має забудовник належні дозвільні документи для здійснення будівництва.
Іншими джерелами інформації, в яких може міститься корисна для потенційного покупця інформація, є сайт забудовника, будівельні форуми тощо.
Таким чином, отримавши інформацію із зазначених вище джерел, потенційний покупець може робити певні висновки про забудовника, об’єкт інвестування, зважити всі «за» і «проти» та прийняти рішення, інвестувати чи не інвестувати в цей об’єкт нерухомості.
Який спосіб інвестування обрати?
Як вже зазначалося, зростання попиту на новобудови має своїм наслідком збільшення кількості забудовників і новобудов. Відповідно, перед покупцем постає широкий вибір об’єктів нерухомого майна та варіантів купівлі бажаної квартири. При цьому забудовники, пропонуючи власну схему придбання нерухомості, запевняють покупця в її законності, надійності та відсутності будь-яких ризиків для майбутнього власника (що є найважливішим для покупця). Чи насправді це так?
Згідно зі ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами. Таким чином, законодавець обмежив можливі способи залучення грошових коштів фізичних осіб з метою будівництва (інвестування) житла.
Водночас варто зазначити, що на практиці забудовники активно використовують інші способи інвестування, ніж зазначені у ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність (наприклад, договір купівлі-продажу майнових прав, попередній договір купівлі-продажу, інвестиційний договір тощо).
Як вже згадувалося вище, інвестування шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, прямо передбачено ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Як правило, така схема придбання нерухомості виглядає наступним чином.
Інвестор укладає із забудовником договір купівлі-продажу облігації (або пакета облігацій) на певну кількість квадратних метрів у новобудові. Одночасно підписується договір бронювання (резервування) конкретного приміщення, яке закріплюється (резервується) за покупцем облігацій. В результаті до інвестора переходить право отримати це приміщення у власність після завершення будівництва. Вже після введення об’єкта в експлуатацію здійснюється обмін облігацій на приміщення на підставі договору міни (можливий також варіант отримання права власності на квартиру шляхом укладення договору купівлі-продажу). Таким чином, компанія, яка випустила облігації, отримує їх назад, а інвестор стає власником обраного ним приміщення.
У випадку обрання такого способу інвестування, потенційному покупцю обов’язково слід ознайомитися з проспектом емісії облігацій, в якому вказується термін розміщення облігацій, їхня кількість, вартість, цільове призначення, інформація про компанію та інше. Цей документ необхідно вивчити дуже уважно. Причому саме публікацію у друкованому виданні, яким є друкований орган Верховної Ради або Кабінету Міністрів України або офіційне видання фондової біржі, а не роздруківку, надану співробітниками будівельної компанії.
Згідно із загальним правилом, термін обігу та погашення облігацій, що випускаються компаніями для інвестування у житлове будівництво, повинен збігатися або перевищувати (це навіть краще) термін введення об’єкта житлового будівництва в експлуатацію. З огляду на те, що для облігацій встановлений конкретний період обігу, після його закінчення забудовник не має законодавчої можливості здійснення процедури погашення пакету облігацій в обмін на квадратні метри нерухомості до моменту внесення змін до проспекту емісії (в частині зміни кінцевого терміну погашення).
Водночас інвестору можуть запропонувати грошову компенсацію (зворотний викуп облігацій) у розмірі їх номінальної вартості (вартості придбання облігацій). Договір додатково може передбачати штраф забудовника за порушення строків введення об’єкту в експлуатацію, а також, як наслідок, закінчення строку погашення облігацій.
Отже, найбільша небезпека облігаційної схеми – це перевищення терміну обігу облігацій, оскільки після закінчення цього терміну процедура погашення буде залежати від внесення змін допроспекту емісії.
Іншим досить розповсюдженим способом інвестування є форвардний контракт (дериватив), а саме цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується в майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов’язується прийняти базовий актив і сплатити суму, визначену таким договором.
Суть зазначеної схеми інвестування полягає у наступному: забудовник та компанія з управління активами укладають договір на інвестування будівництва, тобто забудовник залучає кошти через КУА (при цьому, КУА має інвестиційний портфель, інвестиції якого формуються юридичними та фізичними особами); інвестор та КУА підписують Договір купівлі-продажу деривативу (відповідно до цього договору, покупець купує базовий актив деривативу – майнові права конкретний об’єкт нерухомості з визначеними характеристиками); забудовник та інвестор укладають Договір купівлі-продажу майнових прав.
Така схема передбачає реєстрацію на біржі форвардних контрактів (договорів деривативу), що дозволяє забезпечити гарантії інвесторам та процедуру визначення справедливої ціни базового активу (майнових прав).
Таким чином, основною перевагою окресленої схеми є те, що інвестору гарантується виняткове та переважне право на придбання квартири за договором купівлі-продажу майнових прав, що дозволяє виключити ризики подвійних продажів.
Чи є відповідальність за порушення строків введення об’єкта в експлуатацію
Закон України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» одним з основних зобов’язань забудовника закріплює своєчасне введення в експлуатацію об’єкта будівництва. Положення про право забудовника за власною ініціативою в односторонньому порядку змінювати дату введення об’єкта в експлуатацію, якщо така можливість не передбачена договором, Закон не містить.
При цьому за порушення забудовником встановлених договором термінів будівництва об’єкта нерухомості Закон надає право довірителю (покупцеві) вимагати від управителя (продавця) дострокового розірвання такого договору та повернення інвестованих у будівництво коштів.
Таким чином, якщо в договорі не вказано інше, відповідно до спеціальних норм чинного законодавства України, покупець має право на дострокове розірвання договору інвестування в будівництво з поверненням йому грошової суми, внесеної як оплату за об’єкт нерухомості. Однак у цій ситуації варто враховувати такі фактори як інфляція та тенденція до подорожчання житла. Навіть у разі повернення грошових коштів, придбати за них квартиру наразі навряд чи вийде.
Щодо застосування до забудовника штрафних санкцій за порушення термінів будівництва об’єкта нерухомості, то в цьому випадку також слід керуватися положеннями договору. Зазначене також підтверджується практикою Верховного Суду України.
Так, відповідно до постанови ВСУ від 25.06.2014 р. у справі за №6-25цс14 суд дійшов наступного висновку: «Спір між сторонами виник внаслідок невиконання відповідачем умов договору з передачі об’єкта будівництва у власність позивачки, а не внаслідок невиконання боржником грошового зобов’язання. Враховуючи викладене, правовідношення, яке виникло між сторонами, не є грошовим зобов’язанням, тому до спірних правовідносин не застосовуються положення ч. 2 ст. 625 ЦК України, у зв’язку з чим виключається можливість вимагати від ТОВ «Кредо-Інвест-Строй» сплати 3% річних та інфляційних витрат».
Таким чином, перш ніш прийняти рішення про здійснення інвестування у той чи інший об’єкт нерухомості (новобудову), потенційному покупцю варто не поспішати, а потрібно переконатися у надійності забудовника та власній фінансовій безпеці. Як показує практика, забудовників багато, але, на жаль, обманутих вкладників більше.