Інвестування в первинну нерухомість: переваги та ризики

Активний розвиток будівництва нової нерухомості на території великих міст України є підґрунтям для конкуренції між забудовниками, які намагаються привернути увагу потенційних покупців до своїх проєктів не лише шляхом реалізації цікавих архітектурних ідей, але й пропонуючи оптимальні умови придбання нерухомості. Зокрема, привабливість первинного ринку нерухомості обумовлена низькою вартістю за квадратний метр у порівнянні зі вторинним ринком (до того ж на етапі котловану житло можна придбати за половину його кінцевої вартості), наявністю різних програм, які дозволяють зробити знижки та/або розстрочки виплат, зручною інфраструктурою нових житлових комплексів, оскільки в них зазвичай розміщуються магазини, спортивні клуби, кав'ярні, аптеки, медичні центри, завдяки чому жителі будинку зможуть задовольнити більшість зі своїх потреб. Окрім того, новобудовам характерна зручна локація, включаючи розміщення дитячих садочків, шкіл, спортивних гуртків, а також обладнання приміщень сучасними охоронними системами тощо.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Однак вторинний ринок нерухомості, якщо порівнювати з первинним, є більш надійним, оскільки на вторинному ринку в більшості випадків придбавається вже готова нерухомість, право власності на яку було оформлене попередніми власниками у встановленому законодавством порядку, що можна перевірити в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже, за умови правильного юридичного супроводу укладення договору купівлі-продажу такої житлової нерухомості, покупець стає повноправним новим власником квартири.

У разі інвестування в первинну нерухомість відсутні гарантії того, що право власності на житло в майбутньому буде зареєстроване, оскільки будь-яка реєстрація речових прав на нерухомість можлива лише після того, як будівля буде введена в експлуатацію (детальніше див. нижче). Саме наявність ризику того, що новобудова, в яку були інвестовані кошти, не буде збудована, обумовлює той факт, що квадратний метр у новобудовах, які ще не введені в експлуатацію, коштують набагато дешевше у порівнянні з вартістю квадратного метра нерухомості такого ж класу, в такому ж районі міста на вторинному ринку.

Окрім того, труднощами, з якими потенційно може зіштовхнутися покупець нерухомості на етапі будівництва, є затягування забудовником строків будівництва, заморожування будівництва або неможливість введення в експлуатацію новобудови, оскільки вона збудована з порушенням норм законодавства, або невідповідність вже збудованого об'єкта будівництва запланованому. Все це ризики, на які потрібно зважити та намагатися їх мінімізувати.

Якщо все ж таки було прийняте рішення про придбання нерухомості в новобудові, яка збудована, будується або планується бути побудованою, то перед покупцем постає ціла низка питань, на які необхідно знайти відповіді, щоб максимально виключити ймовірність бути ошуканим недобросовісними забудовниками та іншими учасниками будівництва новобудов.

Перевірці підлягають такі аспекти: репутація забудовника (через Єдиний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців, громадських формувань та всі інші доступні засоби масової інформації); наявність у забудовника всіх дозвільних документів/ліцензій на будівництво (в Реєстрі дозвільних документів); прав на земельну ділянку (в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстрі судових рішень); технічні умови на підключення будинку до комунікацій; на підставі якого договору можна придбати квартиру в такій новобудові тощо. На практиці відомі такі договори придбання квартири в новобудові: купівля-продаж майнових прав, інвестиційний договір, договір купівлі-продажу облігацій, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір пайової участі в будівництві, договір про сплату пайових внесків через кооператив, форвардні контракти, договір про спільну діяльність, договір купівлі продажу деривативу.

Як правило, надійні девелопери пропонують потенційним покупцям ознайомитися зі сканкопіями документів, які містять вказану вище інформацію, на своїх офіційних сайтах або безпосередньо в центрах продажу нерухомості, а також з кількістю об'єктів нерухомості, які вже введені в експлуатацію таким забудовником. Однак певні питання мають юридичні тонкощі, які можна пропустити під час аналізу наданої девелопером інформації.

Залежно від того, які умови купівлі в новобудові запропонував забудовник, оформлення прав буде суттєво відрізнятися. У цій статті ми пропонуємо розглянути поширений спосіб придбання житлової нерухомості в новобудові шляхом участі у фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ), а саме основні учасники схеми, переваги та можливі ризики, правові підстави виникнення права власності на квартиру, а також способи захисту свого порушеного права крізь призму останньої судової практики.

Законом України «Про інвестиційну діяльність» визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва здійснюється через такі правові механізми як фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

ФФБ — це регламентована Законом України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі — Закон) схема інвестування в будівництво новобудови, кінцевою метою якого є отримання інвестором житла у власність.

У схемі придбання житла через ФФБ беруть участь такі особи: управитель (фінансова установа (банк), яка управляє інвестованими коштами); довіритель/інвестор (особа, яка інвестує в будівництво новобудови свої кошти); забудовник (юридична особа, яка займається будівництвом житла); замовник будівництва (власник земельної ділянки, на якій заплановано збудувати будинок).

Суть схеми придбання житла через ФФБ полягає в тому, що управитель затверджує правила ФФБ, укладає договір із забудовником на будівництво будинку, відповідно до умов якого останній зобов'язується ввести будинок в експлуатацію в установленому порядку та передати об'єкти інвестування установникам ФФБ у строки та на умовах, визначених правилами ФФБ і договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ обов'язково має містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ. Забезпеченням виконання зобов'язань забудовника перед ФФБ є укладені між ними іпотечні договори майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або інше нерухоме майно, що належить забудовникові на праві власності.

Окрім того, щодо кожної квартири між управителем і забудовником укладається договір уступки майнових прав та договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником взятих на себе зобов'язань управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки та змінити його (забудовника) на іншу особу або самостійно виконувати функції забудовника.

Далі ФФБ укладає з довірителями договір про участь у ФФБ відповідно до умов якого, з‑поміж іншого, за довірителем закріплюється, що довірче управління інвестованими коштами здійснюється з метою отримання у власність довірителя об'єкта інвестування (індивідуально визначену квартиру). Після 100% оплати довірителем коштів управитель на підставі договору уступки майнових прав відступає (передає) майнові права на об'єкт інвестування довірителю. Право володіння майновими правами на об'єкт інвестування засвідчується довідкою, яка видається управителем.

Таким чином відбувається акумуляція управителем коштів на будівництво новобудови, які потім перераховуються забудовнику. Забудовник споруджує об'єкт будівництва за кошти, перераховані управителем його на рахунок. В результаті завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію забудовник передає об'єкт у власність довірителям. Ліквідація ФФБ відбувається після того, як будуть виконані всі зобов'язання перед усіма довірителями — відбувається припинення функціонування такого фонду.

Переваги ФФБ: законодавча регламентованість створення ФФБ (організація керується фінансовою компанією або банком, який отримав ліцензію від Нацкомфінпослуг); будівництво та цільове використання коштів контролюється з боку ФФБ; мінімізовано ризик подвійного перепродажу об'єкта інвестування. За результатами внесення 100% оплати за договором про участь у ФФБ, довірителю видається довідка, що посвідчує право володіння майновими правами на об'єкт інвестування; особливий статус ФФБ — у разі ліквідації/банкрутства управителя грошові кошти довірителів залишаються на рахунках і можуть бути передані іншому управителю; законодавством прямо передбачена можливість заміни забудовника або управителя у разі виникнення проблем, а також право довірителя вимагати повернення внесених ним коштів на випадок порушення забудовником своїх зобов'язань (ст. 18 Закону).

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03.10.2018 р. у справі №756/9482/15‑ц залишено чинним рішення суду першої та апеляційної інстанції, в яких часткового задоволено вимоги позивача — фізичної особи — учасника ФФБ: розірвано договори на участь у ФФБ та стягнуто із забудовника інвестовані довірителем кошти в повному розмірі. Підставою для дострокового розірвання договорів стало порушення забудовником свого зобов'язання вчасно ввести новобудову в експлуатацію. Водночас вимоги щодо задоволення майнової та моральної шкоди, завданої довірителю через неправомірні дії забудовника, були відхилені в повному обсязі.

Таким чином, існують дієві правові механізми захисту порушених прав інвестора в будівництво новобудови через ФФБ, що підтверджується наведеним вище судовим рішенням.

Однак окрім переваг, придбання нерухомості через ФББ має також певні недоліки. Зокрема, в сучасних реаліях можливі ризики створення забудовником «кишенькового» управителя фонду, ризик порушення строків завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час, або взагалі припинення будівництва (що можливо також в інших схемах інвестування). Загалом, схема інвестування через ФФБ є дещо складною.

Серед усіх ризиків можна відзначити не введення новобудови в експлуатацію. Це перепона для реєстрації права власності на об'єкт інвестування навіть за умови, що будинок вже повністю збудований.

Постановою Верховного суду у справі №760/23795/14‑ц від 24.07.2019 р. було встановлено: «У листопаді 2014 р. фізична особа звернулася до суду з позовом про визнання права власності на частину об'єкта незавершеного будівництва, посилаючись на те, що 11.09.2007 р. між нею та банком був укладений договір про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання якого особа в повному обсязі сплатила внесок до ФФБ. Згідно з договором про уступку майнових прав, майнові права на проінвестовану квартиру вже були передані цій особі, однак вона не має можливості оформити право власності у зв'язку з не введенням в експлуатацію об'єкта будівництва.

Згідно з листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, у 2008 р. було проведено технічну інвентаризацію новозбудованого житлового будинку, зазначений будинок не прийнятий в експлуатацію, розпорядження про присвоєння поштової адреси не надавалося, загальна кількість квартир не відповідає висновку комплексної державної експертизи. Згідно з листом голови правління забудовника, нумерація квартир у будинку була змінена і не відповідає нумерації, яка зазначена в інвестиційних договорах про участь у ФФБ (зокрема, номер квартири, яка стала об'єктом інвестування, був змінений на інший номер).

Місцевий суд задовольнив позов та визнав за позивачем право власності на майнові права на частку в об'єкті незавершеного будівництва. Однак апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та ухвалив нове рішення з наступними мотивами. Позивач обрав неправильний спосіб захисту свого порушеного права, оскільки інвестор звернулася до суду з позовом про визнання за нею права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачається».

Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація неприйнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, поки будинок не буде введений в експлуатацію, зареєструвати право власності на квартиру, в будівництво якої були проінвестовані кошти, фізична особа не зможе.

Підсумовуючи, можна зробити такі висновки. По‑перше, переваги купівлі житлової нерухомості в новобудовах є зрозумілими. По‑друге, приймаючи рішення про інвестування в новобудову на будь-якому з етапів її будівництва, необхідно мінімізувати всі потенційно можливі ризики шляхом детального вивчення репутації забудовника та всієї документації, яка має супроводжувати таке будівництво. По‑третє, купівля нерухомості через ФФБ є порівняно безпечним способом інвестування у житло в новобудовах. Однак потрібно детально вивчити юридичні тонкощі договору про участь у ФФБ та правила ФФБ, щоб передбачити, які можливі механізми захисту прав інвестора можуть бути застосовані у разі порушення забудовником своїх зобов'язань.