Застосування шахрайських схем в угодах купівлі-продажу нерухомості завжди еволюціонували разом зі змінами законодавства та реформуванням вказаного правового інституту. Водночас ріст культури інвестування та відповідального ставлення інвесторів до укладення таких угод зумовив розвиток діяльності з попереднього аналізу (Due Diligence) об’єкта інвестування.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Важливим елементом є не лише розуміння законодавчих змін у порядку оформлення права власності та забезпечення прозорості транзакцій у процесі здійснення інвестування, але й правильний вибір об’єкта нерухомості, законність будівництва та можливість його довгострокової експлуатації з отриманням відповідного прибутку.
Придбання нерухомості без її попередньої перевірки може мати суттєві наслідки для інвестора, починаючи з необхідності залучення коштів для фінансування додаткових ремонтних робіт, усунення порушень, що були допущені під час будівництва об’єкта нерухомості, сплати заборгованості за комунальні послуги та закінчуючи ризиком втрати права власності на придбаний об’єкт.
З метою мінімізації настання можливих негативних наслідків у майбутньому потенційним інвесторам рекомендовано проводити перевірку (Due Diligence) обраного об’єкта нерухомості з обов’язковим залученням юристів, фінансових аналітиків та відповідних технічних спеціалістів.
Ключовими питаннями, які потребують глибокого вивчення у процесі проведення Due Diligence, є аналіз об’єкта нерухомості та можливості його відчуження власником, наявність правовстановлюючих документів і технічної документації. Крім того, у процесі проведення Due Diligence охоплюються питання, пов’язані з перевіркою земельної ділянки та її правового статусу.
Pre-Due Diligence
Першим кроком у процесі дослідження об’єкта нерухомості є проведення попереднього аналізу наявної інформації про такий об’єкт з публічних джерел (державних реєстрів, інших електронних ресурсів), а також ключових правовстановлюючих документів (так званий Pre-Due Diligence). Метою проведення Pre-Due Diligence є встановлення достовірної інформації про обрану інвестором нерухомість у розрізі наявності арештів або інших обтяжень (іпотека, застава тощо); наявності судових спорів; законності будівництва та експлуатації; наявності підвищеного суспільного інтересу до нерухомості (публічних спорів, мітингів та масових акцій протесту тощо); наявності особливих правових статусів (культура спадщина).
Ефективне проведення попереднього аналізу надасть можливість інвестору прийняти зважене рішення про проведення подальшого Due Diligence обраної нерухомості з її наступним придбанням або доцільність пошуку іншого об’єкта для інвестицій.
Аналіз правовстановлюючих документів
Отримана інформація та документи в межах проведення Pre-Due Diligence об’єкта нерухомості є основою для подальшого дослідження його правового статусу, режимів користування, проведення аналізу правовстановлюючих документів та відповідної технічної документації.
Зокрема, правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності, як правило, можуть бути договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, договір довічного утримання (догляду), спадковий договір, рішення суду, рішення органу місцевого самоврядування тощо.
Залежно від виду правовстановлюючого документа, експерти визначають подальший перелік питань, які потребують особливої уваги та додаткового дослідження. Наприклад, у процесі аналізу договорів (купівлі-продажу, міни, дарування, тощо), перш за все перевіряється оформлення їх відповідно до вимог законодавства, в тому числі положень статей Цивільного кодексу України, зокрема щодо наявності обов’язкового нотаріального посвідчення.
Окремо варто звернути увагу на наявність законодавчих колізій, які могли бути в момент оформлення права власності продавцем. Наприклад, у період дії положень Цивільного кодексу УРСР розповсюдженою була практика укладення угод купівлі-продажу нерухомості із залученням спеціалізованих товарних бірж. Такі договори, згідно із Законом України «Про товарні біржі», не підлягали нотаріальному посвідченню та набували юридичної сили з моменту їх реєстрації на біржі. Водночас у цивільному законодавстві існувала спеціальна норма, яка передбачала обов’язкове нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу житлового приміщення, покупцем якого виступала фізична особа.
Тому право власності на нерухомість, яке свого часу було оформлено за допомогою вказаного правового механізму та без нотаріального посвідчення, сьогодні фактично потребує додаткових процедур щодо його легалізації та підтвердження.
Аналіз технічного стану об’єкта нерухомості та режиму використання
Неодмінною частиною процесу проведення Due Diligence є перевірка технічної документації, аналіз якої дає розуміння реального стану об’єкта нерухомості та можливості його використання за функціональним призначенням. Обсяг та види технічної документації, що підлягатиме аналізу, напряму залежить від типу об’єкта нерухомості та періоду його експлуатації.
Наприклад, досліджуючи новобудови, важливо проаналізувати будівельний паспорт об'єкта, декларацію про готовність до експлуатації, акт готовності об'єкта до експлуатації, сертифікати відповідності закінченого будівництва об’єкта. Розглядаючи об’єкти нерухомості на вторинному ринку, доцільною є перевірка технічного паспорта об'єкта з даними про його фізичну зношеність, висновку проектної або науково-дослідної організації, санітарно-епідеміологічної служби.
Обов’язковим питанням, що потребує перевірки незалежно від типу нерухомості, є підтвердження належного стану внутрішньобудинкових систем та підключення об’єкта до комунікацій з тепло-, водо-, енергопостачання. При цьому підтверджувальними документами можуть виступати договори про надання житлово-комунальних послуг.
Окремого дослідження потребує наявність спеціальних статусів або режимів користування об’єктом нерухомості. Це питання особливо актуальне у разі придбання нерухомості для подальшого її використання в комерційних цілях (розміщення офісу, магазину, тощо).
Зокрема, чинний Житловий кодекс України передбачає розподіл нерухомості на житловий та нежитловий фонди, кожен з яких може використовуватися виключно за своїм призначенням. Тобто використання житлових квартир для розміщення в них комерційних установ можливе лише після їх переведення у нежитловий фонд. При цьому варто пам’ятати, що зміна правового статусу приміщень, які розташовані в об’єктах нерухомості, що визнані пам’ятками архітектури та охороняються як об’єкти культурної спадщини, заборонена на законодавчому рівні.
Аналіз земельної ділянки, на якій розташований об’єкт нерухомості
Due Diligence обраного об’єкта нерухомості обов’язково повинен охоплювати дослідження земельної ділянки, яке може здійснюватися за двома напрямками: встановлення правового статусу землі та її інженерно-технічних характеристик.
Основним завданням дослідження правового статусу земельної ділянки є встановлення факту її використання за цільовим призначенням. Поширеними є випадки будівництва житлових та нежитлових об'єктів нерухомості на земельних ділянках за фактичної відсутності документів, що підтверджують право на її використання (володіння), в тому числі за цільовим призначенням. Придбання комерційної нерухомості, побудованої на земельних ділянках сільськогосподарського призначення, несе ризик визнання в судовому порядку такого об’єкта нерухомості незаконним та потребуватиме проведення додаткових заходів щодо зміни правового статусу землі, а в деяких випадках – знесення незаконного об'єкта.
Дослідження інженерно-технічних характеристик земельної ділянки є актуальним у разі придбання новобудов, розміщених на територіях, які раніше використовувалися в промислових цілях (колишні території заводів, фабрик, науково-дослідних інститутів) або розміщені в місцях, де можуть відбуватися зсуви ґрунту, підтопи тощо.
Також варто звернути увагу не лише на наявність дозволу на будівництво, але й на технічні характеристики об’єкта, який може бути збудований на тій чи іншій земельній ділянці. Частими є випадки, коли земельні ділянки, що технічно придатні для розміщення невеликих капітальних споруд, фактично використовуються для будівництва багатоповерхових житлових та нежитлових комплексів.
Для проведення зазначених досліджень необхідно проаналізувати порядок виділення земельної ділянки власнику (в тому числі строки та порядок її використання) та відповідну землевпорядну документацію (дозволи на розробку землевпорядної документації, документи щодо зміни цільового призначення (у разі наявності), технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки, її поділ та/або об'єднання).
Висновок
Таким чином, можна зробити висновок, що проведення Due Diligence нерухомості є достатньо складним і комплексним процесом, який потребує залучення кваліфікованих спеціалістів. У разі придбання нерухомості суб’єктом господарювання такого роду дослідження обов’язково потребують додаткового залучення податкових консультантів та аудиторів.
При цьому поширення практики проведення Due Diligence до моменту здійснення транзакції з придбання об’єкта нерухомості та фактичного переоформлення права власності свідчить про її ефективність та можливість прийняття виважених рішень, що дозволять мінімізувати не лише фінансові, але й репутаційні ризики потенційного інвестора.