Враховуючи сучасні тенденції первинного ринку нерухомості, експерти стверджують, що попит на купівлю квартир в новобудовах знизився.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У багатьох будівельних компаній немає можливості надавати кредити та розстрочку після введення об'єкта в експлуатацію, а отримати позику в банку на купівлю квартири останнім часом стало складніше, відсоткові ставки відчутно підвищилися. Крім того, фінансові установи висувають високі вимоги до застав.
За останній рік будівельні компанії суттєво підвищили ціни на квадратні метри, що також відлякало покупців. Найголовнішим механізмом для залучення покупців на первинному ринку житла залишається зниження цін. Однак забудовники обмежені механізмами ціноутворення та собівартістю спорудження житла.
Забудовники, що ведуть будівництво нових житлових комплексів, зобов’язані оплачувати свою частину у розвитку соціально-економічної сфери населеного пункту, в якому ведуть будівництво.
Відповідно до умов чинного законодавства, замовник будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної й соціальної інфраструктур населеного пункту, що відповідно до ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є пайовою участю у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником коштів (до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію) до відповідного місцевого бюджету для створення та розвитку зазначеної інфраструктури.
Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами та правилами.
При цьому не враховуються витрати замовника будівництва на придбання й виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж, споруд та транспортних комунікацій.
Існує й позитивний момент – граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Однак його також встановлює орган місцевого самоврядування. Здебільшого розмір пайових внесків замовників будівництва обчислюється в сумі, що дорівнює граничному розміру (10% від загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта – для нежитлових будівель та споруд та 4% – для житлових будинків). Однак сплата пайового внеску до місцевого бюджету не є останнім офіційним платежем у процесі будівництва.
Проаналізувавши природу формування та обчислення пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, «пайовий внесок» завуальовано підпадає під категорію так званих непрямих податків, які заборонені українським законодавством.
Крім того, забудовнику доводиться будувати інженерні мережі й об’єкти інженерної інфраструктури за межами своєї земельної ділянки, які здебільшого безоплатно переходять у власність приватних газових та енергомонополій.
Розмір сплаченої суми пайової участі замовників будівництва відчутно впливає на вартість квадратного метра житла для кінцевого покупця, інвестора. Ціна первинного ринку житлової нерухомості збільшується пропорційно витратам замовника.
Зменшення граничного розміру пайової участі з 4% до 3% від загальної кошторисної вартості нового будівництва, реконструкції житлових будинків дозволить зменшити необґрунтоване навантаження на забудовників та інвесторів житла.
Пайова участь замовників у створенні й розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту є обов’язковим внеском, який замовник має сплатити до бюджету населеного пункту згідно з договором про пайову участь, укладеним з органом місцевого самоврядування.
Однак, зазвичай, замовник будівництва є платником податку на додану вартість. У зв’язку з неможливістю отримання при сплаті суми пайового внеску податкового кредиту та податкової накладної від органу місцевого самоврядування, разом з сумою пайового внеску замовник сплачує ще 20% від суми пайового внеску, що врешті-решт збільшує суму до сплати й суперечить основним принципам оподаткування щодо нейтральності оподаткування – встановлення податків та зборів у спосіб, який не впливає на збільшення або зменшення конкурентоздатності платника податків.
Доцільно також зменшити граничний розмір пайової участі замовників будівництва у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури з 7% до 4% від загальної кошторисної вартості нового будівництва при реконструкції нежитлових будівель та споруд. Оскільки сплата пайової участі замовником будівництва обчислюється з урахуванням окремої суми до сплати за будівництво паркінгів при будівництві житлових будинків, що також не є економічно обґрунтованим та соціально справедливим обчисленням розміру сплати пайової участі.
Оскільки, на прикладі Києва, у місті існує катастрофічний дефіцит паркомісць та підземних паркінгів, центральна частина міста вдень та спальні райони увечері переповнені транспортними засобами.
Замовник будівництва, з метою забезпечення паркомісцями майбутніх мешканців нового будівництва, проектною документацією передбачає можливість розміщення паркомісць та підземних паркінгів у житлових будинках нового будівництва чи реконструкції існуючого. Однак за їх наявність та розміщення, навпаки, він повинен сплачувати одну з частин суми пайового внеску у створенні й розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста. Сума, що обчислюється з загальної площі паркінгу, зонального коефіцієнту, індексу інфляції, є досить значною та не є соціально обґрунтованою.
Відповідно, витрати, які поніс замовник будівництва, після введення об’єкту в експлуатацію лягають на кінцевого споживача.