Поняття «будівництво» є досить широким та виходить за межі загальноприйнятих уявлень про земельну ділянку та гору цегли поруч. Законодавчо закріплено, що будівництво включає, окрім нового будівництва як такого, ще й реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт. До того ж, ДБН містять згадку про «перепланування» та «переобладнання». Ці поняття є водночас схожими та кардинально відмінними, тож розбиратись, чи то було нове будівництво, чи реконструкція, часто доводиться судам.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У цій статті ближче розглянемо, що ж воно за будівництво, та що з цього приводу кажуть суди.
Будівництво = нове будівництво
Термін «нове будівництво» міститься, наприклад, у ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Про архітектурну діяльність». Однак і там, і там воно визначається лише як складова будівництва загалом.
Новим буде будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об’єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в т.ч. добудова зупинених об’єктів незавершеного будівництва. Якщо визначення здається занадто зрозумілим, радимо пригадати початок статті: відрізнити нове будівництво від інших його видів інколи досить складно.
№ 1. Нове будівництво чи капітальний ремонт?
Так, у справі No815/2368/18 позивач звернувся з адміністративним позовом до управління ДАБК Одеської міської ради за наслідками здійснення відповідачем ряду заходів архітектурно-будівельного контролю. Одним із спірних питань, досліджуваних судами, було твердження управління ДАБК про зазначення позивачем у повідомленні про початок виконання будівельних робіт недостовірних даних щодо виду будівництва — капітальний ремонт. Відповідач, у свою чергу, вважав, що на об’єкті проводиться нове будівництво.
Приводом для розбіжності стало здійснення позивачем кладки стін літньої кухні. Управління ДАБК розцінило це як демонтаж існуючої будівлі та будівництво нової. Однак КАС ВС у постанові від 11.02.2021 р. дійшов висновку, що той факт, що роботи з ліквідації аварійного стану будівлі літньої кухні та кладка стін виконувалась без змін геометричної форми та з того ж каменю, ще не дає підстав вважати виконувані роботи новим будівництвом.
№ 2. Об’єкт незавершеного будівництва: що з правом власності?
Коли йде мова про нове будівництво, доцільним буде зазначити про існування такого явища, як незавершене будівництво. Одним з визначальних прикладів судової практики щодо об’єктів такого будівництва є постанова КГС ВС у справі № 909/175/18.
У цій справі спір виник саме з приводу об’єкта незавершеного будівництва – котельні, будівельні роботи відносно якої виконувались позивачем. Згодом райрадою було прийнято рішення, яким вказаний об’єкт було включено до списку об’єктів спільної власності територіальної громади та передано в оперативне управління центральній лікарні. Позивачем було ініційовано судовий спір з приводу визнання за ним права власності на матеріали, що були використані в процесі будівництва, а також визнання незаконним та скасування рішення райради як такого, що порушує майнове право позивача.
Основним аргументом сторони позивача було те, що до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. КГС ВС у постанові від 21.03.2019 р. з таким аргументом, звичайно, не сперечався, однак зазначив, що його може бути застосовано лише у випадку наявності всієї дозвільної документації, тобто 1) документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, 2) дозволу на виконання будівельних робіт, а також 3) документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
З огляду на те, що позивач фактично не мав жодних дозвільних документів ані на користування земельною ділянкою, ані на здійснення будівництва, суд касаційної інстанції не знайшов підстав для задоволення позовних вимог про визнання права власності на матеріали, а також скасування рішення райради.
Будівництво = реконструкція
Реконструкція — це перебудова вже введеного в експлуатацію об’єкта зі зміною його геометричних розмірів, функціонального призначення, в результаті чого змінюються його основні техніко-економічні показники, відбувається удосконалення виробництва, поліпшуються умови експлуатації. Ремонтні роботи, які передбачають втручання в несучі конструкції, інженерні мережі, зміна фасаду будівлі, зміна опалюваної площі і є реконструкцією. На час виконання цих робіт експлуатація об’єкта призупиняється.
ВС висловлено ряд правових позицій, які роз’яснюють декілька важливих питань, пов’язаних з ре- конструкцією.
№ 3. Як відрізнити реконструкцію від інших будівельних робіт
Не все будівництво, що призводить до зміни геометричних розмірів об’єкта, є реконструкцією. У справі № 742/1756/17 ДАБІ було проведено перевірку та виявлено внесення замовником в декларацію про готовність об’єкта до експлуатації недостовірних відомостей. Однією з таких відомостей було визначення категорії будівельних робіт як «капітальний ремонт» замість «реконструкція».
Вирішуючи, які все ж будівельні роботи були проведені, КАС ВС вказав, що реконструкцією можуть вважатися будівельні роботи, обов’язковим результатом яких є: 1) зміна основних техніко-економічних показників, 2) забезпечення удосконалення виробництва, 3) підвищення техніко-економічного рівня об’єкта, 4) поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Зазначені зміни та удосконалення мають бути наслідком зміни геометричних розмірів та/або функціонального призначення об’єкта будівництва.
Незважаючи на наявність у проєктній документації відомостей про проведення геометричних змін (зміна форми покрівлі, пробивання прорізів у цегляних стінах), вони не призводять до одного з зазначених результатів, тому не є реконструкцією.
№ 4. Поточний ремонт не є реконструкцією, тож дозвіл не потрібен
Зазвичай для проведення реконструкції необхідне отримання відповідних дозвільних документів та подальше введення об’єкта в експлуатацію. КАС ВС здійснював перегляд справи No814/162/16, за обставинами якої позивачем були виконані ремонтні роботи у вигляді монтажу скляних стінок, фарбування стін, заміни дверей, розміщення вивісок з назвами та логотипами банку. ДАБІ було проведено перевірку та встановлено, що ці роботи є реконструкцією і проведені самовільно, без реєстрації документів, що надають право на будівельні роботи. Як наслідок, зупинено експлуатацію приміщення, заборонено виконання подальших будівельних робіт.
КАС ВС, спираючись на поняття та ознаки реконструкції, вироблені ВС у справі № 742/1756/17, яка згадувалась вище, встановив, що проведені ремонтні роботи не змінили площу приміщення, його конструкцію та функціональне призначення. Навпаки, ці роботи є дрібними, без мети зміни конструктивних елементів споруди, тому можуть бути кваліфіковані як поточний ремонт.
Крім того, зміна виду діяльності, яку веде суб’єкт господарювання, не може вважатися реконструкцією приміщення, оскільки не передбачає його перебудови. Нежитлове приміщення не передбачає зазначення в документації конкретного функціонального призначення, тому може використовуватись під різні цілі. Тож для проведення подібних робіт, які, по суті, не є реконструкцією, дозвільна документація не потрібна.
№ 5. Отримання будівельного паспорта потребує згоди співвласників земельної ділянки
Один із співвласників земельної ділянки отримав будівельний паспорт на реконструкцію житлового будинку, що знаходиться на її території, а інший співвласник цієї ділянки оскаржив його отримання через відсутність його згоди на це (справа № 1940/1891/18). КАС ВС погодився з цією позицією та зазначив, що згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) в обов’язковому порядку подається як для розміщення нових, так і для реконструкції існуючих об’єктів будівництва. Тому однією з обов’язкових умов отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки є засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.
№ 6. Участь замовників реконструкції у розвитку інфраструктури міста
Об’єднаною палатою КГС ВС розглядалося питання, чи повинен замовник будівництва, який здійснює реконструкцію, сплачувати внесок на розвиток інфраструктури міста та укладати відповідний договір (справа № 922/3049/18). Головним аргументом проти укладення договору було те, що реконструкція відбулася без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаменту будівлі: роботи здійснювалися на 4 поверсі будівлі, і приміщення не є прилеглими до фундаменту.
Проте КГС ВС дійшов протилежних висновків, оскільки законодавством передбачено обов’язок замовника, який має намір забудови земельної ділянки, взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Реконструкція також відноситься до поняття забудови території, тому замовник має обов’язок з укладення відповідного договору.
Ще одна важлива позиція ВС (справа № 922/476/20), яка стосується як нового будівництва, так і реконструкції, це те, що реєстрація права власності на самочинне будівництво не припиняє його статусу самочинного. Під час формування цієї позиції КГС ВС використав наступний висновок ВП ВС: державна реєстрація права власності на нерухоме майно свідчить про офіційне визнання державою факту набуття, зміни чи припинення права на нерухоме майно. Тобто державна реєстрація — одна зі складових, необхідних для виникнення права власності, та самостійного значення щодо підстав виникнення права власності вона не має. Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що таке будівництво здійснила, не змінює правовий режим цього будівництва як самочинного.
Будівництво = перепланування
Перепланування часто ототожнюють з реконструкцією, однак ці поняття кардинально відрізняються. Переплануванням можна назвати будівельні роботи, в результаті яких не зачіпаються несучі стіни, однак змінюються фізичні параметри нерухомості. Це, наприклад, об'єднання ванни з туалетом, демонтаж перегородок балконного отвору, улаштування нових елементів і деталей, тамбурів, прибудова балконів.
Ще одне поняття, з яким можна сплутати перепланування, — переобладнання. Останнє стосується влаштування різного інженерного обладнання, такого як опалення, вентиляція, перенесення газових приладів. Розуміння суті перепланування та вміння відрізнити його від інших будівельних робіт може убезпечити від отримання непотрібних дозвільних документів, зайвого витрачання часу та грошей.
Правова позиція КЦС ВС, яка є важливою в контексті цього питання, звучить так: будівельні роботи, які не передбачають втручання у конструктивні елементи будівлі (перепланування), не потребують отримання дозвільних документів на проведення таких робіт (постанова від 28.04.2020 р., справа № 727/11479/17). Як наслідок, після завершення таких робіт введення об’єкта в експлуатацію не потрібне.