Ст. 47 Конституції України гарантує кожному з нас право на житло. При цьому зазначається, що держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме можливість побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Тобто Конституція незалежної України, на відміну від радянського Житлового кодексу (до речі, який у нас досі діє), передбачає не забезпечення безкоштовним житлом, а створення сприятливих умов, за яких громадяни самостійно зможуть вирішити своє житлове питання.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Далеко не всі нормативні документи, ухвалені в перші роки Незалежності нашої країни, в нинішніх умовах та економічних обставинах можуть бути взірцем для наслідування. Проте Концепція житлової політики, що була прийнята далекого 1995 р., за винятком деяких моментів, до сьогодні не втрачає актуальності. Документ передбачав, що його основні постулати визначать напрямки подальшої роботи з розвитку житлової політики в Україні. Концепцію викладено системно і поетапно. Саме так мала реалізовуватися житлова політика нашої держави. Однак, напевно, автори концепції або на цьому й зупинилися, або їхні напрацювання не викликали зацікавленості у тих, хто протягом цих років вирішував долю країни.
Як і в більшості галузей економіки, відсутність системних та послідовних рішень не дозволили Україні вибудувати ефективну державну житлову політику, спрямовану на створення умов, за яких кожен українець зміг би самостійно вирішити своє житлове питання. На мою думку, чинна Концепція житлової політики — це системний документ, який знайшов свою практичну реалізацію в сотнях окремих постанов, указів, законів, якими в той чи інший час намагалися врегулювати питання житлової політики. В переважній більшості все це точкові, тимчасові кроки, які були несистемними та не є сталими рішеннями у вирішенні житлових питань наших громадян.
Попри значну кількість новобудов, 54% громадян України мешкають у перенаселеному житлі. Тоді як у Великій Британії, Франції, Фінляндії, Германії рівень перенаселення складає 7%, а в Бельгії взагалі 2%. Можливості вирішення житлового питання, які існують в розвиненій Європі, мають бути доступними в Україні. Крім того, ми приєдналися до глобального процесу забезпечення сталого розвитку — реалізації Цілей сталого розвитку, які були офіційно затверджені на засіданнях Генеральної Асамблеї ООН у вересні 2015 р. Ціль 11 ЦСР передбачає, що до 2030 р. має бути забезпечений загальний доступ до достатнього, безпечного, недорогого житла й основних послуг та упорядкувати нетрі.
Певна частина українців, як парадоксально це не звучало б, все ще чекає на безкоштовне житло від держави. Останні соціологічні дослідження визначають, що 11% громадян вірять у таке «диво». Проте варто дивитися правді у вічі й не обманювати людей. Світова практика та аналіз рівня доходів більшості громадян нашої країни свідчать, що єдиним можливим варіантом придбання житла у власність для наших громадян може бути іпотека — в тому випадку, якщо відсоткові ставки за нею досягнуть прийнятного для більшості людей рівня.
Згідно з одним із соціологічних опитувань, основним чинником, який стоїть на заваді вирішення житлового питання, для 89% громадян України є нестача власних коштів. Отже, суспільство очікує від держави активної житлової політики, а попит на іпотечне кредитування є високим. У більшості країн Європейського співтовариства розмір ставки за іпотечним кредитом не перевищує 3%. У Німеччині, Швейцарії, Швеції ставки можуть бути меншими ніж 1%, а в Данії взагалі минулого року були зафіксовані від'ємні ставки за іпотекою. При цьому такі ж умови можуть бути запропоновані для іноземних громадян.
А що у нас? Відсутність протягом тривалого часу системних рішень у житловій політиці, світові фінансові кризи, які помітно позначилися на Україні — все це має результатом те, що сьогодні кредитні ставки за іпотечними кредитами українських банків далекі від європейських. Відомо, що для іноземних країн, навіть за умови існування низьких відсоткових ставок за іпотечним кредитом, властивою є реалізація державних програм, що надають підтримку громадянам, які бажають отримати іпотечний кредит. Це може бути компенсація першого внеску за кредитом, компенсація частини відсотків, податкові преференції тощо.
В Україні також є такі програми. Варто відзначити, що Держмолодьжитло апробувало низку механізмів реалізації житлових програм, у тому числі тих, головною метою яких є здешевлення іпотеки для кінцевого бенефіціара — громадянина України. Єдиною проблемою програм є відсутність системності в їх реалізації та значний вплив на формування умов цих програм можновладців, які в той чи інший період стояли біля керма нашої країни. Не завжди вектор їхнього впливу можна пояснити логічно. Часто це були рішення, сповнені популізму та бажання отримати швидкий результат, який не був тривалим.
Умовно всі житлові програми в Україні можна розділити на дві категорії — «банківські іпотечні кредити з пільговими ставками» та «доступна іпотека від держави». Перше — це програми, які надавали можливість отримати банківські іпотечні кредити. За цими програмами громадяни отримували кредити в банку, а Держмолодьжитло компенсувало частину відсотків коштом державного або місцевого бюджету. Залежно від умов конкретної програми, розмір компенсації розраховувався з огляду на облікову ставку Нацбанку або визначався конкретний відсоток, що компенсується. Програми насправді ефективні, адже до них залучений банківський ресурс. Завдяки активному кредитуванню спорудження житла розвивається будівельна галузь.
В роки, коли відбувалося укладення договорів про компенсацію, іпотечне кредитування в Україні стрімко зростало. Тож програми мали значний попит. Їхніми учасниками була молодь або громадяни, які визначалися такими, що потребують житла відповідно до порядків надання компенсації. Проте бажання отримати швидкий ефект, залучити якнайбільше громадян до отримання іпотечного кредиту в банку превалювали над здоровим глуздом і фінансово-економічними розрахунками.
До прикладу, коли протягом 2003–2008 рр. реалізовувалася програма для молоді, відсутність квотування кількості укладених угод про надання компенсації на рік, необмежений строк виплати компенсації (за першими угодами це було до 30 років користування кредитом банку) мали наслідком прорахунки у визначенні обсягів необхідних ресурсів для виплати компенсації. Це вело до зупинення програм в частині укладення нових угод.
У 2012 р. програма компенсації запрацювала в оновленому вигляді. Тут були залучені вже більш раціональні підходи, її учасниками була не тільки молодь, компенсація виплачувалася протягом 15 років. Проте у 2014 р. цю програму зупинили. Наразі сплачується лише компенсація за раніше укладеними договорами. Загалом, тоді зупинилося іпотечне кредитування фізичних осіб.
Як показала практика, найбільш оптимальний строк виплати компенсації — протягом перших 5 років користування кредитом. Також в Україні є програми, які передбачають кредитування Держмолодьжитлом та регіональними управліннями Держмолодьжитла коштів коштом державного або місцевих бюджетів. Основною особливістю цих програм кредитування є пільгова відсоткова ставка, а також те, що кошти від повернення наданих кредитів спрямовуються на нові кредити.
Кредитує за цими програмами Держмолодьжитло на строк від 20 до 30 років, залежно від категорії учасників: молодь, педагогічні працівники, науковці, учасники АТО/ООС, внутрішньо переміщені особи, медики, працівники бюджетної сфери тощо. Відсоткова ставка за такими кредитами встановлюється на підставі постанови Уряду або рішення місцевої влади. Сьогодні ставка, залежно від програми, складає від нуля до ставки, що дорівнює обліковій ставці НБУ.
Для спрощення участі громадян Держмолодьжитло запровадило електронну подачу заяв для участі у програмах, відкриті реєстри учасників програм і кандидатів на участь. Зацікавленість у програмах доволі висока: зараз налічується понад 17 тис. кандидатів, зареєстрованих на участь у програмах кредитування. Як бачимо, житлові програми затребувані суспільством, адже доступна іпотека — це ще один крок до того, щоб наші громадяни отримали доступ до комфортного та достатнього житла.
На мою думку, сьогодні доцільно створити три рівні вирішення житлового питання громадян України. В цьому контексті я розглядаю лише програми підтримки громадян в їхньому прагненні придбати власне житло і не торкаюся питання безкоштовного забезпечення житлом (тимчасовим, соціальним, орендним).
Перший рівень — іпотечне кредитування придбання житла від комерційних і державних банків за ринковими ставками (винесемо за дужки питання доступності цих ставок). Другий рівень повинен охопити громадян, які мають можливість отримати іпотечний кредит у банку та при цьому потребують підтримки держави в перші роки погашення кредиту. Для них має працювати програма компенсації частини відсотків за іпотечним кредитом протягом перших років користування кредитом. Третій рівень — це доступна державна іпотека для соціально вразливих осіб.
Однак фундаментом житлової політики держави має бути системність і послідовність. Лише за цієї умови можна створити сприятливі для більшості українців умови для вирішення їхнього житлового питання.