Будівельна галузь є масштабною нішею суспільних відносин, яка перебуває у постійній трансформації, оновленні та вдосконаленні. Для кожного ця тема близька, оскільки їй притаманні риси буденності: кожен власник нерухомості бодай раз у житті замислювався над тим, як “вдихнути нове життя” у свою “стареньку” нерухомість. А тому закономірно постає питання вибору механізму втілення такого амбітного плану.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Що воно таке і з чим його їдять
Загальне визначення поняття «будівництво» міститься у статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 року №3038 – VI (в редакції, що чинна на момент написання статті) та вживається у такому значенні: нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об’єкта будівництва. Відповідно, будівельними роботами, згідно з нормами Постанови Кабінету Міністрів №466 від 13.04.2011 року «Деякі питання виконання підготовчих та будівельних робіт», слід вважати роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.
У відповідності до п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», реконструкція – це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується вдосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частини (за умови їх автономності).
Верховний Суд у постановах від 29 квітня 2020 року у справі №742/1756/17 та від 15 травня 2020 року у справі №813/1885/16 наголошує на тому, що реконструкцією можуть вважатися будівельні роботи, в результаті яких здійснюється зміна основних техніко-економічних показників об’єкту, забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. При цьому зазначені зміни та вдосконалення мають бути наслідком зміни геометричних розмірів та/бо функціонального призначення об’єкту будівництва. Відповідно, роботи, якими не змінено площу нежитлового приміщення, його конструкцію та функціональне призначення, не є реконструкцією, а тому не потребують отримання дозвільних документів на їх виконання.
Порядок перш за все
За загальним правилом, проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
- отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
- розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності», її експертизи;
- затвердження проектної документації;
- виконання підготовчих та будівельних робіт;
- проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів (крім об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об’єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування);
- прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
- реєстрація права власності на об’єкт містобудування.
Спланувати перепланування
Юридичний зміст поняття «перепланування» та його визначальні характеристики можемо відслідкувати через призму норм Житлового кодексу Української РСР від 30.06.1983 року №5464-Х (далі - Житловий кодекс) та Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 року № 76.
Так, у статті 100 Житлового кодексу визначено, що виконання наймачем робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребують отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не потребується. Ця норма кореспондує із приписами статті 152 Кодексу в частині виконання власниками робіт із переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду.
Виконання робіт, визначених частиною першою статті 100 Житлового кодексу, внаслідок яких змінюється площа, кількість чи склад приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду, допускається за письмовою згодою наймодавця (орендодавця), якщо інше не передбачено договором найму (оренди).
У відповідності до п.1.4.5 Правил утримання жилих та прибудинкових територій, для отримання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:
- § копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
- § копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
- § проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
- § згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.
Заява направляється до відповідного органу архітектури та містобудування при органі місцевого самоврядування. І вже після отримання рішення від органу місцевого самоврядування про надання дозволу на перепланування/переобладнання замовник може розпочинати здійснення повного спектру будівельних робіт із перепланування згідно із проектом.
Таким чином, під переплануванням розуміємо вид робіт, які виконуються шляхом перенесення, розбирання і влаштування перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів без втручання в несучі конструкції та зі збереженням зовнішніх геометричних розмірів, а саме:
- демонтаж або влаштування вбудованих шаф, антресолей і комор у допоміжних приміщеннях;
- влаштування чи закриття дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах між двома житловими кімнатами, житловою кімнатою та коридором, житловою кімнатою та кухнею, кухнею та коридором;
- влаштування перегородок в підсобних приміщеннях з легких матеріалів;
- збільшення площі допоміжних (нежитлових) приміщень за рахунок коридору;
- зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін;
- об’єднання приміщень шляхом демонтажу перегородок і ненесучих стін;
- засклення балконів і лоджій;
- об’єднання ванної кімнати і туалету в один санвузол без втручання в загальнобудинкову вентиляційну шахту;
- збільшення житлової площі за рахунок зменшення нежитлових приміщень.
Практичні нюанси та наслідки самочинного будівництва
Дуже часто на практиці має місце така ситуація, коли особа спочатку здійснює комплекс будівельних робіт, і тільки потім, коли постає питання відчуження збудованого об’єкту, замовник починає перейматися питаннями приведення документації у відповідність до норм чинного містобудівного законодавства. Є таке рішення правильним або ж хибним? – вирішувати кожному особисто. Однак, в рамках дослідження зазначеної тематики, спробуємо розібратися у ситуації, проаналізувавши норми законодавства України та судову практику, що склалася.
У випадках, коли житловий будинок, будівля, споруда та інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу на будівництво чи належно затвердженого проекту, або ж з істотним порушенням будівельних норм і правил – такий об’єкт вважається самочинно збудованим.
Наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України). Тобто в даному випадку маємо ситуацію, коли планували, реконструювали будували, а кінцевої мети не досягли, оскільки набути у власність збудований об’єкт не можемо.
Зазначена правова позиція знайшла своє відображення у постановах Верховного Суду України від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13, від 30 вересня 2015 року у справі № 6-286цс15 та Верховним Судом у постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 529/501/16-ц (провадження№ 61-11479св18), від 06 березня 2019 року у справі № 361/4685/17 (провадження № 61-44133св18) та від 11 листопада 2019 року у справі № 554/13971/15-ц (провадження № 61-10243св18).
А наостанок я скажу
Таким чином, незважаючи на ту обставину, що процес здійснення робіт з будівництва, реконструкції, перепланування та узгодження цих процедур різний, наслідок для замовника в разі виконання цих робіт з відхиленням від законодавчо встановлених вимог спільний – визнання об’єкту самочинно збудованим. Тож, підводячи підсумок, хочеться ще раз наголосити на тому, що перед початком здійснення робіт з будівництва, реконструкції чи перепланування зважайте на юридичні аспекти та судову практику, що склалася в Україні з вирішення спорів зазначеної категорії.