Індустріальні парки: від концепції до створення

Вступ

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

В українське законодавство поняття індустріальних парків (далі — ІП) було введено Законом України «Про індустріальні парки» (далі — Закон), прийнятим у 2013 році. З того часу до Реєстру індустріальних парків (далі — Реєстр) було включено більше 60 ІП, причому значну кількість — вже після початку повномасштабного вторгнення російської федерації. Філософія інституту ІП передбачає реновацію, відновлення колись діючих промислових об’єктів значних площ з метою пожвавлення економіки, створення нових робочих місць і соціально-економічного розвитку територій. Процес створення ІП має свою специфіку та безліч нюансів, про що і йтиметься далі.

Сутність і переваги ІП

Індустріальний парк — це облаштована відповідною інфраструктурою територія, у межах якої учасники ІП можуть на пільгових умовах здійснювати господарську діяльність, визначену Законом. Дозволеними видами діяльності в межах ІП є, зокрема, переробна промисловість, переробка відходів (крім захоронення), виробництво біопалива, певних видів транспортних засобів, визначених Законом, а також віднедавна — вироблення енергії з альтернативних джерел. Окрім цього, Закон дозволяє здійснювати на території ІП науково-технічну діяльність та діяльність у сфері інформації й електронних комунікацій.

Структура ІП складається з:

• ініціатора створення ІП (ним може бути орган державної влади чи місцевого самоврядування, юридична або фізична особа), який приймає рішення про створення ІП і розробляє його концепцію;
• керуючої компанії, що обслуговує та розвиває ІП;
• учасників, які реєструються на території ІП та здійснюють виключно діяльність, дозволену Законом;
• інших суб’єктів ІП, які, на відміну від учасників, можуть здійснювати на території ІП будь-яку діяльність, однак і не мають права на державне стимулювання.

Головною перевагою створення ІП є право на отримання пільг і державного стимулювання, а саме:

• компенсації відсоткової ставки за кредитами (позиками) на облаштування ІП, здійснення господарської діяльності у межах ІП;
• отримання з державного, місцевих бюджетів і з інших джерел, не заборонених законодавством, на безповоротній основі коштів на облаштування ІП та/або будівництво об’єктів суміжної інфраструктури;
• компенсації витрат на підключення та приєднання до інженерно-транспортних мереж;
• звільнення учасників від сплати мита і податку на додану вартість при ввезенні нового устаткування та комплектуючих виробів для використання на території ІП;
• звільнення учасників від сплати податку на прибуток від здійснення на території ІП господарської діяльності протягом 10 послідовних років при дотриманні умов, встановлених законодавством;
• пільг з податку, що сплачується з об’єктів нежитлової нерухомості, що розташовані на території ІП;
• зменшення ставки земельного податку або звільнення від його сплати, а також зменшення орендної плати за земельні ділянки, що входять до складу території ІП.

Варто зауважити, що перелічені вище пільги та стимулювання можуть отримати лише ІП, які було включено до Реєстру. Процес та умови включення до Реєстру регламентовано Законом і підзаконними актами, однак на практиці ініціатори створення ІП часто стикаються з численними додатковими вимогами, прямо не обумовленими законодавством. Практичні нюанси включення ІП до Реєстру будуть детально описані далі, проте спочатку варто розказати про етапи, які передують реєстрації ІП.

Вибір земельної ділянки та інші необхідні критерії для створення ІП

ІП може бути створено у межах або за межами населених пунктів на землях державної, комунальної чи приватної власності на строк не менше 30 років. Право на створення ІП мають як власники, так і орендарі земельних ділянок. Якщо ініціатором створення ІП виступає орендар земельної ділянки, у договір оренди потрібно внести відповідні зміни, а орендодавець має погодити концепцію ІП. Зміни до договору можуть бути оформлені шляхом внесення до нього такого положення: «Після затвердження концепції індустріального парку земельна ділянка може бути використана для створення та функціонування індустріального парку».

Законодавством встановлено низку вимог до земельної ділянки, на якій планується створення ІП: належність до земель промисловості; придатність для промислового використання з урахуванням містобудівної документації; площа земельної ділянки або сукупна площа суміжних земельних ділянок повинна становити не менше 10 га та не більше 1000 га. Між земельними ділянками ІП допускається розташування інших земельних ділянок, на яких розташовані або передбачаються виключно об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури.

Варто зауважити, що не будуть вважатися суміжними земельні ділянки, розділені землею, на якій розташовані об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури, якщо зазначена земля не оформлена як земельна ділянка. Законом встановлено вимоги і щодо об’єктів виробничого призначення на території ІП, дотримання яких є однією з передумов включення ІП до Реєстру. Так, ІП може бути включений до Реєстру за умови, що на його території відсутні закінчені будівництвом об’єкти виробничого призначення, які були прийняті в експлуатацію протягом 10 останніх років до моменту прийняття рішення про створення ІП, та/або об’єкти виробничого призначення, які експлуатувалися протягом п’яти останніх років до моменту прийняття рішення про створення ІП.

Може виникнути ситуація, що за адресою земельних ділянок чи споруд, на яких планується створення ІП, будуть зареєстровані інші суб’єкти підприємницької діяльності. У такому разі слід пересвідчитися, яке відношення вони мають до адреси майбутнього ІП та чи здійснювали вони там діяльність з огляду на вимоги Закону щодо відсутності експлуатації об’єктів виробничого призначення. Потенційному ініціатору створення ІП необхідно уважно вивчати чинну містобудівну документацію на місцевому рівні, зокрема генеральні плани населених пунктів, особливості наявних чи майбутніх детальних планів територій за адресою потенційного ІП. Адже обмеження або невідповідності у проблемних місцевих містобудівних документах можуть якщо не ускладнити, то зовсім заблокувати реєстрацію ІП. Наприклад, поширеною є проблема неналежно оформленої або ж затвердженої із порушеннями чинного законодавства стратегічної екологічної оцінки (СЕО) у складі генерального плану, що фактично блокує надання погодження Міндовкіллям як заінтересованим органом поданої концепції ІП щодо її відповідності вимогам законодавства.

Розроблення концепції ІП

Створення ІП неможливе без розроблення його концепції, яка виконує роль «економічної конституції» конкретного ІП. Перелік відомостей, які обов’язково мають бути зазначені у концепції, встановлено Законом. У концепції слід зазначити, зокрема, мету, завдання створення та функціональне призначення ІП, його план розвитку, орієнтовні ресурси, необхідні для його створення та функціонування, тощо. Також варто пам’ятати, що у випадку, якщо ініціатором створення ІП є орендар земельної ділянки, на якій планується його створення, концепція ІП має бути погоджена орендодавцем.

До розробки концепції слід підходити дуже ретельно, адже вона буде розглядатися Мінекономіки та заінтересованими центральними і місцевими органами влади на предмет відповідності вимогам законодавства. Варто бути готовим, що зазначені органи будуть робити зауваження до концепції з пропозиціями внести до неї відповідні зміни або надати додаткові відомості. Наприклад, Мінекономіки та Мінфін можуть поставити під сумнів можливість ініціатора створення ІП залучити достатню кількість фінансових ресурсів для його створення, після чого запропонують доопрацювати концепцію чи надати додаткові підтверджуючі документи.

Прийняття рішення про створення ІП та подання документів для включення його до Реєстру

Рішення про створення ІП приймає ініціатор його створення на основі затвердженої концепції ІП. Закон зобов’язує ініціатора протягом п’яти робочих днів з дня прийняття рішення подати до Мінекономіки копію цього рішення та концепцію ІП. За прийняттям рішення про створення ІП наступає найскладніший етап — його включення до Реєстру. Перелік необхідних для цього документів визначено у ст. 15 Закону, і він доволі короткий — всього п’ять позицій. Однак практика показує, що для включення ІП до Реєстру може виникнути необхідність подати додаткові документи і відомості, прямо не передбачені законодавством, наприклад: податкові декларації ініціатора з податку на прибуток для підтвердження наявності у нього коштів для створення та облаштування ІП; відомості про наміри щодо імпортування нових комплектуючих виробів та устаткування для використання на території ІП тощо.

Особливу увагу слід приділити підтвердженню року прийняття в експлуатацію та відсутності експлуатації об’єктів виробничого призначення на території ІП. Для цього варто надати інформаційну довідку, яку видають органи державного архітектурно-будівельного контролю, а також подати повідомлення за формою 20-ОПП із зазначенням інформації щодо неексплуатації виробничих об’єктів нерухомості.

Розгляд документів і прийняття рішення про включення/відмову у включенні ІП до Реєстру

Подані ініціатором документи розглядає Мінекономіки протягом 21 робочого дня з моменту їх надходження. Розглядом поданих документів також займаються заінтересовані місцеві та центральні органи виконавчої влади, серед яких: Мінфін, Міндовкілля, ДПС, АМКУ, СБУ тощо. Після розгляду документів зазначені органи подають свої висновки до Мінекономіки. За результатами розгляду Мінекономіки готує проєкт рішення про включення або відмову у включенні ІП до Реєстру. У визначених законодавством випадках Мінекономіки може припинити розгляд документів. Втім припинення розгляду документів не позбавляє права повторно подати доопрацьовані документи.

Висновки

Метою інституту ІП в масштабах держави є пожвавлення економічного розвитку, повернення до життя колись діючих великих промислових об’єктів і створення нових робочих місць. Водночас ІП може стати вигідним проєктом для приватного сектору, оскільки відкриває бізнесу доступ до державного фінансування та численних пільг. Можна прогнозувати, що у подальшому ІП відіграватимуть неабияку роль у повоєнній відбудові України, а інтерес бізнесу й територіальних громад до ІП буде тільки зростати. Однак з огляду на необхідність підготовки великої кількості документів та взаємодії з багатьма органами державної влади процес створення ІП може видатися доволі довгим і складним. При цьому не рідкістю будуть випадки, коли перепони при реєстрації ІП у вигляді несподіваних додаткових вимог виникатимуть через різне розуміння норм законодавства про ІП ініціаторами створення ІП та суб’єктами влади. Але у майбутньому можна сподіватися на вдосконалення законодавчого регулювання створення та діяльності ІП, оскільки відповідні плани закладені у затверджену Кабміном Стратегію розвитку ІП на 2023–2030 роки.

Також варто пам’ятати, що поява довгоочікуваного запису про реєстрацію ІП в Реєстрі аж ніяк не означає, що можна зітхнути з полегшенням, адже попереду чекатиме необхідність кожні пів року подавати доволі об’ємні звіти про функціонування ІП, вести відокремлений бухгалтерський і податковий облік господарської діяльності у межах ІП, а також продовжувати взаємодію з органами влади. Отже, плануючи створення ІП, слід дуже ретельно зважити свої можливості та критично перевірити на відповідність вимогам законодавства усю документацію й об’єкти нерухомості, які будуть задіяні при створенні ІП. При цьому йдеться не лише про документи, складання яких повністю залежить від ініціатора, а й про документи, затвердження яких належить до компетенції інших суб’єктів, як, наприклад, містобудівна документація на місцевому рівні. І найголовніше — слід бути готовим до того, що процес створення ІП може зайняти значно більше часу, ніж здається на перший погляд.