29 січня 2015, 13:39

Без надії сподіваємось

Відкритість та загальнодоступність інформації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: переваги та недоліки

Опубліковано в №3-4(449-450)

Олена Сібірцева
Олена Сібірцева «AGA Partners» старший юрист, адвокат

Правове регулювання, що стосується сфери нерухомості, протягом останніх двох років зазнало кардинальних змін. Зазначені розпочалися зі створення нової системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в результаті чого була розробленанизка похідних правових механізмів. Черговим нововведенням законодавця є відкритість та загальнодоступність надання інформації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав, Держреєстр прав). Поряд з тим, постає низка запитань щодо переваг та недоліків запроваджуваних змін.


Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!


Отримання інформації з Державного реєстру прав

Нагадаємо, що відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV (далі – Закон) попередньої редакції було передбачено такий порядок надання інформації з Державного реєстру прав. Інформація щодо нерухомого майна надавалася виключно органом державної реєстрації прав та/або нотаріусом у трьох формах: витягу, інформаційної довідки та виписки. Законодавець, своєю чергою, значно обмежував коло суб’єктів, які мали право на одержання наведеної вище інформації. Зокрема, одержувати відомості у формі витягу мали право виключно власники нерухомого майна, особи, які мали речове право на майно, спадкоємці, а також власники квартири, житлового чи нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, якщо йшла мова про створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (та інших аналогічних об’єднань). Крім того, Законом передбачалося і спеціальне коло суб’єктів, права яких поширювалися на отримання держання інформаційної довідки з Держреєстру прав на підставі відповідного запиту. Йшлося, зокрема, про низку державних органів, запит якими здійснювався у межах їхньої компетенції та задля реалізації передбачених законом повноважень (суд, органи місцевого самоврядування, органи внутрішніх справ, органи прокуратури, органи доходів і зборів, органи Служби безпеки України та інші органи державної влади).

В чинній редакції Закону викладений новий підхід до порядку отримання інформації з Державного реєстру прав. Як уже зазначалося вище, законодавець наголосив на відкритості та загальнодоступності такої інформації. При цьому, Законом виокремлено два кола суб’єктів, яким може бути надана наведена інформація. По-перше, це фізичні та юридичні особи та, по-друге, це посадові особи органів державної влади, органів місцевого самоврядування, судів, органів внутрішніх справ, органів прокуратури, органів Служби безпеки України, адвокати та нотаріуси. Законодавець такий поділ аргументував обсягом запитуваної інформації, який направлений на захист прав та інтересів власників чи інших правоволодільців. Встановлено, що для фізичних та юридичних осіб інформація з Держреєстру прав надається лише за об’єктом нерухомого майна, в той час як наведені вище посадові особи, державні органи, адвокати та нотаріуси мають право одержувати відомості як за об’єктом нерухомого майна, так і за суб’єктом права.

Потреба у наведених вище змінах виникла в результаті схвалення ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигодоодержувачів юридичних осіб та публічних діячів» № 1701-VII від 14.10.2014 року. За задумом законодавця зазначений Закон сприятиме зменшенню рівня корупції в країні, а також відкритості та прозорості надання адміністративних послуг.

Недоліки у застосуванні попереднього порядку отримання інформації з Держреєстру прав

Варто окремо зазначити, що за час дії попередньої редакції ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також відповідного Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 року № 868 процедура одержання інформації із Державного реєстру речових прав не мало налагодженого характеру роботи. Правоволодільці та відповідні компетентні органи доволі часто стикалися з перешкодами в оперативному отриманні інформації про нерухоме майно. Отримання витягу, наприклад, ускладнювалося неякісним наданням адміністративних послуг, що супроводжувалося порушенням порядку й термінів їхнього надання, а також відсутністю повного обсягу інформації про об’єкти нерухомого майна у чинному Державному реєстрі прав, яка не була продубльована із попередніх чинних реєстрів, як це передбачалося законодавством. Практично за таких умов, щоб отримати запитувані відомості, заявники мусили спочатку вносити відомості про такі об’єкти нерухомості у новостворений Державний реєстр прав, відтак можна було отримати відповідний витяг, інформаційну довідку чи виписку. Такі дії, відповідно, тягли за собою додаткові витрати часу та ресурсів заявників та негативно позначалися на результатах, задля яких запитувана інформація взагалі отримувалася (надання інформації банку, довідок до компетентних органів, тощо). Отримання інформації компетентними органами державної влади також не вирізнялося безперешкодним характером. Досить часто державні реєстратори не надавали запитувану інформацію, що обґрунтовувалося різними, не завжди визначеними чинним законодавством, підставами.

У зв’язку із зазначеним окреслені зміни до законодавства, що регулює порядок надання інформації з Державного реєстру прав, на перший погляд, здатні усунути наведені недоліки. Проте, як на етапі схвалення ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигодоодержувачів юридичних осіб та публічних діячів», так і на початковому етапі надання вказаної інформації, постає низка спірних питань та обґрунтованих застережень.

Інформація з Держреєстру прав по-новому

Якщо вести мову про етап прийняття наведеного вище ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигодоодержувачів юридичних осіб та публічних діячів», то Головним науково-експертним управлінням Апарату Верховної Ради України у своєму висновку до вказаного Закону доцільно зазначалося, що за умов відсутності інформації про права на значну кількість об’єктів нерухомого майна (про що йшла мова вище) відкритість Державного реєстру прав може призвести до появи нових шахрайських схем. Зміст таких схем полягає у тому, що, отримавши інформацію про те, що права на певний об’єкт нерухомості не зареєстровані у цьому Реєстрі, зловмисники можуть на підставі сфальсифікованих документів зареєструвати в ньому права на цей об’єкт за собою та відчужити його без відома власника чи правоволодільця.

Вже з 01 січня 2015 року, як зазначає Державна реєстраційна служба на своєму офіційному сайті, в тестовому режимі працює електронний сервіс отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядок надання та отримання такої інформації додатково врегульований Постановою КМУ від 24.12.2014 року №722 «Деякі питання надання інформації про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження» (далі – Постанова).

Як зазначається у наведеній вище Постанові, інформація з Державного реєстру прав в електронній формі надається користувачам, які зареєструвалися на офіційному веб-сайті Укрдержреєстру (за посиланням: http://kap.minjust.gov.ua/) та надали відомості про власне прізвище, ім’я та по батькові (за наявності), реєстраційний номер облікової картки платника податків (за наявності), серію та номер паспорта громадянина України чи реквізити іншого документа, що посвідчує особу, найменування та податковий номер юридичної особи (у разі, коли інформація запитується в інтересах юридичної особи її керівником чи представником), а також внесли плату за надання інформації з Державного реєстру прав з використанням платіжних систем через інтернет.

Водночас у Постанові передбачено, що відповідальність за достовірність відомостей, зазначених під час реєстрації на офіційному веб-сайті Укрдержреєстру, покладається на заявника.

Попри спрощення порядку отримання та відкриття інформації про нерухомість для заявників, які, на перший погляд, можуть розглядатися виключно як позитивні зрушення, вже виникають сумніви щодо досконалості такого порядку.

Насамперед слід звернути увагу на порядок доступу до електронної системи Державного реєстру прав. Не зважаючи на те, що Постановою і визначений перелік необхідних персональних даних заявника для отримання відомостей з Держреєстру, залишається невирішеним питання щодо достовірності наданих даних. Зазначене підтверджується і покладенням відповідальності за надання неправдивої інформації про заявника виключно на самого заявника, на що окремо зверталася увага. Вказане унеможливлює перевірку дій, які можуть містити порушення з боку третіх осіб. Знову ж таки, ймовірними є прояви різного роду зловживань, про що зазначалося вище.

Крім того, питання щодо відсутності даних про окремі об’єкти нерухомості, що зареєстровані до 01 січня 2013 року, у Державному реєстрі залишається невирішеним. Малоймовірним є те, що у випадку, коли такі дані відсутні у чинному Реєстрі, вони будуть автоматично синхронізовані лише задля надання відповіді на запит заявника відповідно до нового порядку надання інформації з Держреєстру прав. В свою чергу, знову ж таки виникають аналогічні перешкоди, з якими вже стикалися користувачі Державного реєстру прав щодо оперативності, повноти та якості надання запитуваної інформації.

Більш дієвим і спрямованим на захист прав та інтересів власників та правоволодільців є передбачений Постановою порядок одержання необхідної інформації у паперовій формі (у вигляді інформаційної довідки, витягу). У цьому випадку відомості та документи, що надаються заявником, перевіряє орган державної реєстрації прав або нотаріус, що дозволяє встановити принаймні на мінімальному рівні невідповідності чинному законодавству, якщо такі є.

Також на окрему увагу заслуговує порядок одержання інформації з Державного реєстру прав посадовими особами органів державної влади, органів місцевого самоврядування, судів, органів внутрішніх справ, органів прокуратури, органів Служби безпеки України, адвокатами та нотаріусами, які мають право отримувати інформаційну довідку з Державного реєстру прав як за об’єктом нерухомого майна, так і за суб’єктом права. Встановлено, що доступ до інформації з Держреєстру прав на нерухоме майно зазначеними суб’єктами здійснюватиметься на підставі договору про надання доступу до Державного реєстру прав на нерухоме майно та отримання електронного цифрового підпису для роботи з Держреєстром. До моменту ж укладання такого договору та отримання електронного цифрового підпису вказані органи державної влади (посадові особи) інформацію з Державного реєстру прав можуть отримати виключно на підставі письмового запиту, форму якого встановлює Міністерство юстиції України.

Як вбачається із вищевказаного, отримання інформації про речові права та їх обтяження поза використанням невідпрацьованого тестового (про що вказується і Державною реєстраційної службою України) електронного сервісу Укрдержреєстру є більш захищеним та таким, що відповідає правам та інтересам як заявників, так і правоволодільців. У зв’язку із зазначеним для налагодженої роботи електронного сервісу нарівні із паперовим оформленням запитуваної інформації прогнозованим є очікування певного перехідного періоду, в рамках якого будуть усунуті прогалини та сформовані додаткові механізми, здатні захистити права та законні інтереси усіх учасників правовідносин у даній сфері.

Висновки

Резюмуючи, слід зазначити, що загалом відкритість і загальнодоступність інформації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру прав є позитивним зрушенням, запропонованим законодавцем. Задля ефективності та досягнення цілей, на які направлені вказані зміни у порядку отримання згаданої вище інформації, важливо привести у відповідність та сформувати систему інформації про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень, яка виключала б наявність прогалин та необхідність здійснення повторної реєстрації прав власниками об’єктів нерухомого майна. Також невід’ємним напрямом дієвості законодавчих нововведень є формування надійного ступеня захисту запитуваних відомостей для усіх сторін правовідносин, на які поширюється новий порядок одержання інформації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Такий ступінь захисту має виключити всі можливі прояви зловживань з боку третіх осіб, що притаманні сфері нерухомості. Лише поєднання зазначених підходів протягом певного перехідного періоду здатне забезпечити досягнення мети, поставленої законодавцем при впровадженні окреслених вище змін дочинного законодавства.

0
0

Додати коментар

Відмінити Опублікувати