Однією з природних рис сучасної людини є оптимізм. Оптимізм дозволяє людині дивитися на світ з відчуттям впевненості, надії та доброти. Саме це відчуття є основою щастя. Саме цього відчуття кожна людина прагне досягти протягом свого життя. Однак оптимізм іноді має негативні сторони.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Вступаючи у договірні відносини, майже кожен, не зважаючи на непоодинокі випадки шахрайства та неналежного виконання своїх обов’язків контрагентами, свідомо чи підсвідомо сподівається на краще. Особливо, якщо іншою стороною таких правовідносин виступає юридична особа (автосалон, забудовник тощо). Наближення омріяних квадратних метрів або автомобіля акумулює у споживачів заряд ейфорії, викликає відчуття надії на гарний результат, сподівання на те, що все в житті йтиме за сценарієм, часто змушуючи закривати очі на ненадійність контрагента або на очевидні прогалини в договорі.
Така невідповідальна поведінка, серед іншого, призводить до того, що особа виявляється непідготовленою до різних життєвих та/або юридичних ситуацій, коли умови договору, разом з особистими обставинами, не дозволяють отримати бажану річ у власність, значно ускладнюють або подовжують процедуру такого отримання.
Життєвий приклад
Як приклад, можна розглянути наступну реальну ситуацію. Батько, з метою придбання своїй доньці житла, уклав із забудовником договір купівлі-продажу майнових прав (далі – Договір) на квартиру в житловому будинку, який на момент укладення Договору знаходився на стадії будівництва. Згідно з умовами Договору, забудовник зобов’язався передати у власність покупця майнові права на квартиру після повної оплати покупцем вартості таких майнових прав. Оплата майнових прав покупцем мала відбуватися щомісячно в рівних частинах протягом 5-ти років.
На превеликий жаль, через рік після укладення вищезазначеного Договору, батько (покупець) раптово помер, не залишивши заповіту. Таким чином, виникла ситуація, за якої покупець де-факто відсутній, а належне виконання Договору сторонами є неможливим: обов’язок щодо оплати вартості майнових прав не може бути виконаним покупцем, а забудовнику нікому передати майнові права на квартиру.
З юридичної позиції, у цій ситуації, здавалося б, немає нічого надскладного. Так, є певна неврегульованість відносин, але немає нічого такого, що потребувало б значних зусиль юриста. З позиції споживача (доньки, для якої зазначена квартира була придбана, та яка бажає в ній проживати), зазначена ситуація належить до категорії справ, що не підлягають вирішенню або можуть бути вирішені лише шляхом довгих та виснажливих юридичних баталій.
Можливі наслідки
Залежно від цілей та можливостей сторін, вирішення подібної ситуації зводиться до двох цивілізованих опцій: Договір припиняється у зв’язку зі смертю покупця, а забудовник повертає кошти, сплачені покупцем за майнові права; або права та обов’язки за Договором переходять до правонаступника покупця. Однак реалізація будь-якого із зазначених сценаріїв потребує попереднього визначення кола спадкоємців покупця – кому забудовник повертатиме кошти або хто замінить померлого у зобов’язанні.
Що стосується цілей та можливостей забудовників, а також чинників, які впливають на прийняття ними тих чи інших рішень у подібних ситуаціях, ми не будемо коментувати у цій статті. Насправді, можна безперервно дискутувати щодо ризиковості тієї чи іншої юридичної схеми співробітництва (виду, структури та умов договору) з тим чи іншим забудовником або щодо репутаційних ризиків, які несе забудовник. Однак, як показує практика, кожного разу одна й та сама ситуація може бути вирішена абсолютно по-різному, залежно від рівня надійності забудовника впродовж конкретного проміжку часу, поточних взаємовідносин сторін, можливості покупця (його правонаступників) щодо виконання взятих на себе зобов’язань, намірів сторін стосовно вирішення проблемної ситуації тощо.
Що стосується споживача, то слід узяти до уваги те, що житловий будинок поволі зводиться забудовником, а на момент смерті покупця сума коштів, виплачених ним за Договором (з урахуванням «першого внеску»), становила 45% вартості квартири. Також необхідно зважити на те, що фактична вартість квадратного метра в житловому будинку, який будується, зростає з кожним роком. Отже, намір доньки покупця щодо переоформлення на себе Договору вважається логічним та справедливим. Варіант з припиненням Договору та поверненням забудовником коштів виглядає невигідним і неприйнятним для споживача.
Підводні камені
Однак тут варто додати, що зазначена ситуація ускладнюється наступними чинниками: на момент смерті покупця жодних юридичних підстав для правонаступництва у доньки немає; відсутність заповіту означає спадкування всіх прав та обов’язків померлого за законом, а отже, потенціальний конфлікт інтересів спадкоємців; крім доньки, спадкоємцями першої черги є її мати та рідний брат; рівень надійності та позиція забудовника стосовно цієї ситуації невідомі, а будинок досі знаходиться на стадії будівництва; всі платежі, а також акти приймання-передачі за Договором, має вчиняти покупець, до того ж порушення строків здійснення таких платежів або підписання відповідних актів тягнуть за собою накладення певних штрафних санкцій на покупця; відповідно до положень Договору, його дія припиняється у разі смерті покупця, при цьому порядок правонаступництва за Договором жодним чином у документі не врегульований.
Що говорить Закон
Проте, незважаючи на вказані чинники, з цієї ситуації все ж таки є вихід. Згідно з положеннями ст. 608 ЦК України, зобов’язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою та у зв’язку з цим не може бути виконане іншою особою. Також, відповідно до зазначеної статті, зобов’язання припиняється смертю кредитора, якщо воно є нерозривно пов’язаним з його особою. За Договором покупець виступав і як боржник (за власним зобов’язанням сплачувати вартість майнових прав), і як кредитор (за зобов’язанням забудовника передати покупцю майнові права на квартиру та саму квартиру).
Таким чином, оскільки зобов’язання покупця за Договором не є нерозривно пов’язаним з його особою та, відповідно, може бути виконане іншою особою (правонаступником), першим кроком доньки покупця, яка безпосередньо зацікавлена в отриманні майнових прав на квартиру, має стати ініціювання процедури переоформлення прав та обов’язків покупця за Договором на себе.
Вихід є!
Для цього необхідно звернутися до забудовника та повідомити його про факт смерті покупця, а також про свій намір правонаступництва за Договором. Варто зазначити, що практика оформлення правонаступництва за подібними договорами у таких ситуаціях не є новою для вітчизняних забудовників, адже деякі з них вже зіштовхувалися з подібними випадками, мають певний досвід та відповідні напрацювання. Не зайвим буде домовитися із забудовником щодо порядку оплати майнових прав на період переоформлення донькою Договору на себе (внесення коштів через термінал чи касу банку або ж запровадження «кредитних канікул»).
Паралельно зі зверненням до забудовника або перед цим необхідно звернутися до нотаріуса з метою відкриття спадщини, заведення спадкової справи та встановлення складу спадщини. Для цього необхідно звернутися до нотаріуса за місцем проживання померлого в межах 6-місячного строку з моменту смерті покупця та скласти заяву про прийняття спадщини. Оскільки покупець не залишив заповіту, а квартира (майнові права на яку є предметом Договору) купується для проживання дочки, а також враховуючи, що крім неї спадкоємцями першої черги є повнолітній син та дружина покупця, логічним і розумним кроком доньки було б вирішення ситуації, яка склалася зі спадщиною, зі своїми братом та матір’ю.
Варіації на тему…
Тут також є кілька варіантів. По-перше, дружина та син покупця подають нотаріусу заяви про відмову від спадщини – у такому випадку дочка наслідує все майно (включаючи права та обов’язки) померлого, а її брат і мати не спадкують нічого. По-друге, всі спадкоємці складають заяви про прийняття спадщини та спільно спадкують все майно (включаючи права та обов’язки) померлого – у такому випадку подальший розвиток справи ускладнюється додатковими витратами та діями щодо розподілення між спадкоємцями успадкованого. По-третє, всі спадкоємці складають заяви про прийняття спадщини та укладають між собою договір про розподіл спадкового майна – у такому випадку кожен зі спадкоємців може отримати ту частку спадкового майна, яка його цікавить. Варто зазначити, що укладення подібного договору має відбутися до видачі нотаріусом свідоцтва про спадщину.
Необхідно також пам’ятати про деякі особливості оформлення спадщини. У випадку, якщо будь-хто зі спадкоємців протягом встановлених 6-ти місяців не подав нотаріусу заяву про прийняття спадщини, він вважається таким, що не прийняв спадщину. Спадкоємець, який на момент смерті спадкодавця постійно проживав зі спадкодавцем вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом зазначених 6-ти місяців не заявив про відмову від спадщини. У випадку неможливості спадкоємця особисто прибути до нотаріуса, заява про прийняття спадщини або про відмову від неї (підпис спадкоємця має бути засвідчений нотаріально) може бути надіслана нотаріусу засобами поштового зв’язку.
Щодо формування нотаріусом спадкової маси, важливими є два наступних моменти. Перший – права та обов’язки померлого за Договором мають обов’язково бути включені до складу спадщини. Другий – якщо з документа, який посвідчує право власності, вбачається, що майно може бути спільною сумісною власністю подружжя, нотаріус повинен з’ясувати, чи є у спадкодавця той з подружжя, який його пережив і який має право на ½ частку в спільному майні подружжя. За наявності другого з подружжя нотаріус, на підставі відповідної заяви, видає йому свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя. У такому випадку, з метою уникнення будь-яких конфліктних ситуацій між спадкоємцями, рекомендується складення заяви дружиною померлого про відмову від оформлення їй свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя та бажання спадкування за законом на загальних підставах.
Отже, після отримання свідоцтва про право на спадщину, з відображенням у ньому всіх прав та обов’язків покупця за Договором, фінальним кроком буде подання копії такого свідоцтва забудовнику для підтвердження підстав для правонаступництва, а також формалізація самого правонаступництва – укладення між донькою покупця та забудовником відповідного договору, за яким до доньки (як до правонаступника за законом) переходять всі права та обов’язки покупця за Договором.
Таким чином, як можна побачити, вихід із ситуації знайдено. Споживач, хоча і з деяким запізненням, отримає своє майно. Чи отримає він назад свої нерви та витрачений час – ні.
Багатьом неприємним ситуаціям у нашому житті легко запобігти. Потрібно лише бути уважнішим та обачнішим або просто залучити до справи компетентного юриста, для якого уважність та обачність є роботою.