 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проблематику переходу прав на земельні ділянки при переході прав на об'єкт нерухомості обговорили правники під час чергового засідання Комітету з нерухомості та будівництва Асоціації правників України. Так, за словами члена Вищої ради юстиції, професора кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ ім. Тараса Шевченка Анатолія Мірошниченка, основною проблемою у встановленні юридичної єдності земельної ділянки та розташованого на ній майна виступає певна законодавча двозначність. «З одного боку, низка норм у законодавстві передбачає, що у разі відчуження чи переходу права користування та володіння на споруду переходить і на земельну ділянку. Втім, тут одразу виникає деяка неоднозначність. Що значить переходять: одразу, дещо пізніше чи можуть перейти, якщо існуватимуть якісь юридичні факти? Така законодавча двозначність дуже сильно підсилюється, якщо звернутися до правил про виникнення речових прав на земельні ділянки. За загальним правилом, такі права виникають при державній реєстрації. При цьому ще є деякі норми, які передбачають обмеження суб’єктного кола за певними різновидами речових прав (насамперед, тут йдеться про постійне користування)», – зазначив пан Мірошниченко.
Судові двозначності
За словами доповідача, ст. 92 Земельного кодексу України, котра регулює питання права постійного користування земельною ділянкою, наразі обмежує коло осіб, які можуть набувати такі права. Втім, до 2002 р. таких обмежень не було, у зв’язку з чим сьогодні виникає маса ситуацій, коли при відчужуванні будівлі та споруди незрозуміло, чи може право постійного користування перейти до набувача будівлі та споруди. «Крім того, якщо йдеться про оренду, то там теж є норма про те, що право оренди переходить при відчуженні будівлі та споруд. Але поряд з цим є і якісь вказівки на те, що договір оренди при відчужуванні будівлі та споруди припиняється. Оскільки він припиняється, то що ж тоді переходить, та як це відбувається? Таке враження, що він переходить не автоматично, а аж до укладення подальшого нового договору набувача. Ось такий масив двозначностей», – справедливо нарікає юрист.
Поряд з цим, Анатолій Мірошниченко каже, що судова практика щодо тлумачення цих двозначностей дещо відрізняється в судах загальної господарської та загальної адміністративної юрисдикції. «Якщо визнати за суб’єктом господарювання існування права, то суди схиляються до того, що так просто не може бути. Необхідно ще виконати низку юридичних дій, і права тут немає. Але якщо доходить до того, що треба платити податок, то право, звичайно, переходить автоматично, а податок треба сплачувати одразу після того, як ви набули права на будівлю та споруди», – констатує експерт.
Який же вихід?
«Єдине розумне та справедливе рішення тут – визнавати, що перехід права власності у таких випадках відбувається автоматично, а правила про перехід повинні «перебивати» ст. 92 Земельного кодексу щодо суб’єктів права постійного користування й правила про державну реєстрацію речових прав. Інакше, ситуація просто позбавлена сенсу. Усіма силами треба прагнути, щоб юридичний стан справ відповідав фактичному. А фактичний стан такий: чия нерухомість, той фактично володіє і користується нею, визначає подальшу юридичну долю цієї земельної ділянки під «різним соусом». Тому все це разом називається правом власності. Це і є обґрунтуванням для вирішення усіх цих спірних та проблемних ситуацій. На жаль, судова практика далеко не завжди йде цим розумним шляхом», – зазначає професор.
При цьому пан Мірошниченко підкреслює, що проблема усвідомлюється на усіх рівнях. Яскраве свідчення цьому – Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості), прийнятого в першому читанні наприкінці минулого року.
Документ розроблено з метою усунення прогалин та вдосконалення окремих норм земельного законодавства, які регулюють перехід прав користування земельною ділянкою. Згідно з нормативно-правовим актом, якщо жилий будинок (крім багатоквартирного), будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то у разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на таких самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, а набувач не може використовувати земельну ділянку на такому праві, земельна ділянка переходить до набувача на іншому речовому праві.
У стислі строки!
Як йдеться у законопроекті, набувач протягом 10-ти днів з дня державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості зобов’язаний звернутися до власника земельної ділянки з пропозицією передати йому у користування земельну ділянку під об'єктом нерухомості, що належить йому на праві власності. Власник зобов’язаний прийняти таку пропозицію та письмово повідомити користувача земельної ділянки про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (крім випадків поєднання попереднього власника об'єкта нерухомості та користувача земельної ділянки, на якій його розміщено, в одній особі).
Не пізніше 30-ти днів з дня державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомості, сторони зобов’язані розірвати договір, на підставі якого виникло право користування земельною ділянкою, а набувач зобов’язаний укласти договір з власником такої земельної ділянки.
Якщо земельна ділянка під об’єктом нерухомості перебуває у постійному користуванні, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування зобов’язаний не пізніше 30-т и днів з дня державної реєстрації права власності припинити право постійного користування земельною ділянкою під таким об’єктом та передати її у користування власнику такого об’єкта.