У чому проявляється автоматичний перехід права оренди? Які наслідки невикористання орендованої землі? Які особливості оренди частини приміщення? З приводу цих та інших проблемних питань 6 березня 2018 року URE Club організував дискусію у Комітеті з питань права за участі провідних юристів у сфері нерухомості.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Андрій Гребьонкін, старший юрист київського офісу Baker & McKenzie, вбачає такі певні позитивні зміни, що полегшують юристам життя: зміни до Закону України «Про оренду землі», що привели до зменшення істотних умов договору оренди, та запровадження з грудня 2017 року електронної реєстрації права оренди землі сільськогосподарського призначення. Проте він наголосив, що працювати ще є над чим.
У чому автоматичність?
Так, одним з дискусійних питань є перехід права оренди. Було б дуже зручно, якби при купівлі об’єкту нерухомості, який знаходиться на орендованій ділянці, автоматично відбувався б перехід і прав орендаря. У законодавстві для цього є певне підґрунтя:
- ч. 2 ст. 120 ЗКУ: «Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача»;
- ст. 31 ЗУ «Про оренду землі»: «Договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці»;
- ч. 1 ст. 377 ЦКУ: «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)».
Наче все досить позитивно і можна говорити про певну автоматичність, проте потрібно враховувати ще й такі норми:
- ч. 1 ст. 116 ЗКУ: «Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону»;
- п. е ч. 1 ст. 141 ЗКУ: «Підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці», - тобто перехід права власності є лише підставою для припинення договору оренди, проте автоматично не припиняє його.
За словами пана Гребьонкіна, досі питання повної автоматичності не вирішено через те, що багато органів місцевого самоврядування і державних органів, як власники земельних ділянок, де-факто не визнають таку автоматичність відповідно до закону. Це призводить до того, що у продавця нерухомості залишаються певні зобов’язання і ризики, наприклад, сплата орендної плати, коли він вже не є власником нерухомості.
В одному з своїх постанов Вищий господарський суд (від 09.07.2015 р. по справі №910/23058/14) зазначив наступне: «Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки».
Разом з цим Андрій Гребьонкін зазначає, щоб було б добре імплементувати в українське законодавство підстави перереєстрації права оренди земельної ділянки на підставі відповідних документів переходу власності об’єкту нерухомості. Отже, питання є досить дискусійним і не містить однозначної відповіді, тому є надія на новий ВС, який колись зможе вирішити ці питання.
Невикористання орендованої землі = порушення договору
Досить часто виникає ситуація, коли взята в оренду земельна ділянка з певних причин ніяк не використовується. Судова практика йде тим шляхом, що договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний через те, що орендар не використовує її, - у разі якщо орендодавець доведе, що бездіяльність орендаря призводить до погіршення стану ділянки. Така ж ситуація виникає тоді, коли орендар використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням.
Пан Гребьонкін пояснює, що підставою для розірвання договору оренди у таких випадках є використання орендарем землі з іншою метою, а не той факт, що земельна ділянка не використовується у певний період. «Невикористання земельної ділянки не повинно знижувати родючі якості землі, тобто, іншими словами, якщо особа нічого не вирощує, вона не повинна допускати заліснення і забур’янення землі. Взяту в оренду земельну ділянку можна не використовувати, проте таке невикористання не повинно входити у конфлікт з цільовим призначенням, яке відповідно має ця земельна ділянка», - резюмує пан Гребьонкін.
Оренда частини приміщення: що і як?
Не завжди є потреба в оренді всього об’єкту нерухомості. Так, для розміщення банкоматів, IBox, рекламних бордів,маленьких острівних магазинів у середині торгово-розважальних центрів дуже потрібним і логічним є механізм, який дозволить орендувати необхідне місце швидко і безболісно.
Олег Матюша, юридичний директор DLA Piper, вбачає певну нестиковку у юридичних підходах з цього приводу. «Деякий час назад юристи підняли питання про те, що укладення договорів оренди частини нерухомості є неможливим, оскільки, відповідно до загальних положень ЦК, предметом договору оренди є індивідуально визначена річ, що не поділяється у процесі використання. Колеги знайшли судові прецеденти, коли суд говорив про те, що оренда частини речі не є орендою по суті, а є невизначеним законодавством договором з використанням об’єкту нерухомості. Тому потрібно визначитися, чи ми можемо укладати договори оренди речі чи інші договори про надання послуг для паркування автомобілів чи рекламних послуг, коли мова йде про використання частини фасаду будівлі для розміщення рекламних бордів», - зазначив він.
На думку спікера, має бути передбачений механізм саме для укладення договору оренди частини нерухомості. Проте для уникнення проблем з дійсністю такого договорупотрібно чітко вказувати характеристики об’єкту оренди, наприклад, використовуючи план-схеми з чітким описом місцезнаходження цього об’єкту.
Договір оренди без нотаріального посвідчення?
Не новою є і ситуація, коли сторони намагаються уникнути нотаріального посвідчення з певних причин. Добре це чи погано - кожен вирішує по-своєму, проте необхідно знати, як це зробити так, щоб договір не було визнано нікчемним. Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ: «Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню». При цьому у ч. 1 ст. 220 ЦКУ зазначається: «У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним».
Пан Матюша виділяє на практиці чотири можливі варіанти для уникнення нотаріального посвідчення, два з яких, за його словами, є зовсім неприйнятними, а інші два - цілком можна застосовувати.
- не варто:
- «каскадна оренда» чи укладення ланцюгу договорів оренди, кожен з яких укладається на строк менше 3-х років. При цьому кожний наступний договір вступає в силу в момент припинення строку за попереднім договором. Така структуризація може бути визнана фіктивною угодою з метою ухилення від сплати сплату необхідних платежів за нотаріальне посвідчення;
- укладення договору оренди на строк до 3-х років з подальшим продовження цього договору за допомогою додаткової угоди. Якщо додаткова угода до договору оренди нерухомого майна передбачає змінення пункту договору, який передбачав менш ніж 3-річний строк, то за загальним правилом така додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, оскільки загальний строк користування орендованим майном буде становити більше 3-х років.
- можливе для застосування:
- автоматичне продовження на той же строк та на тих же умовах, коли не є потрібним ні додаткова угода, ні нотаріальне посвідчення. Підтвердити сам факт продовження договору можливо шляхом обміну листами для того, щоб уникнути питання від юристів, які проводять due diligence, відносно того, чи діє цей договір оренди, чи ні;
- визнання договору оренди укладеним в судовому порядку, коли сторони погоджуються з усіх істотних умов договору оренди та вже відбулося часткове виконання цього договору.