Земельні питання є вкрай болючими для інвесторів. «Вартість земельної ділянки може складати лише 10% від загальної вартості активу, але якщо з титулом на землю або історією формування земельної ділянки є проблеми, існує дуже великий ризик втрати всього активу», - зазначив сьогодні, 03.06.2020 р., на вебінарі з питань земельного рейдерства від Arzinger law firm Тімур Бондарєв, керуючий партнер Arzinger law firm, керівник практики нерухомості та будівництва.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
За його словами, рейдер – це фактично пірат (з англ.). Це поняття почало використовуватися в правовому сенсі в 1970-х рр. під час корпоративних захоплень на Волл-Стріт, коли різні інвестиційні фонди почали активно скуповувати акції та, зловживаючи правами акціонерів, брати компанії під свій контроль або примушувати компанії викуповувати акції по великій ціні.
Пан Бондарєв звернув увагу на те, що потрібно розмежовувати законне і незаконне рейдерство. Хоча рейдерство сприймається суспільством як цілком незаконне явище, варто розуміти, що є особи, які просто креативно користуються прогалинами в законодавстві і неефективним управлінням певних компаній, а є «чорні» рейдери, які підробляють документи, підписи, користуються послугами «чорних нотаріусів», підкуповують правоохоронні органи і діють в цілому незаконно.
На цьому вебінарі мова йшла про законне рейдерство, а саме про випадки, коли виникає ризик втрати активу внаслідок того, що опоненти користуються прогалинами в законодавстві або використовують певну недбалість із боку власників/набувачів активу.
На що варто звертати увагу перед купівлею земельної ділянки, щоб в майбутньому не виникало проблем, розповів Богдан Шморгун, юрист практики нерухомості та будівництва.
За його словами, варто розмежовувати ділянки за їх приналежністю до приватної власності/ державної та комунальної власності, а також за їх місцерозташуванням: в межах міста/поза межами міста.
Загалом потенційному інвестору важливо розуміти, які кроки необхідно пройти перед тим, як він зможе використовувати цю ділянку, а саме йому потрібно:
- визначити бажане місцерозташування земельної ділянки;
- перевірити відповідність містобудівних документів;
- внести зміни до містобудівної документації;
- подати заяву про виділення земельної ділянки;
- отримати дозвіл на розробку проекту землеустрою;
- отримати відповідні погодження цього проекту;
- погодити проект землеустрою з розпорядником земель;
- зареєструвати ділянку в ДЗК;
- отримати право власності чи користування.
При купівлі земельної ділянки варто звернути увагу на такі вразливі моменти: як була сформована земельна ділянка, на історію земельної ділянки (зміну цільового призначення), відповідність цільового призначення містобудівної документації, наявність нерухомості та інфраструктури на земельній ділянці, отримання та виконання всіх погоджень від органів державної влади та місцевого самоврядування, проведення технічних, екологічних, археологічних та інших видів аудиту.
«Часто на етапі формування земельної ділянки за межами міста ми бачимо (в 90% випадків), що будь-яка земельна ділянка, яка використовується промисловістю, колись була сільськогосподарського призначення. Зрозуміло, що в Україні ринок сільськогосподарських земель ще не працює, тому є певні нюанси в тому, як ця ділянка могла бути сформована», - наголосив він.
Так, виявлені проблеми на етапі формування земельної ділянки можуть бути визнані порушенням законодавства, і в подальшому новому власнику доведеться доводити право власності на цю земельну ділянку в суді.
Про ризикові моменти, які спливають з судової практики, розповів Олексій Прудкий, старший юрист практики вирішення спорів, адвокат. За його словами, найбільш розповсюджені категорії спорів, пов’язаними з дефектами титулу на земельну ділянку, такі:
- оскарження рішення про передачу земельної ділянки у власність фізичної особи;
- оскарження рішення про затвердження технічної документації щодо поділу земельної ділянки та її передачу у власність фізичній особі;
- оскарження рішення про приватизацію земельної ділянки;
- оскарження рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки та акту на право власності;
- оскарження рішення про затвердження проекту землеустрою.
Також він звернув увагу на те, що саме помилки під час першочергового due diligence земельної ділянки призводять до судових спорів. Цікавою в цих спорах є, за словами пана Прудкого, роль прокуратури. «Саме за допомогою позовів прокурорів у переважній більшості випадків з’являються проблеми в нових власників із тими чи іншими земельними активами», - наголосив пан Прудкий.
Про те, яку роль відіграють правоохоронні органи в цих рейдерських захопленнях, розповів Олександр Максименко, старший юрист практики кримінального права та захисту бізнесу, адвокат. За його словами, найлегше позбавити особу права власності на земельну ділянку саме в кримінальному провадженні. Типовою є ситуація, коли держава передає фізичній особі (далі - ФО) якусь земельну ділянку, вона її набуває згідно законодавства, а далі перепродає якійсь компанії. Проблема в тому, що будь-які порушення, які були при набутті земельної ділянки фізичною особою, вважатимуться правоохоронними органами такими, що були здійснені протиправно та з кримінально правовим ухилом.
Так,, якщо неправильно було змінено цільове призначення земельної ділянки, були порушення в технічній документації і, не дивлячись на них, було прийнято рішення про виділення земельної ділянки, це означатиме, що посадовими особами органів місцевого самоврядування було вчинено кримінальне правопорушення з тим, щоб держава була позбавлена цієї земельної ділянки, а хтось отримав із цього вигоду. «Якщо відкривають провадження щодо дій державних службовців, то весь ланцюг аналізується на предмет співучасті. На сьогоднішній день існує чимало кримінальних проваджень, в яких фігурують компанії, які не отримали ніяких земельних ділянок від держави, а придбали її у фізичної особи. Проте вважається, що така компанія може бути організатором, а ФО може бути підставною особою. Водночас на спірну земельну ділянку накладається арешт і фактично вона не може надалі використовуватися», - наголосив пан Максименко.
Тому потенційними ризиками для нового власника є:
- процесуальний тиск на власника;
- арешт майна та земельної ділянки;
- передача арештованого майна в АРМА;
- спецконфіскація;
- притягнення до відповідальності за співучасть.
Крім судових процесів і кримінальних проваджень, способами у боротьбі з земельним рейдерством є звернення інвесторів до Ради бізнес-омбудсмена, Міжвідомчої комісії з питань захисту прав інвесторів, а також Комісії з питань захисту інвесторів при Кабміні. Водночас Оксана Карел, співкерівник практики вирішення міжнародних спорів та арбітражу, розповіла про те, що можна звернутися до державних органів з повідомленням про інвестиційний спір, фактично використовуючи механізм інвестиційного арбітражу. Проте цим механізмом можуть скористатися лише компанії з іноземними інвестиціями.
Отже, щоб не потрапити в пастку рейдерів, юристи Arzinger law firm рекомендують:
- проводити ретельний, а не поверхневий due diligence об’єкта інвестування;
- правильно структурувати угоди щодо землі (в тому числі з урахуванням інвестиційного захисту по ДІУ), займатися розробкою превентивних заходів;
- моніторити державні реєстри (ДЗК, ДРРП, ЄДР, ЄДРСР тощо);
- мати розробку комплексної правової стратегії вирішення судового спору;
- мати активну позицію в кримінальному провадженні, якщо воно вже з’явилося;
- використовувати інвестиційний арбітраж як спосіб захисту прав інвестора разом з іншими інструментами.