25.03.2015 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» від 05.03.2015 року.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Норми закону покликані, з одного боку, розширити повноваження нотаріусів у галузі державної реєстрації речових прав на землю, а з іншого – спростити реєстрацію прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Так, змінами до Закону України «Про нотаріат» встановлено, що нотаріус:
– здійснює функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та у випадках, встановлених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень»;
– має доступ та користується Державним земельним кадастром, формує витяги з кадастру, підписує їх та посвідчує печаткою у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Умовою користування Державним земельним кадастром є вчинення відповідної нотаріальної дії та/або здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Зазначимо, що користування нотаріусами Державним земельним кадастром, формування ними витягів з кадастру у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, передбачено Законом України «Про Державний земельний кадастр», норми якого набули чинності ще в 2012 р. Однак відтоді уряд не врегулював порядок користування нотаріусами даними кадастру; натомість Законом від 05.03.2015 норму продублювали (і дещо вдосконалили) у законі про нотаріат.
Врегулювання порядку користування нотаріусам Державного земельного кадастру є нагальним питанням, оскільки процедура отримання витягу з кадастру в органах земельних ресурсів є штучно ускладненою та створює значні корупційні ризики. Прикінцевими положеннями Закону від 05.03.2015 Кабінету Міністрів України доручено протягом трьох місяців з моменту набуття чинності законом забезпечити підключення нотаріусів до Державного земельного кадастру.
Відповідно до змін, внесених до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», нотаріуси наділяються повноваженнями з реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право.
Це означає, що нотаріус має право реєструвати, наприклад, право оренди земельних ділянок сільгосппризначення на підставі договорів оренди землі, укладених у письмовій формі навіть без їхнього нотаріального посвідчення.
Крім того, реєстрація речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які виникли до 01.01.2013, реєструються одночасно з реєстрацією права власності на підставі заяви, поданої власником земельної ділянки або набувачем похідного права. Державна реєстрація права власності на такі ділянки, в разі звернення набувача похідного права, може здійснюватися без подання правовстановлювалного документа за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено Перехідними положеннями, згідно з якими Кабінету Міністрів України доручено до 01.07.2016 забезпечити автоматизоване перенесення записів Державного реєстру земель про речові права на земельні ділянки та їхнє обтяження про суб’єктів таких прав та документи, що посвідчують такі права, до Державного реєстру речових прав.
Зайвим є нагадування, що запровадження у 2013 р. нової системи реєстрації речових прав викликало колапс у цій сфері, що пов’язано зі зміною органів реєстрації та функціонуванням нового реєстру прав. Незважаючи на численні зміни законодавства у галузі реєстрації, ситуація і на сьогодні залишається критичною. Особливо це стосується агропромислового комплексу, який базується на оренді мільйонів розпайованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Виникнення права власності на розпайовані земельні ділянки, виготовлення правовстановлюваних документів на них на різних стадіях земельної реформи сьогодні викликають необхідність повторного виконання ряду робіт та дій землевпорядними організаціями, органами земельних ресурсів та реєстрації речових прав на нерухомість. Такий обсяг робіт виявився не під силу вказаним органам державної влади.
Слід також пам’ятати, що з 2015 р. набули чинності зміни до Податкового кодексу України, відповідно до яких однією з ознак сільськогосподарського товаровиробника є наявність у нього земельних ділянок, права власності/користування на які оформлені та зареєстровані відповідно до законодавства. За таких умов сільгоспвиробник має право скористатися пільговими податковими режимами у сфері сільського господарства, передбаченими Податковим кодексом України. З урахування великої кількості договорів оренди землі, права за якими підлягають реєстрації, зволікання відповідних органів з об’єктивних чи суб’єктивних причин з реєстрацією речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може мати для аграрія тяжкі наслідки.
Тому розширення кола суб’єктів, уповноважених реєструвати речові права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, слід оцінити позитивно за умови існування ефективного контролю за їхньою діяльністю.
Те саме стосується передбаченого Законом від 05.03.2015 порядку реєстрації права власності на ділянки сільгосппризначення, що виникло до 01.01.2013 р. Запровадження реєстрації права власності на зазначені ділянки на підставі заяви набувача похідного права (наприклад, орендаря), без особистого звернення власника та без правовстановлюючого документа на землю, звичайно, сприятиме пришвишенню реєстрації похідних прав на сільгоспземлі, а також наповненню Державного реєстру прав відомостями про право власності, що виникло до 01.01.2013. Такий порядок відповідає реаліям, що фактично склалися. Адже власники розпайованих земельних ділянок сільськогосподарського призначення, як правило, не зацікавлені в реєстрації прав на належні їм ділянки, часто не мають фізичних та матеріальних можливостей для цього. Весь тягар проблем лягає на орендаря, який змушений самостійно забезпечувати виконання всього комплексу реєстраційних дій.
З іншого боку, реєстрація права власності на підставі пакету документів, поданого майбутнім орендарем для реєстрації похідного права, без подання правовстановлюваного документа на земельну ділянку, створює ризики порушення прав власника землі. Згідно з Законом, такі ризики нівелюються вимогою про наявність відомостей про земельну ділянку та її власника у Державному земельному кадастрі.
З метою належної реалізації нововведень Закону Кабінет Міністрів України повинен протягом трьох місяців забезпечити приведення своїх нормативно-правових актів, а також приведення міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їхніх актів у відповідність до Закону.