Серед усієї багатоманітності речей земельні ділянки займають особливе місце. Насамперед, земельні ділянки є просторовою основою для будь-якої людської діяльності. Необхідно усвідомлювати, що без динамічного обороту земельних ділянок жодна економіка нормально функціонувати не зможе. Що простіше інвестору отримати земельну ділянку для здійснення своєї інвестиції – тим більше інвестицій надійде в економіку, тим швидше вона буде пристосовуватися до потреб сьогодення, тим ефективніше працюватиме. Таким чином, очевидне завдання законодавця, судової влади та суб’єктів правозастосування — забезпечити якомога швидший і простіший оборот земельних ділянок.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
І в принципі, законодавець в Україні намагається йти цим шляхом. Однією з ключових правових категорій, які символізують факт зближення та гармонізації правових систем України та європейських країн, є категорія нерухомого майна. Імплементація цієї категорії у законодавствах різних країн свідчить про єдність певних загальних напрямків та змісту розвитку правової думки та правового прогресу народів світу. З прийняттям та введенням в дію 1 січня 2004 р. Цивільного кодексу України правова категорія нерухомого майна знайшла відображення і в земельному законодавстві України. Згідно зі ст. 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Отже, Кодекс відніс до нерухомих речей не тільки будівлі і споруди, а й земельні ділянки, на яких вони розташовані, а також земельні ділянки, вільні від забудови. Таким чином, можна стверджувати, що законодавство України, яким визначається правовий режим будівель (споруд) та земельних ділянок, успішно розвивається у контексті загальносвітових правових орієнтирів. Однак, маємо зазначити, що незважаючи на імплементацію у законодавство України категорії нерухомого майна, його стан у цій частині є ще далеким від досконалості. Так само як недосконалим є і окремі аспекти судової практики в цій царині, про що й піде мова нижче.
Аналіз законодавства різних країн світу щодо правового режиму землі, будівель та споруд дає підстави для висновку про різноплановість правових зв’язків між земельними ділянками та розташованими на них будівлями і спорудами. За характером зазначених зв’язків можна виділити три основні концептуальні підходи до правового регулювання відносин щодо нерухомого майна.
Перший - земельна ділянка та розташована на ній будівля (споруда) являють собою єдиний об’єкт правових відносин. Так, наприклад, об’єктом транзакцій за законодавством США є лише земельні ділянки, а розташовані на них будівлі (споруди) розглядаються як її приналежності. Відповідно при відчуженні земельної ділянки новий власник автоматично стає володільцем всіх розташованих на ділянці об’єктів нерухомості, інших природних ресурсів, включаючи надра, тощо. Аналогічний підхід сприйнятий і правовою системою Великобританії, в якій, правда, основним об’єктом транзакцій виступає будівля, а земельна ділянка розглядається як її приналежність.
Другий підхід базується на роз’єднаності, відокремленості правових режимів земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд. Він полягає в тому, що земля (земельні ділянки) та будівлі (споруди) визнаються окремими незалежними один від одного об’єктами правових відносин. Роз’єднаність та відокремленість правових режимів земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд була характерною для соціалістичної правової системи, зокрема, для правової системи колишнього СРСР.
Нарешті, третій концептуальний підхід до правового регулювання відносин щодо нерухомого майна полягає у закріпленні у законодавстві правового режиму «єдиної юридичної долі» земельних ділянок та розташованих на них будівель і споруд. Суть цього підходу полягає у встановленні правової взаємозалежності між земельними ділянками та розташованими на них будівлями і спорудами, які вважаються окремими, самостійними об’єктами речових прав, з тим, щоб у випадках набуття та відчуження земельні ділянки та розташовані на них будівлі і споруди поділяли єдину юридичну долю – мали однаковий власнісний статус та перебували у володінні та користуванні однієї особи. Саме цим шляхом зараз і йде Україна, адже зрозуміло, що динамічний оборот земельних ділянок неможливий за умови, якщо у законодавстві не реалізований принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд (далі – «принцип єдності юридичної долі»).
Водночас послідовній та ефективній реалізації цього принципу сьогодні заважає те, що перехід прав на земельну ділянку, з одного боку, та перехід права на розташовані на ній будівлі і споруди відбувається сьогодні за різними процедурами. Причому перехід прав на земельну ділянку відбувається набагато довше, складніше та нерідко дорожче, ніж перехід прав на будівлю або споруду. Таке становище істотно підриває ефективність приписів ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України та інших норм, які вимагають одночасно із відчуженням будівлі та споруди відчужувати і земельну ділянку.
Згідно з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Втім, тут одразу виникає деяка неоднозначність. Що значить переходить: одразу, дещо пізніше чи можуть перейти, якщо існуватимуть якісь юридичні факти? Така законодавча двозначність дуже сильно підсилюється, якщо звернутися до правил про виникнення речових прав на земельні ділянки. За загальним правилом, такі права виникають при державній реєстрації. При цьому ще є деякі норми, які передбачають обмеження суб’єктного кола за певними різновидами речових прав (насамперед, тут йдеться про постійне користування).
Але тим не менш, наведені норми закріпили положення, які, на нашу думку, забезпечують юридичну цілісність майна, що складається з земельної ділянки та розташованої на ній будівлі (споруди). Адже, по-перше, при відчуженні будівлі (споруди) земельна ділянка, на якій розташована будівля (споруда), поділяє юридичну долю (власнісний статус) останньої. Причому, на відміну від попередньої редакції даної норми, чинна її редакція не містить такого виключення із наведеного правила, яке дозволяє сторонам договору про відчуження будівлі (споруди) домовитися про іншу юридичну долю земельної ділянки.
Крім того, наведеними приписами ст. 120 Земельного кодексу України введена нова підстава припинення права власності на земельну ділянку, яка доповнює перелік таких підстав, що закріплені у ст. 140 Кодексу (Підстави припинення права власності на земельну ділянку). Суть цієї підстави полягає в тому, що якщо власник будівлі (споруди) відчужує її іншій особі, то таке відчуження тягне за собою такий юридичний наслідок, як припинення права власності цієї ж особи на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Причому припинення права власності на землю в даному випадку слід розглядати не як примусове, а як добровільне. Власник, відчужуючи належну йому на праві власності будівлю (споруду), тим самим виражає свою волю на припинення належного йому права власності на земельну ділянку під даною будівлею (спорудою).
Саме ця особливість наведених правових приписів дає підстави говорити про задум законодавця забезпечити автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача будівлі (споруди). Однак, детальний аналіз положень ч. 1. ст. 120 Земельного кодексу України дає підстави для висновку, що в сучасних умовах правового регулювання відносин щодо нерухомого майна вони не забезпечують не тільки автоматичного, а навіть більш-менш синхронного переходу прав на об’єкти земельної і не земельної нерухомості.
Наприклад, в господарських відносинах вже усталеною є практика, що, при придбанні об'єктів нерухомості на аукціоні до власника переходять і права на землю. Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто "на папері" є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду. Тому допускати "розщеплення" власності на земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас - і породжувати масу практичних проблем. Єдине розумне та справедливе рішення тут – визнавати, що перехід права власності у таких випадках відбувається автоматично, а правила про перехід повинні «перебивати» ст. 92 Земельного кодексу щодо суб’єктів права постійного користування й правила про державну реєстрацію речових прав. Інакше, ситуація просто позбавлена сенсу. Усіма силами треба прагнути, щоб юридичний стан справ відповідав фактичному. А фактичний стан такий: чия нерухомість, той фактично володіє і користується нею, визначає подальшу юридичну долю цієї земельної ділянки під «різним соусом». Тому все це разом називається правом власності. Це і є обґрунтуванням для вирішення усіх цих спірних та проблемних ситуацій. На жаль, судова практика далеко не завжди йде цим розумним шляхом.
За прикладами далеко йти не треба. В якості кейсу для роздумів може послугувати справа №910/32643/15 (постанова Північного апеляційного господарського суду від 29 січня 2020 року).
У справі Позивач звернувся до господарського суду з позовною заявою про визнання недійсними результатів аукціону, проведеного 27.10.2017 в межах справи про банкрутство, щодо реалізації майна банкрута, а саме – лоту №1: земельної ділянки. Позиція Позивача, окрім формальних порушень аукціону зводиться до того, що спірна земельна ділянка не могла бути продана на аукціоні, оскільки після набуття права власності на нерухомість, що на ній розташовувалась, право власності банкрута на цю земельну ділянку припинилось та автоматично перейшло до власника нерухомості. Справа наразі перебуває на розгляді в Касаційному господарському суді, оскільки судами попередніх інстанцій зазначений принцип було проігноровано.
Наразі ми б насамперед звернули увагу на такі меседжі судів першої та апеляційної інстанцій:
- «законодавець допускає як поєднання власника земельної ділянки та розміщеної на ній нерухомості в одній особі, так і можливість перебування у власності різних осіб будівлі та земельної ділянки як самостійних правових інститутів»;
- «колегія суддів дійшла висновку про те, що хоча й у власника нерухомого майна виникає право на придбання земельної ділянки, на якій воно розташоване, законодавцем не вказано, що договір купівлі-продажу земельної ділянки має укладатися саме з власником такого нерухомого майна. Судова колегія також звертає увагу на те, що положеннями вказаних статей не передбачено заборони здійснювати продаж нерухомого майна окремо від земельної ділянки, на якій воно розташоване»;
- «оскільки зазначений офісно-складський комплекс був придбаний окремо від земельної ділянки, на якій він розташований, у свідоцтві про реєстрацію права власності, виданому ТОВ «N» за результатами проведених електронних торгів у виконавчому провадженні №Х, відсутній кадастровий номер земельної ділянки. Вказане додатково свідчить про помилкове посилання скаржника на ст. 120 ЗК України як на підставу для набуття ним права власності на земельну ділянку, що була реалізована на спірному аукціоні».
Спочатку розберемо «відсилання» до істотних умов договору та зазначення кадастрового номеру. Суто формально суди праві, адже ми пам’ятаємо, що свого часу, ще Верховний Суд України, розглядаючи справу № 6-194цс14, вказав на наступне: «Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну. Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах». І дійсно, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). І як наслідок, на думку окремих суддів, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен обов’язково позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
Разом із тим Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду наголошує на інших аспектах в подібних ситуаціях (постанова у справі № 907/68/18 від 16 квітня 2019 року). В цьому випадку Верховний Суд скасував постанову суду апеляційної інстанції, в якій було вказано, що у справі відсутні докази того, що туристичний комплекс був виставлений на продаж разом із земельною ділянкою, позивач не оскаржував результати торгів, в інформації про лоти не було даних про кадастровий номер земельної ділянки та її вартість не врахована у вартості лота, який придбав позивач, отже він придбав об'єкт нерухомості без земельної ділянки (від редакції - подібність справ, на наш погляд, очевидна).
Так ось, безпідставність цих аргументів Верховний Суд обґрунтував, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/18560/16, в якій було вказано, що чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Такий перехід відбувається відповідно до законодавства незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки. Принцип спільної юридичної долі нерухомого майна та земельної ділянки має на меті дотримання законних прав та інтересів власника нерухомого майна, а також забезпечення можливості реалізації ним відповідних правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження цим майном.
Таким чином, робить висновок ВС, право на земельну ділянку автоматично переходить до нового власника об'єкту нерухомості, розташованого на ній, навіть якщо він придбаний на прилюдних торгах, і інформація про лот не містила даних про земельну ділянку і його вартість була визначена без урахування вартості земельної ділянки.
Тепер йдемо далі. Щодо висновку суду про необґрунтованість твердження щодо наявності підстав для застосування положень статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України. Вочевидь, Північний апеляційний господарський суд в постанові від 29 січня 2020 року не взяв до уваги існуючу судову практику, яка підтверджує існування єдиного принципу цілісності земельної ділянки та розташованого на ній об'єкта нерухомості, а саме рішення Першотравневого районного суду міста Чернівці від 29.05.2015 у справі N 725/2392/15-ц (номер провадження 2/725/489/15), ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25.11.2015 N 6-27057ск15, рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2017 у справі N 910/10339/16, рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 18.10.2017 у справі N 701/949/17-ц, рішення Господарського суду Київської області від 27.12.2016 у справі N 911/3489/16, постанову Вищого господарського суду України від 06.04.2010 у справі N 6/147-09, рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 09.07.2009 у справі N 2-1366/09, рішення Довгинцівського районного суду міста Кривого Рогу від 18.11.2008 у справі N 2-3045/2008, рішення Барського районного суду Вінницької області від 18.06.2015 у справі N 125/1182/15-ц тощо.
І нарешті, ми не дуже вбачаємо, на підставі чого суд дійшов висновку про різність правових станів об’єктів нерухомості та земельних ділянок, на яких вони розташовані.
Так, статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Разом з цим, підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України, де чітко говориться, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 (пункт 7.40) у справі N 910/18560/16 наголосила на імперативному характері цього законодавчого припису. При цьому перехід права на цю земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки (пункт 7.42 цієї ж постанови Великої Палати Верховного Суду).
Враховуючи, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об'єкта нерухомості, то можливість реалізації ним таких прав не може залежати від того, чи додержав попередній власник земельної ділянки порядку припинення прав на земельну ділянку, позаяк юридичними підставами для такого переходу виступають закон, договір, рішення суду, інші обставини, що мають юридичне значення (Суд у цьому висновку враховує mutatis mutandis висновки, викладені у пункті 8.11 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі N 910/18560/16).
Врешті-решт, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).
Як бачимо, Верховним Судом у своїй практиці чітко сформовано так званий «принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди», і тим більше викликає занепокоєння його нівелювання іншою судовою практикою, в якій суди намагаються його обходити.
Тому, можливо, ВС вже слід поставити крапку в таких різних трактуваннях іншими судами принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості?