Земельний кодекс України визначає, що однією з підстав набуття права власності на землю громадянами України, іноземцями, особами без громадянства, юридичними особами, територіальними громадами та державою є прийняття спадщини. Загальні положення та порядок спадкування, а також порядок оформлення права на спадщину встановлено книгою 6 «Спадкове право» Цивільного кодексу України.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, ст. 1225 ЦК України визначає, що право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах із збереженням її цільового призначення. При цьому варто зауважити, що відмінностей між порядком спадкування прав, пов'язаних з землею, та будь-яких інших прав майже немає. Водночас, якщо за загальним правилом спадкоємці наділені правом на одержання свідоцтва про право на спадщину, то стосовно земельних ділянок та похідних речових прав, щодо яких здійснюється державна реєстрація, встановлюється зобов'язання звернутися до нотаріуса, а в сільських населених пунктах — до уповноваженої на це посадової особи відповідного органу місцевого самоврядування за видачею свідоцтва про право на спадщину на таке майно (ст. 1297 ЦК України).
У цій статті ми не будемо зупинятись на загальних положеннях спадкування, а зосередимо увагу на проблемних моментах, які можуть ускладнити процедуру оформлення права власності на земельну ділянку.
Відсутність відомостей щодо земельної ділянки в Державному земельному кадастрі
Закон України «Про нотаріат» встановлює, що під час вчинення нотаріальних дій обов'язково використовуються відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них. Також нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов'язково перевіряє відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ст. 46‑1 Закону).
Водночас ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює, що державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку. При цьому вказаний закон однозначно визначає, що відсутність відомостей про земельну ділянку (у разі державної реєстрації прав на земельну ділянку) в Державному земельному кадастрі є підставою для відмови у прийнятті заяви про проведення реєстраційних дій (п. 3 ч. 4 ст. 20 Закону). Тож першою проблемою, яка може виникнути при спадкуванні, є відсутність відомостей щодо земельної ділянки в Державному земельному кадастрі. Що робити у такому випадку?
Перш за все, варто пам'ятати: чинне законодавство визначає, що документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до 01.01.2013 р., є дійсними (п. 10 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр»). Отже, за наявності правовстановлюючих документів на землю слід зареєструвати земельну ділянку, звернувшись до державного кадастрового реєстратора. Згідно п. 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр», земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 р., вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.
У разі, якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності) або їхніх спадкоємців чи особи, яка подала заяву про визнання спадщини відумерлою, якщо така справа прийнята до провадження судом, або іншої визначеної законом особи.
Таким чином, для внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру спадкоємцям необхідно:
- отримати у нотаріуса довідку про коло спадкоємців;
- замовити виготовлення технічної документації з землеустрою (порядок її виготовлення встановлено Законом України «Про землеустрій»);
- подати державному кадастровому реєстратору заяву за встановленою формою, оригінал документації з землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки, документацію з землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки, у формі електронного документа;
- отримати витяг з Державного земельного кадастру.
Після проведення вказаної процедури спадкоємець разом з витягом з Державного земельного кадастру подає нотаріусу документи, які підтверджують факт смерті спадкодавця, час і місце відкриття спадщини, прийняття спадкоємцем спадщини у встановлений законом спосіб, склад спадкового майна, а також документи, що посвідчують право власності померлого на таке майно. За подачі повного пакету необхідних документів нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину, а також реєструє право власності спадкоємця у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Водночас, якщо на якомусь з вказаних етапів спадкоємець отримує відмову від вчинення уповноваженою особою необхідних дій (відмова в державній реєстрації земельної ділянки або у видачі свідоцтва про право на спадщину), він має право звернутися з позовом до суду щодо оскарження таких рішень чи дій.
Відсутність правовстановлюючих документів на спадкове майно
Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. №296/5, передбачено, що видача свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку проводиться нотаріусом після подання документів, що посвідчують право власності померлого на таке майно. Тож що робити, коли таких документів немає, вони були втрачені чи навіть не оформлені спадкодавцем? Відповідь однозначна: йти до суду. Та спочатку треба розпочати процедуру спадкування та надати нотаріусу всі наявні документи, що можуть підтвердити факт володіння померлого землею. І лише отримавши відмову нотаріуса у зв'язку з відсутністю оригіналу правовстановлюючого документа на землю, слід підготувати та подати позовну заяву про визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування.
Судова практика свідчить про позитивне вирішення таких спорів на користь спадкоємців, а документами, якими обґрунтовуються позовні вимоги, можуть бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, видане померлому, копія державного акта на право приватної власності на землю, довідка з сільської/міської ради тощо.
Особливості спадкування права на приватизацію
Громадяни України, поряд з іншими підставами, можуть набути право власності на землю, яка була їм надана раніше у користування, шляхом її приватизації (ч. 1 ст. 81 ЗК України). При цьому непоодинокими є випадки, коли особа розпочала процедуру приватизації, однак не встигла зареєструвати право власності на земельну ділянку за життя.
Судова практика з цього питання досить однозначна і визначає, що до складу спадщини входить право на завершення процедури приватизації земельної ділянки, яку спадкодавець розпочав за життя у встановленому порядку та не завершив у зв'язку зі смертю. Отже, якщо органи місцевого самоврядування відмовили спадкоємцям у завершенні процедури приватизації, останні мають право звертатися до суду з позовами про визнання відповідного права в порядку спадкування. Варто зауважити, що предметом такого позову є не визнання права власності на земельну ділянку, а визнання за спадкоємцем права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю.
Якщо говорити про визначення факту, який свідчить про початок процедури приватизації земельної ділянки, то ним зазвичай є рішення органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у приватну власність особи в порядку безоплатної приватизації.
Особливості спадкування права на земельну частку (пай)
Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», визначає, що документами, що посвідчують право на земельну частку (пай), є: сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією (основний); свідоцтво про право на спадщину; посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай); рішення суду про визнання права на земельну частку (пай); трудова книжка члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідчена виписка з неї (для виключних категорій). Крім того, положення ст. 1 цього закону передбачають, що право на земельну частку (пай) мають у т. ч. громадяни-спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.
Водночас п. 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. При цьому сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Таким чином, якщо у спадкоємця наявні вказані документи, нотаріус може без проблем видати свідоцтво про право на спадщину. Однак здійснити державну реєстрацію права власності на таку землю буде можливо лише після відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та присвоєння їй кадастрового номера.
Якщо ж померлий встиг провести процедуру виділення земельної ділянки або паю в натурі і отримав державний акт на пай та/або витяг з Державного реєстру майнових прав, нотаріус може одночасно провести і реєстрацію права власності. Якщо ж такі документи відсутні, відстоювати своє право на отримання у спадщину земельної частки (паю) доведеться в судовому порядку.
Крім того, хотілося б звернути увагу, що Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» визначено, що у разі, якщо до 1 січня 2025 р. власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформили право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки (ст. 13 Закону). Під невитребуваною розуміється земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчене відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості). Така земельна ділянка після формування буде передаватись у комунальну власність певної територіальної громади за рішенням суду в порядку визнання майна безхазяйним. Однак у разі пропуску строку власник такої земельної ділянки або його спадкоємець за наявності поважних причин зможуть звернутися до суду для визначення додаткового строку для оформлення права власності на землю.
Особливості спадкування речових прав на земельну ділянку
Як визначають положення Земельного кодексу України, крім права власності на земельну ділянку, передаватися у спадщину можуть право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).
По‑перше, варто зауважити, що згідно ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», такі речові права на земельну ділянку є похідними від права власності та підлягають державній реєстрації. Крім того, успадкувати можна як земельну ділянку, що перебуває в оренді або щодо якої встановлено право користування, так і саме право оренди та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або забудови (суперфіцій).
Щодо загальних питань спадкування земельної ділянки, що перебуває в оренді або щодо якої встановлено право користування, необхідно пам'ятати наступне. Якщо договором не визначено, що підставою для його припинення є смерть орендодавця, спадкоємець, приймаючи спадщину, успадковує як орендодавець права і обов'язки, які були встановлені таким договором. Внесення будь-яких змін до таких договорів у т. ч. щодо дострокового припинення, можливе лише у випадку погодження змін обома сторонами договору в додатковій угоді до нього, яка також підлягає державній реєстрації.
Щодо спадкування права оренди та права користування чужою земельної ділянкою ситуація складніша, оскільки на практиці нотаріуси часто відмовляють у видачі свідоцтва на успадковане речове право на земельну ділянку. Однак це не позбавляє спадкоємців права звернутися до власника земельної ділянки з пропозицією укласти додаткову угоду щодо зміни орендаря/користувача у договорі.