Протягом останніх років в Україні активно впроваджувалась земельна реформа, заснована на принципах відкритості, дерегуляції та конкуренції. Однак воєнний час вносить свої корективи у всі сфери життя країни, а, отже, й регулювання земельних відносин переходить на «воєнні рейки».
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
12 травня 2022 р. Верховна Рада України ухвалила в цілому Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» (законопроект № 7289), який ще перебуває на підписі у Президента.
Це не перший «воєнний» закон, покликаний в особливий спосіб лібералізувати земельні відносини, адаптувати їх під умови воєнного часу. Ще 24 березня 2022 р. парламент ухвалив Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який поклав початок новому витку земельної реформи, з урахуванням реалій війни. Законопроект № 7289 його не тільки продовжує та доповнює, але й додає новел до регулювання земельних відносин.
Автори законопроекту декларують, що його метою є встановлення спеціальних правил щодо володіння та користування землею, що забезпечать найнагальніші потреби в умовах війни. Вони стверджують, що законопроект покликаний пришвидшити прийняття управлінських рішень та вирішити ряд важливих питань для аграріїв, металургів та ін.
Збільшення посівних площ
Вже згадані березневі зміни до земельного законодавства значно спростили питання оренди сільгоспземель. Зокрема, були автоматично поновлені на рік договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності. Дозволено без проведення земельних торгів та належного формування земельної ділянки (без внесення відомостей про ділянку до Державного земельного кадастру (ДЗК) та без присвоєння кадастрового номера) надавати в оренду на строк до року для ведення товарного сільгоспвиробництва земельних ділянок державної та комунальної власності, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток тощо.
Законопроект № 7289 пропонує встановити додаткові особливості передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності, а саме:
- можливість передачі органами місцевого самоврядування в оренду земель, які мають перейти до комунальної власності, ще до здійснення державної реєстрації права комунальної власності на них (тобто ще до виникнення такого права).
Річ у тім, що, відповідно до п. 24 Перехідних положень Земельного кодексу України, землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім чітко визначеного переліку земель. Хоча вказана норма щодо розмежування земель державної та комунальної власності не нова і прийнята задовго до введення воєнного стану, з різних причин далеко не всі поспішали реєструвати своє право комунальної власності на таку землю.
- можливість передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва інших земель сільськогосподарського призначення без зміни їх цільового призначення.
До цього такі дії вважалися б нецільовим використанням землі, що могло мати наслідком припинення прав на землю.
Всі ці новели в комплексі мають сприяти збільшенню кількості «білих» посівних площ. Очевидно, що вже для озимих видів сільгоспкультур, адже весняні посівні роботи на цей час завершено.
Розширення переліку «позаконкурсної» землі
Прийнятий законопроект також розширює перелік випадків, у яких передача земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду здійснюється без проведення конкурсної процедури – земельних торгів.
Тепер, крім випадків, визначених ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, допускається передача в оренду землі без проведення земельних торгів для:
- Розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій.
Проте сьогодні відсутній (і тільки має бути затверджений Кабінетом Міністрів України) порядок визначення таких підприємств та осіб, яким надається згадане «пільгове» право на одержання землі поза конкурсом.
При цьому відомо, що перелік таких осіб і підприємств визначатиметься спільним рішенням обласної військової адміністрації, з території якої переміщуються (евакуюються) виробничі потужності, та обласної військової адміністрації (а в разі припинення або скасування воєнного стану на відповідній території – обласної державної адміністрації), на територію якої такі потужності переміщуються (евакуюються). Теоретично це має знизити рівень зловживань такою «пільгою».
- Розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай, розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, доцільність будівництва (розширення) яких визначена рішенням профільного центрального органу виконавчої влади.
- Будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів.
- Товарного сільгоспвиробництва.
- Розміщення морських портів.
При цьому умови договору оренди земельних ділянок, наданих для релокації підприємств із зони бойових дій, розміщення річкових портів, мультимодальних терміналів, виробничо-перевантажувальних комплексів, а також будівництва інженерних мереж електропостачання, газопостачання та інших, матимуть певні особливості.
Зокрема, орендар не матиме права змінювати цільове призначення землі, відчужувати чи передавати в заставу право користування, передавати ділянку в суборенду. Крім того, орендар буде зобов’язаний здійснити розміщення об’єктів, для яких земельна ділянка передана, протягом визначеного договором строку, під ризиком припинення орендодавцем дії договору в односторонньому порядку.
Щодо цього питання слід зауважити, що наслідком розширення переліку земельних ділянок, які надаються в користування без проведення відкритих земельних торгів, є збільшення корупційних ризиків.
Якщо релокація підприємств із зони бойових дій або проведення посівних робіт дійсно потребують максимально можливого спрощення та прискорення, то у крайній потребі надання землі під розміщення річкових та морських портів поза конкурсом є певні сумніви (особливо в умовах морської блокади, коли вони не працюють). Оскільки процес їх будівництва є довготривалим, не думаю, що проведення відкритої конкурсної процедури критично збільшить цей термін. Натомість можемо отримати ситуацію, коли цю галузь буде кулуарно «освоєно» на майбутнє, що завдасть шкоди конкуренції, а отже, Україні та її громадянам.
Землі для розміщення ВПО
Нові земельні правила також спрямовані на врегулювання питання розміщення тимчасових споруд, призначених для тимчасового проживання та обслуговування внутрішньо переміщених осіб, а також інженерних мереж, необхідних для їх функціонування.
Розміщення згаданих об’єктів може здійснюватися на земельних ділянках усіх категорій земель без необхідності зміни їх цільового призначення, крім земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, а також історико-культурного й лісогосподарського призначення. При цьому землі для згаданих цілей заборонено передавати фізичним або юридичним особам, натомість їх нададуть у постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад.
Питання зміни цільового призначення землі
Законопроект № 7289 також пропонує ряд особливостей щодо зміни цільового призначення земельних ділянок.
По-перше, зміна цільового призначення земельної ділянки для цілей релокації підприємств із зони бойових дій, розміщення річкових портів, мультимодальних терміналів, виробничо-перевантажувальних комплексів, а також будівництва інженерних мереж електропостачання, газопостачання та інших, здійснюється:
- без сплати втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;
- без розроблення документації із землеустрою;
- без урахування обмежень щодо особливо цінних земель.
По-друге, встановлення, зміна цільового призначення земельної ділянки для зазначених вище цілей, а також для будівництва будівель для тимчасового проживання ВПО та деяких інших цілей допускається без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією (за певними винятками для ландшафтно-рекреаційних територій, природоохоронних територій, територій, де передбачено розміщення об’єктів освіти, охорони здоров’я, цивільного захисту, військових об’єктів тощо).
Це можливо за умови, що розміщення на земельній ділянці відповідних об’єктів не спричинить порушення обмежень у використанні земель (у тому числі у сфері забудови), вимог нормативно-правових актів, будівельних норм та інших нормативних документів, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством.
У випадку згаданого «конфлікту» співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, а також у випадку, якщо на території взагалі відсутня затверджена містобудівна документація місцевого рівня, рішення про встановлення або зміну цільового призначення земельної ділянки приймається на підставі мотивованого висновку вповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради щодо можливості розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта.
Якщо ж на підставі згаданого висновку цільове призначення земельної ділянки так і не буде змінено, такий висновок втрачає чинність із дня припинення або скасування воєнного стану.
Варто зазначити, що в умовах призупинення функціонування ДЗК реєстрація зміни цільового призначення відбувається шляхом внесення запису до книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, яка ведеться районною військовою адміністрацією (з подальшим внесенням відомостей до ДЗК протягом 30 днів з дня відновлення його функціонування).
У разі, якщо відомості про земельну ділянку, цільове призначення якої змінюється, не внесені до ДЗК, зміна її цільового призначення здійснюється лише після внесення таких відомостей до ДЗК (яке можливе лише за умови відновлення його функціонування).
Цим же законопроектом встановлено, що функціонування ДЗК вважається призупиненим, але рішення про відновлення або подальше призупинення його функціонування приймається Держгеокадастром за погодженням із Мінагрополітики. Тобто, є надія на оперативне відновлення функціонування ДЗК уже найближчим часом.
Відновлення функціонування ДЗК важливе ще й тому, що передача органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування земельних ділянок державної, комунальної власності у власність або користування в період, коли функціонування ДЗК призупинено, не здійснюється (крім передачі в оренду сільськогосподарської землі). Тобто, для запуску більшості зазначених вище процесів необхідно відновлення функціонування ДЗК.
Законопроект № 7289 також містить ряд інших положень, Зокрема, щодо безперешкодного та безоплатного доступу до земель будь-якої форми власності, на яких розміщено інженерні мережі з електропостачання, газопостачання, водопостачання тощо для забезпечення їх експлуатації, підтримання в належному стані, а також у разі аварії або загрози її виникнення. Документ також розширює підстави припинення прав на землю, вказуючи серед них новий інститут примусового вилучення земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності відповідно до Закону «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів» та ін.
В цілому можна сказати, що прийнятий законопроект № 7289 дійсно надалі спрощує та пришвидшує ряд земельних процедур. Але в цій гонитві за змінами слід уникати крайнощів, ретельно зважувати всі pro et contra, щоб потім довго й важко не боротися з наслідками нововведень. Адже не виключено, що лобіюючи ті чи інші інтереси, хтось може керуватися принципом «війна все спише», тоді як у пріоритеті мають бути саме інтереси країни та громадянського суспільства.