18.12.1990 р. Верховна Рада прийняла Постанову «Про земельну реформу», основною метою якої була передача всіх земель з державної власності у приватну та колективну. Сьогодні в державній власності перебуває 10,4 млн га с/г земель, тобто 25% усіх с/г земель в Україні (дані з Держгеокадастру). З 18.01.2001 р. в Україні діє мораторій на продаж паїв, а згодом і земель с/г призначення, який щороку продовжується, в тому числі до кінця поточного 2019 р.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Однак облишимо політику і зосередимося на праві. Склалася дивна ситуація, коли право власності на землю проголошується, а права розпоряджатися — немає. З цим питанням розбирався Європейський суд з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України». Справа стосувалася скарги на державну заборону щодо продажу земельних ділянок с/г призначення, якою порушується право власності заявників. Суд встановив у цій справі наявність порушення ст. 1 Протоколу №1 (захист власності) Європейської конвенції з прав людини.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», під час розгляду справ суди застосовують Конвенцію та практику Суду як джерело права. У справі №227/1505/18 Донецький апеляційний суд зазначив: «Доводи про те, що це Рішення ЄСПЛ є лише підставою для зміни законодавства України та не скасовує наразі чинний мораторій на відчуження земель с/г призначення, а також не повинно застосовуватися у процесі вирішення справи в теперішній час, апеляційний суд відхиляє як безпідставні». Суд звернув увагу на те, що Європейський суд з прав людини встановив порушення ст. 1 Протоколу №1 (про захист права власності) у відносинах між заявниками й державою щодо мораторію та його продовження в національному законодавстві. Ухвалою від 24.06.2019 р. Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі.
15.05.2019 р. в іншій, але аналогічній по суті та за частковим складом учасників справі №227/1506/18 Велика Палата Верховного Суду постановила: «Рішення ЄСПЛ «Зеленчук і Цицюра проти України» не може трактуватися як спеціальний дозвіл на вільний обіг земельних ділянок с/г призначення безвідносно до приписів нормативних актів України».
Водночас Велика Палата відзначила, що «договір міни відповідає приписам ст. 203 і 715 ЦК України та не суперечить пп. «б» п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК України в редакції, чинній на час укладення договору міни». Велика Палата окремо відзначила, що попередній висновок Верховного Суду України стосовно можливості обміну земельних ділянок с/г призначення лише «за схемою пай на пай» стосувався припису пп. «б» п. 15 розд. Х «Перехідні положення» ЗК України в редакції, що була чинною до 01.01.2019 р. У чинній редакції слова «обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону» були замінені словами «обміну (міни) відповідно до ч. 2 ст. 37‑1 цього кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше ніж 10%».
В інших подібних справах, зокрема у справі №611/1026/18, суди вже посилаються на висновки Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 р. (вище). Проте чи є ця позиція остаточною і такою, що не може бути змінена в майбутньому? Очевидно — ні.
Велика Палата зазначила, що «задля гарантування правової визначеності вона [Велика Палата] має відступати від попередніх висновків Верховного Суду України». У справі №823/378/16 судді Великої Палати Верховного Суду щодо постанови від 12.06.2018 р. обґрунтували, що причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість) та зміни суспільного контексту.
Регулювання відносин у сфері обігу земель розвивається швидкими темпами. Українські органи державної влади не тільки переймають досвід інших країн, але й впроваджують передові технології. Наприклад, 04.10.2017 р. Міністерство аграрної політики та продовольства України заявило, що Державний земельний кадастр перейшов на технологію Blockchain. Що це таке і навіщо потрібно? Фактично, технологія Blockchain дозволяє позбутися рудиментарних вимог щодо складного адміністрування угод, що стосуються розпорядження земельними ділянками, які були введені з метою запобігання шахрайству, підробкам, рейдерству та іншим незаконним способам заволодіння чужим майном. Таким чином, ми вже маємо електронний реєстр майнових прав на землю.
Сьогодні сучасні технології вже безпосередньо впливають на суспільні відносини. Наприклад, вже доступні базові електронні послуги в галузі земельних відносин: отримання витягу з Кадастру, витягу про нормативну грошову оцінку землі, інформації про суб'єкт речового права, здійснення державної реєстрації земельної ділянки з виданням витягу з ДЗК, отримання висновку про погодження документації із землеустрою. Проте існують інші можливості, які не були досяжними у стандартний «паперовий» спосіб, зі зверненням до реєстру: підключення API-послуг (прикладний програмний інтерфейс від англ. Application Programming Interface, скорочено API), які дозволяють отримати не тільки дані з кадастру, але й автоматизувати відповідні процеси за власним бажанням.
Найближчим часом ми можемо очікувати не просто окремі електронні сервіси, але й появу цілих електронних магазинів, де можна буде виставити земельну ділянку або іншу нерухомість на продаж (у тому числі через аукціон), оплатити її придбання, зареєструвати право власності або інші речові права (передати в заставу, статутний капітал юридичної особи та багато іншого).
Юристи Тейлор Вессінг ретельно стежать за розвитком ринку землі в Україні та готові не лише ділитися, але й допомагати з імплементацією найпередовіших практик країн ЄС.