ЮФ «TOTUM» уважно слідкує за змінами у правовому середовищі, що дозволяє мінімізувати правові ризики клієнтів в умовах мінливого ділового клімату та оптимізувати бізнес-процеси за допомогою інструментів права, розкриваючи нові можливості для фінансового розвитку.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Зосереджуючи свою увагу на практиці земельного та аграрного права, ми зіштовхуємося з безліччю перепон на шляху добросовісного користування/володіння землею як цінним виробничим ресурсом, використання якого дозволяє отримувати прибуток в різних галузях економіки. Водночас підвищення сплати за землю може стати критичним для ведення бізнесу.
Хто і що платить
Чинне законодавство України передбачає виключно дві форми розрахунків: земельний податок та орендна плата. При цьому Податковий кодекс (далі – ПК України) розмежовує такі платежі за суб’єктним складом. Земельний податок підлягає сплаті власником земельної ділянки або постійним користувачем. Орендна плата встановлюється для орендарів землі на підставі відповідного договору.
Будь-які інші види розрахунків не передбачені законодавством та не підлягають застосуванню. Спроби органів місцевого самоврядування перебрати на себе законодавчі функції, всупереч положенням ст. 19 Конституції України, завершуються поразкою. Яскравим прикладом є постанова Окружного адміністративного суду м. Києва від 27.04.2017 р. у справі №826/10434/16 про визнання незаконним і таким, що не відповідає правовому акту вищої юридичної дії, положення п. 5.6 «Положення про плату за землю в місті Києві», яким було введено третю форму розрахунків – «плата за користування земельними ділянками, які використовуються юридичними та фізичними особами, в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди, але право власності на які або право оренди яких не оформлено».
Константа, яка має винятки
Податковим законодавством встановлюються загальні ставки земельного податку та орендної плати. Водночас Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на певній території.
Відповідні положення ПК України регламентують випадки звільнення від сплати земельного податку. Органи місцевого самоврядування приймають рішення про запровадження додаткових пільг зі сплати податку. Зокрема, рішенням Київської міської ради №242/5629 від 23.06.2011 р. затверджено Положення про плату за землю в м. Києві. Важливо зауважити, що такі преференції надаються виключно власникам та постійним землекористувачам. Натомість орендодавці керуються договірними відносинами.
Революційним, але не аргументованим, на нашу думку, є рішення Верховного Суду від 08.08.2018 р. у справі №820/5485/17, відповідно до якого відсутність права власності або користування на земельну ділянку за платником єдиного податку не впливає на його звільнення від обов’язку нарахування та сплати земельного податку. Така позиція достатньо зручна для землекористувачів, адже є можливість зекономити як на сплаті щомісячних орендних платежів до бюджету, так і на сплаті повної вартості земельної ділянки у разі її викупу.
Відшкодування збитків чи кондикція
Проблема наповнення місцевого бюджету шляхом отримання плати за землю далеко не нова. Однак до сьогодні немає єдності практики з цього питання. За останні 3 роки позиція судів змінювалася кілька разів. Протягом 2015–2016 рр. власники земельних ділянок зверталися до суду з вимогою про відшкодування збитків (справи №3-383гс15, №3-1160г15). При цьому для задоволення такого позову необхідною умовою була наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправної поведінки, збитків, причинного зв’язку між протиправною поведінкою боржника та збитками, вина. У разі відсутності хоча б одного з цих елементів цивільно-правова відповідальність не наставала.
Починаючи з 2017 р. позиція змінилася. Відносини щодо фактичного землекористування визнаються кондикційними. Тепер для задоволення позову власника земельної ділянки вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (справи №3922/207/15, №629/4628/16-ц). Варто зазначити, що жодну з практикуючих моделей не можна вважати оптимальною, особливо за умови, що земельна ділянка не сформована.
ПК України визначає порядок та умови нарахування плати за землю. Так, об’єктом оподаткування є земельна ділянка, зареєстрована в ДЗК. Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка або площа земельної ділянки. Цікаво, що для обчислення збитків або суми орендної плати, неправомірно збереженої землекористувачем, як правило, беруться до уваги дані міського земельного кадастру, в якому не встановлені межі земельних ділянок, а нормативна грошова оцінка не враховує виду цільового призначення ділянки тощо.
Бездокументарне користування землею: економія чи ризик
Зважаючи на сучасні тенденції, чимало суб’єктів господарювання поспішають впорядкувати процеси землекористування/землеволодіння за допомогою юридичних радників, особливо на ділянках під власною нерухомістю, з метою захисту свого бізнесу. Адже окрім ризику довготривалих виснажливих судових процесів, існує ймовірність необґрунтованого втручання, проведення перевірок контролюючими органами та накладення санкцій за самовільне заняття земельної ділянки, а також загроза втрати фактичного користування земельною ділянкою шляхом оформлення відповідного права на неї третіми особами. До того ж чинне законодавство забороняє здійснення реконструкції будівлі та початок нового будівництва без оформлення прав на земельну ділянку.
Отже, ретельне правове обґрунтування позиції користувача/власника земельної ділянки є не лише ефективним інструментом у відстоюванні своїх законних інтересів, але й дозволяє застосовувати юридичні механізми оптимізації плати за землю та, як наслідок, зберегти фінансові активи.