Суборенда речі – конструкція зовсім не нова, вона пережила розквіт і занепад Римської республіки та імперії, дійшовши до наших днів. Якщо правовий інститут не відмирає, він є зручним та життєздатним, чим доводить свою актуальність. Земля у цивільних правовідносинах є нічим іншим як річчю, хоча і нерухомою, відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У цій статті ми розглянемо передачу в суборенду всієї земельної ділянки. Передача в суборенду частини земельної ділянки має свої особливості та розглядатиметься окремо.
Загальне регулювання
Суборенді присвячена ст. 8 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон). Відповідно до положень ч. 1 ст. 8 Закону, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду, якщо це передбачено договором оренди, або за письмовою згодою орендодавця.
У ч. 2 цієї статті зазначено, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки та не суперечити йому. Окремо законодавець акцентує увагу на неможливості відступати від встановленого цільового призначення земельної ділянки.
Наведене вище означає, що договір суборенди земельної ділянки має похідний і залежний характер від договору оренди та його умов. Ще більше в цьому нас переконують положення ч. 3 і 4 ст. 8 Закону, відповідно до яких строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. Чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється у разі припинення договору оренди, після чого земельна ділянка повертається орендодавцеві відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону.
Зазначене положення ч. 4 ст. 8 Закону є найслабшим місцем у конструкції суборенди земельної ділянки, оскільки суборендар та його господарська діяльність на земельній ділянці перебувають в абсолютній залежності від сторін первинного договору – оренди. Чинність договору суборенди в будь-якому випадку припиняється в момент припинення договору оренди.
Варто зазначити, що хоча відповідно до ч. 3 ст. 774 ЦК України до договору піднайму застосовуються положення про договір найму, в суборендаря не виникає ні переважного права на отримання орендованої земельної ділянки у власність, ні переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі відповідно до ст. 9 та ст. 33 Закону. Водночас за аналогією до закону презюмується переважне право суборендаря перед іншими особами на укладення договору суборенди земельної ділянки на новий строк.
Якщо не суборенда
Трапляються ситуації, коли орендарю земельної ділянки потрібно надати третій особі можливість здійснювати діяльність на ній, але інститут суборенди з тих чи інших причин необхідно оминути. Використання земельних ділянок за усною домовленістю орендарів та третіх осіб без будь-якого документального оформлення має великий спектр юридичних ризиків для обох сторін і вкрай не рекомендується.
Залежно від поставленої мети, опціями вирішення проблеми можуть бути:
- Укладання правочинів різної правової природи, наприклад, сервісних договорів, договорів на виконання робіт, зміст яких передбачатиме здійснення відповідних дій на земельній ділянці для досягнення цілей договору, а фактично – дозволятиме використовувати земельну ділянку. Оплата за договором фактично буде платою за використання землі, в тому числі компенсацією орендної плати. Цей механізм є достатньо ризикованим (grey area), правочин може бути визнаний судом удаваним і недійсним (про ставлення судів до подібних договорів див. постанову Верховного Суду України від 14.06.2017 р. у справі №3-385гс17);
- Оформлення паспорта прив'язки тимчасової споруди (залежить від функціонального призначення тимчасової споруди та цільового призначення земельної ділянки; в кожному населеному пункті практика органів з питань містобудування та архітектури з видачі або відмови у видачі паспортів прив'язок відрізняється);
- Укладання договору про встановлення особистого земельного сервітуту (залежно від умов договору оренди може укладатися як з власником, так і з орендарем земельної ділянки; перелік можливих видів сервітутів є відкритим (ст. 99 Земельного кодексу України); право сервітуту підлягає державній реєстрації (абз. 2 ч. 2 ст. 100 Земельного кодексу України)).
Водночас перелічені конструкції за своїми можливостями не можуть повністю замінити інструментарій договору суборенди, зокрема можливість повноцінного відстоювання своєї позиції в суді як титульного користувача або субкористувача земельної ділянки. Звертаю увагу, що земельні ділянки, які знаходяться у землекористувачів на титулах права постійного користування, емфітевзису та суперфіцію, не можуть бути об’єктами відносин суборенди.
Стосовно земель с/г призначення та «шахматки»
Серед проблем, з якими зіштовхуються сільськогосподарські товаровиробники, варто відзначити неможливість обробітку полів єдиним масивом через так звану «шахматку» (наявність в межах поля між земельними ділянками, права на які на певних титулах належать одному землекористувачу (землевласнику) та які, що важливо, ним обробляються, безхазяйних земель та/або «чужих» земельних ділянок, які на певних титулах належать іншим особам, обробляються іншими землекористувачами (землевласниками)). Для вирішення цієї проблеми землекористувачі вдаються як до різних механізмів обміну для консолідації земель, так і до творчих конструкцій (наприклад, укладення взаємних договорів про надання сільськогосподарських послуг тощо).
Розглянемо найпопулярніші механізми обміну. Оскільки конструкція договору міни може бути використана лише землевласниками (для цього потрібна їх зацікавленість), орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення найчастіше укладають між собою «джентльменські угоди», відповідно до яких використовують необхідні кожному з них земельні ділянки (які знаходяться в оренді в іншої сторони) без документального оформлення (але з відповідними ризиками), або звертаються до договорів суборенди.
Ч. 8 ст. 8 Закону передбачає можливість для орендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.
Наразі Парламент прийняв Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Цей закон набере чинності 01.01.2019 р. після підписання Президентом України.
Зокрема, законом передбачається можливість для орендарів земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, взаємно укладати договори суборенди відповідних ділянок без згоди орендодавців (з наступним повідомленням їх про це). Також закон вводить поняття «особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення» (не менше ніж 75% масиву). Такі особи набувають першочергове право консолідувати свої земельні ділянки через отримання переважного права на укладення нових договорів оренди в межах масиву та право здійснювати «примусовий» обмін земельними ділянками в судовому порядку.
Чи запрацює цей закон, а також як він вплине на розстановку сил в агросекторі – буде видно пізніше. Наразі можна спрогнозувати значну кількість позовів як з боку «істотних», так і з боку «невеликих» землекористувачів про захист своїх прав та законних інтересів.
Коли потрібна згода орендодавця
Повернемося до ч. 1 ст. 8 Закону, відповідно до положень якої орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем в суборенду, якщо це передбачено договором оренди чи за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом 1-го місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Якщо в договорі оренди зазначено, що орендар має право передавати земельну ділянку в суборенду, додаткових погоджень від орендодавця не потрібно. В інших випадках погодження орендодавця є необхідним. Також можливий третій варіант – пряма заборона суборенди, встановлена в договорі оренди. Якщо орендодавець змінив свою думку щодо суборенди, найбільш правильним варіантом буде укладення додаткової угоди про внесення змін до відповідного пункту договору оренди або про непоширення дії такого пункту договору оренди на конкретний випадок суборенди.
Якщо мова йде про земельні ділянки державної або комунальної власності, найчастіше орендодавці передбачають обов'язок орендаря отримати їхню згоду на суборенду. Наприклад, Київська міська рада у своїх договорах оренди земельних ділянок зазначає таке застереження: «Орендар має право передати земельну ділянку або її частину в суборенду в порядку, встановленому чинним законодавством України». Це автоматично передбачає необхідність отримання згоди, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 8 Закону.
Закон встановлює принцип мовчазної згоди орендодавця у разі відсутності його письмового повідомлення щодо згоди чи заперечення протягом 1-го місяця. З якої дати має відраховуватися такий місяць – питання відкрите. Варто зазначити, що перебіг строку починається з дати отримання орендодавцем клопотання орендаря.
Для цього орендарю необхідно направити таке клопотання на адресу орендодавця цінним листом з описом вкладення та з повідомленням про вручення. Отримавши погодження або мовчазну згоду, орендар набуває право передати земельну ділянку в суборенду.
Укладання договору та передача земельної ділянки
Акцентую увагу, що законодавство не визначає, з якого моменту можливе укладання договору суборенди земельної ділянки (зокрема, до або після отримання відповідного погодження від орендодавця). В законі йдеться саме про надання згоди на передачу речі (земельної ділянки) в суборенду.
Якщо в договорі оренди не вказано інше (наприклад, необхідність отримання згоди орендодавця на укладання договору суборенди), договір суборенди може бути укладений до отримання згоди орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду, але в такому випадку можлива відмова орендодавця повинна бути прописана в договорі суборенди як скасувальна обставина – підстава для припинення його чинності.
Користуючись принципом свободи договору та враховуючи обмеження, встановлені договором оренди земельної ділянки, сторони можуть укласти договір суборенди у власній редакції. Водночас істотні умови, передбачені для договору оренди з відповідними особливостями, також слід витримувати в договорі суборенди (об’єкт суборенди, строк дії договору суборенди та плата за суборенду).
Варто зазначити, що орендарю необхідно обумовити в договорі суборенди механізм погодження з ним передачі суборендарем об'єкта суборенди в суб-суборенду (подвійну суборенду).
Відповідно до ч. 6 ст. 8 Закону, за згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Однак робити це не обов’язково (навіть у разі нотаріально посвідченого договору оренди).
Ст. 8 Закону містить вимогу про обов'язкову державну реєстрацію договору суборенди земельної ділянки. Ця норма є мертвою з 01.01.2013 р. Чинна редакція ст. 8 Закону є результатом неякісної роботи законодавця. Наявність такої норми вимагає системного застосування законодавства, а тому плутаються навіть судді.
Так, Київський апеляційний господарський суд у постанові від 31.10.2017 р. у справі №927/553/17 зазначив: «Державну реєстрацію договору суборенди частини території №87 від 29.05.2015 р. у встановленому законодавством порядку здійснено не було, а тому такий договір є неукладеним». Це рішення було скасовано постановою Верховного Суду від 07.06.2018 р.
Маючи укладений договір суборенди та відповідну згоду орендодавця, згідно з положеннями ч. 1 ст. 4 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суборендар або сторони договору суборенди звертаються до державного реєстратора прав на нерухоме майно для проведення реєстрації права суборенди.
Земельна ділянка, за аналогією до ст. 17 Закону, вважається переданою орендарем суборендареві лише після державної реєстрації права суборенди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До речі, інформація про подвійну і наступні суборенди земельної ділянки, кількість яких не обмежується, також вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (для цього є технічні можливості реєстру).
Плата за суборенду
Окрему увагу необхідно звернути на плату за суборенду. Відповідно до п. 288.6. ст. 288 Податкового кодексу України (далі – ПК України), плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати. Незважаючи на таке формулювання цієї норми, вона стосується лише земель державної та комунальної власності. Таким чином, питання встановлення плати за суборенду земельних ділянок приватної власності є диспозитивним і встановлюються сторонами договірних відносин на основі принципу свободи договору.
На основі цього принципу суборендар земельної ділянки приватної власності, за наявності відповідного застереження в договорах оренди та суборенди, може вносити плату за суборенду безпосередньо орендодавцю (за договором оренди) в рахунок його розрахунків з орендарем (зазвичай на практиці так і відбувається).
Цікавіша ситуація з договорами суборенди земель державної та комунальної власності, орендна плата за які відповідно до п. 10.1. ст. 10, п. 14.1.147 ст. 14 ПК України належить до місцевих податків (елемент плати за землю у складі податку на майно), а орендар виступає їх платником згідно з п. 288.2 ст. 288 ПК України, а також за логікою Державної фіскальної служби України (далі – ДФС) повинен самостійно виконати таке зобов’язання.
Видається, що «гра» законодавця з терміном «орендна плата» (з флером приватноправових відносин) у відносинах податкових разом із прогалинами в нормах ПК України (які мали б розставити крапки над «і») створює певну невизначеність для учасників таких відносин. ДФС неодноразово звертала увагу платників податків на неприпустимість такого механізму сплати орендної плати за землю.
Деякі суборендарі на підставі умов договорів суборенди сплачують цей місцевий податок за орендарів з подальшим виникненням податкового боргу в останніх. Водночас у справі №826/11295/17 (спір між землекористувачем та Головним управлінням ДФС у м. Києві) суди двох інстанцій підтримали позицію орендаря, за якого орендну плату в міський бюджет сплачував суборендар.
Київський апеляційний адміністративний суд у постанові від 10.05.2018 р. зазначив: «Надходження відповідних коштів від іншої особи ніж орендар, проте за дорученням орендаря, викладеним у договорі суборенди земельної ділянки, не призвело до порушення інтересів держави у вигляді неотримання коштів від надання земельної ділянки в оренду».
На жаль, позиції Верховного Суду з цього приводу на час написання статті немає (рекомендую читачам прослідкувати за цією судовою справою). До законодавчого врегулювання цієї ситуації або напрацювання стабільної практики Верховного Суду оптимальним вибором буде застосування саме компенсаційного механізму при справлянні плати за суборенду земельних ділянок державної та комунальної власності зі сплатою орендної плати до місцевих бюджетів саме орендарями.
Висновки
Підбиваючи підсумки, варто зазначити, що інститут суборенди земельних ділянок є нормальним робочим механізмом землекористування, з огляду на його порівняно низьку зарегульованість (особливо щодо земель приватної власності). Водночас, залежно від форми власності на земельні ділянки, умов договорів оренди, об’єктів, що передаються в суборенду (земельні ділянки або їх частини, про що мова піде в окремій статті), процедури, з якими можуть зустрітися майбутні сторони договору суборенди, та умови, які можна зазначити в таких договорах, будуть відрізнятися в кожному конкретному випадку.
Перед запуском проекту, пов’язаного з суборендою земельної ділянки, рекомендую ретельно вивчити умови договору оренди, провести моніторинг судової практики та знайти позицію ДФС з цих питань.