13.12.2016 р. у Верховній Раді зареєстрували Проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (реєстр. №5535), прийняття якого покликане врегулювати питання, пов’язані з відкриттям ринку земель в Україні. Ми запитали в експертів-правників, які зміни він принесе для аграрного сектору нашої країни.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Коментарі:
Михайло Сорока, юрист AEQUO
Подання 13.12.2016 р. до Верховної Ради Законопроекту №5535 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (далі – Законопроект №5535) є знаковою подією для прихильників зняття заборони на обіг сільськогосподарських земель. Документ відображає задекларовані при останньому продовженні мораторію наміри стосовно поступового (як у хронологічному аспекті, так і за суб’єктним складом) відкриття ринку, а також активізації ролі держави в цих процесах, гарантування мінімального рівня економічних інтересів землевласників та збереження с/г земель як базису аграрного виробництва. Також Законопроектом №5535 пропонується внести низку революційних, на нашу думку, змін до Земельного кодексу України (зокрема, значно обмежити право на безоплатну приватизацію земель).
Зняття заборони розпоряджатися землями с/г призначення пропонується здійснити в наступні етапи:
- з 01.07.2017 р. дозволяється продаж с/г земель державної та комунальної власності;
- з 01.07.2018 р. дозволяється продаж с/г земель приватної власності;
- з 01.01.2020 р. дозволяється внесок с/г ділянок до статутного капіталу.
При цьому за суб’єктним складом набувати власність на такі ділянки зможуть:
- з 01.07.2017 р. до 01.01.2020 р. – громадяни України, органи місцевого самоврядування та держава;
- з 01.01.2020 р. – юридичні особи, зареєстровані за законодавством України;
- з 01.01.2030 р. – іноземці та особи без громадянства.
Тобто юридичним особам орієнтуватися слід на 2020 р. Позитивним моментом є те, що Законопроект №5535 знімає підстави для різночитання норми №82 Земельного кодексу України в частині прав «іноземних юридичних осіб». Юридичні особи зможуть набувати власність на с/г землі незалежно від резидентства їх засновників та учасників.
Окрім того, значно збільшується максимальний розмір площі ділянок с/г призначення, які можуть належати на праві приватної власності одній особі: для фізичних осіб – 500 га, для юридичних – 33% території об’єднаної територіальної громади або району.
Чимало положень законопроекту повторюють наявне правове регулювання земельних відносин з певною конкретизацією з огляду на предмет, а саме: право власників будівель та споруд набувати у власність ділянки с/г призначення, на яких ці об’єкти розташовані, поза конкурсними процедурами; врегулювання відносин співвласників с/г земельних ділянок та встановлення переважного права співвласника на купівлю; збереження прав третіх осіб на ділянку (оренда, емфітевзис) при її відчуженні.
На думку суб’єкта законодавчої ініціативи, продаж державних та комунальних земель сільськогосподарського призначення повинен буде здійснюватися виключно на електронних торгах. Для приватної власності така форма визначається альтернативною. Ціна ділянок встановлюватиметься з урахуванням експертної грошової оцінки. Однак на період до 01.01.2020 р. встановлюється інший критерій – за нормативною грошовою оцінкою та не нижче ніж 20 річних орендних плат, виходячи з середньої орендної плати за рік у районі. Такі додаткові критерії для визначення ціни та її нижньої межі є доцільним з огляду на те, що на початкових етапах ринок не зможе надати суб’єкту оціночної діяльності орієнтир для визначення експертної грошової оцінки. Для обміну ділянок с/г призначення також встановлюються обов’язкові критерії. Зокрема, дозволяється обмін ділянок, нормативна грошова оцінка яких різниться не більше ніж на 10%. В іншому випадку обов’язковою умовою договору повинна бути доплата різниці між розмірами оцінки.
Банки, а також особи, які набули право власності на земельні ділянки с/г призначення, однак не є особами, які можуть мати їх у власності, зобов’язані продати такі ділянки на електронних торгах протягом 1-го року. Якщо з будь-яких причин такий продаж не відбувся, центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, матиме право продати таку ділянку від імені продавця. До того ж планується, що держава від імені власника матиме право передавати в короткострокову оренду (до 1-го року) земельні ділянки приватної власності, які більше ніж 1 рік не продаються на електронних торгах, а також земельні ділянки, які не використовуються власником за цільовим призначенням.
Законопроект №5535 у прикінцевих та перехідних положеннях містить низку норм, які врегульовують прогалини законодавства чи знімають підстави для різного тлумачення норм. Крім згаданої зміни у ст. 82 Земельного кодексу України в частині конкретизації ознак юридичної особи, які можуть набувати ділянки у власність, передбачається визначити правовий режим польових доріг, лісосмуг, інших ділянок колективних сільськогосподарських підприємств, які не підлягали паюванню та на які не оформлено право власності. Такі ділянки повинні перейти у комунальну власність з 01.07.2017 р.
Кардинальні зміни також стосуються права не безоплатну приватизацію земель, яке залишається лише за ветеранами війни та іншими особами, на яких поширюється Закон України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», та стосується приватизації ділянок для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд.
З позиції нормотворчої техніки, Законопроект №5535 має чимало недоліків, які, сподіваємося, будуть виправленні при проходженні документа через комітети та після отримання юридичного висновку. Наприклад, на нашу думку, формулювання ч. 1 п. 3 Розділу IV помилково обмежує право громадян України набувати землі с/г призначення у власність після 01.01.2020 р.
Олександр Поліводський, адвокат, партнер ПФ «Софія»
Ринок землі – відповідальна справа. Його запровадження має відбутися після того, як будуть встановлені «правила гри». При цьому такі правила повинні бути зрозумілими та логічними. Вони мають відображати баланс інтересів різних соціальних груп та всіх учасників ринку. Крім того, виконання таких норм повинне гарантуватися правовою системою. Якщо цього не відбудеться, то запровадження ринку може перетворитися у маніпулювання та відкриті зловживання.
Цим проектом пропонується, серед іншого, надавати у власність землі іноземцям, скасувати інститут набувальної давності в земельному праві, значно скоротити право на безоплатну приватизацію. Зміни рекомендується встановити окремим законом, який містить правила гри на ринку.
На мою думку, ринок землі, безумовно, потрібно запроваджувати. Однак питання полягає не в тому, робити це чи ні. Його суть у тому, як це робити, на яких умовах. Серед умов є такі групи питань, які мають бути врегульовані законодавством, а саме: право власності іноземців на землю; кількісні обмеження у власності на землю з метою уникнення латифундизму та парцеляції земель; контроль за цільовим використанням землі; встановлення системи категорій земель та порядку переходу одних земель в інші (наприклад, порядок переведення ріллі у землі для будівництва); консолідація землі; право пріоритетного викупу землі; роль держави й органів місцевого самоврядування на ринку, а також держави як власника та як регулятора. Ці питання необхідно законодавчо вирішити до того, як буде запроваджено ринок землі.
Я вважаю, що запропонований закон містить чимало прийнятних пропозицій щодо вирішення зазначених питань. Однак починати земельну реформу з того, щоб надавати право на землю іноземцям, не варто. Крім того, питання не лише у змісті, але також у формі змін. Я пропонував би оновлення земельного законодавства та прийняття нового Земельного кодексу України, який вирішував би всі проблеми на системному рівні. Це можна зробити лише поєднавши всі земельні закони в єдиний системний акт – оновлений Земельний кодекс України, в якому всі актуальні питання земельних правовідносин вирішувалися б між собою узгоджено. Саме у цьому полягає кодифікація, метою якої має стати систематизація законодавства та приведення його до зручного для використання вигляду.
Насамкінець, хотілося б додати, що проблема запровадження ринку землі лежить не лише у площині законодавства, адже закон не лише на папері, але й у свідомості людей. Мене особисто турбує те, що рейдерство та відверте, свавільне порушення прав користувачів земельних ділянок, на жаль, не викликають особливого резонансу в суспільстві (зокрема, серед експертів, особливо тих, які виступають за впровадження ринку землі). Інертна й пасивна позиція суспільства, експертів та правоохоронних органів свідчить про те, що запровадження ринку землі надасть більше можливостей для недобросовісних намірів окремих осіб, а отже, після запровадження ринку несе ризик зловживань. З огляду на зазначене, новий закон про ринок земель повинен передбачати та запобігати можливим зловживанням.
Крістіна Готовкіна, юрист ЮК Jurimex
Проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» є довгоочікуваним як для юридичних, так і для фізичних осіб. Цей законопроект можна сміливо назвати не лише довгоочікуваним, а й довготривалим, оскільки реалізація його положень планується поетапно. Якщо ще кілька років тому про це й мови не могло бути, а кожного року продовжувалася лише дія мораторію на продаж земель, то цього року було зареєстровано законопроект, який врегулює питання, пов’язані з відкриттям ринку земель в Україні.
Відкриття ринку відбуватиметься поетапно. Планується, що Закон набере чинності 01.07.2017 р. Одночасно з цим розпочнеться перший етап, а саме: об’єднані територіальні громади, створені відповідно до перспективного плану формування спроможних громад, здобудуть право розпоряджатися землями сільськогосподарського призначення державної власності з 01.07.2017 р. Другий етап стартуватиме 01.07.2018 р. З цієї дати землі сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, можна буде відчужувати. Наступний етап розпочнеться 01.01.2020 р., коли юридичні особи всіх форм власності, зареєстровані згідно із законодавством України, зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Що ж до іноземців (осіб без громадянства), то вони зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення з 01.01.2030 р.
Важливим для українського законодавства нововведенням є те, що продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності відбуватиметься виключно на конкурентних засадах шляхом проведення електронних торгів. Це має мінімізувати корупційні прояви під час продажу. Окрім того, встановлення мінімальної ціни продажу земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності на рівні її експертної грошової оцінки, а приватної власності – на рівні нормативно грошової оцінки, але не нижче ніж 20 орендних плат, захистить приватні, громадські, суспільні та держані інтереси.
Законопроектом пропонується внести зміни до Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про виконавче провадження».
Також від законопроекту є певні очікування. Наприклад, залучення інвестицій в агропромисловий комплекс нашої країни. Такі очікування, з одного боку, є виправданими, а з іншого – викликають острах у сьогоднішніх землекористувачів. Чимало фермерів боязно реагують на будь-які зміни щодо відкриття ринку земель. Вони очікують, що іноземні компанії отримають доступ до українських сільськогосподарських земель, а українські фермерські господарства залишаться «за бортом». Ось тут і є позитивний бік поетапного введення земель в обіг.
Водночас деякі питання залишаються відкритими. Чи спроможна буде держава не лише мінімізувати корупційний прояв, а й взагалі викорінити його? Чи зможуть відповідальні посадові особи запобігти тіньовим схемам, дозволивши ринку стати прозорим, конкурентним та справедливим? Стверджувальні відповіді можливі лише у тому випадку, якщо суспільна свідомість поборе таке явище як корупційність. А якщо це явище буде викорінене, тоді не буде підстав остерігатися приходу іноземців на український ринок.
Олександр Сидоренко, партнер ЮК ALEXANDROV&PARTNERS
Питання відкриття ринку землі з кожним днем стає все більш нагальним. На вирішенні цього питання акцентує увагу представників влади не лише український бізнес, але й міжнародні партнери та кредитори України.
Мабуть, ні для кого не секрет, що наразі в нашій країні існують абсолютно законні схеми набуття прав на земельні ділянки. Наприклад, укладення договору емфітевзису з фізичною особою (власником земельної ділянки) строком на 100 та 200 років, що фактично є альтернативою договору купівлі-продажу землі. Також існують інші схеми, відповідно до яких право власності на земельну ділянку на час її реалізації хоча й не переходить до «покупця», але в майбутньому така можливість передбачається. Таким чином, можна стверджувати, що ринок землі існує, а особи, які виявили намір продати/придбати земельну ділянку, знайдуть спосіб реалізації цього бажання. Так, насправді, це не є «прямою» купівлею-продажем, оскільки законом подібні дії заборонені, але це досить дієві механізми, які наразі існують.
Саме тому будь-який законопроект, який стосується відкриття ринку землі, вигідний саме державі та сприймається експертною спільнотою як позитивне зрушення. Не виключенням є Проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» №5535 від 13.12.2016 р. В цілому, цей законопроект включає всі необхідні розділи, що покривають цивільно-правові відносини, які виникатимуть у разі його прийняття.
Однак не можна стверджувати, що цей законопроект є взірцем законотворчої роботи. Він містить чимало неузгодженостей (між нормами самого законопроекту, а також між ним та іншими законодавчими актами). Так, законопроект жодним чином не розкриває питань консолідації земель сільськогосподарського призначення, проведення торгів, часом не відповідає законотворчій логіці. Проте в будь-якому випадку Проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» №5535 від 13.12.2016 р. є значним кроком вперед.
Розглянемо детальніше норми цього законопроекту. Що наразі є однією з найбільших проблем землекористувачів? Це питання так званої «шахматки». При вирішенні питання про відкриття ринку землі необхідно чітко розуміти певні моменти. Яким чином відбуватиметься консолідація земель сільськогосподарського призначення. Як саме держава дивиться на вирішення цього питання? Чи допускає вона примусову консолідацію? Чи такий комплекс заходів полягатиме у добровільному об’єднанні земельних ділянок? Законотворець цим документом не відповідає на зазначені запитання, відсилаючи у ст. 15 законопроекту до інших законів, які наразі навіть не розроблені.
Неузгодженість між собою норм ст. 7 «Особливості продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності» також викликає непорозуміння. Так, наприклад, ч. 2 вказаної статті передбачає, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, здійснюється їх власниками шляхом укладення договорів купівлі-продажу з покупцями або на конкурентних засадах шляхом проведення електронних земельних торгів.
Таким чином, враховуючи загальні засади цивільного права щодо свободи договору, можна зробити висновок, що власник може продати свою земельну ділянку за будь-яку встановлену ним ціну шляхом укладення договорів купівлі-продажу. Цілком правильне та зрозуміле твердження законодавця.
Якщо ж власник бажає продати свою земельну ділянку на конкурентних засадах, то він може зробити це шляхом проведення електронних земельних торгів. Чому саме електронних? Чому не шляхом проведення звичайного аукціону? Водночас у ч. 3 ст. 7 Законопроекту зазначено, що стартова ціна продажу такої земельної ділянки не може бути нижчою за її експертну грошову оцінку.
Не зовсім зрозуміло, чому у випадку укладення прямого договору купівлі-продажу приватний власник земельної ділянки може власноруч встановлювати її ціну, а у разі проведення електронних торгів він позбавляється такого права. Сама ж процедура електронних земельних торгів у Законопроекті не визначена. Знову ж таки існує відсильна норма, передбачена ст. 13 Законопроекту, у якій вказується, що електронні земельні торги організовуються та проводяться у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
До того ж, згідно зі ст. 3 Законопроекту, набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути фізичні особи, юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування, держава в особі органів виконавчої влади. При цьому п. 3 Перехідних положень Законопроекту передбачено, крім іншого, що набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути іноземці, особи без громадянства, які можуть реалізувати це право з 01.01.2030 р.
Тобто неузгодженість норм самого Законопроекту породжує неоднакове його тлумачення, а невнесення до суб’єктів набуття права на землі сільськогосподарського призначення іноземців та осіб без громадянства позбавляє їх цього права і фактично робить останній абзац п. 3 Перехідних положень Законопроекту нікчемним.
Існує ще чимало певних невідповідностей у тексті Законопроекту. Наприклад, ст. 18 та її співвідношення із Законом України «Про іпотеку», а також інших законотворчих «каламбурів», що свідчить про необхідність його доопрацювання. Однак сам факт, що такий «заполітизований та непопулярний» законопроект надійшов на розгляд ВРУ, є позитивним зрушенням. Саме тому необхідно висловити щиру подяку авторам цього документу та сподіватися, що після доопрацювання в нашій країні нарешті з’явиться Закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».