Вважається, що ринку сільськогосподарської землі, принаймні повноцінного, в Україні немає, що передусім пов’язано із мораторієм на відчуження такої землі. Однак існування «квазіринку», на якому за допомогою різних комерційних механізмів здійснюється нарощування та перерозподіл земельних банків тощо, важко заперечити. Більше того, за нинішніх економічних, соціальних і політичних обставин, коли запровадження повноцінного ринку сільськогосподарської землі справді виглядає невчасним (та навіть не включене як пріоритет, ані в коаліційну угоду, ані в угоду про асоціацію з ЄС), такий «квазіринок» має шанси залишитись основою земельних відносин в аграрній сфері ще на досить тривалий час.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Поки запровадження повноцінного ринку знову відкладається, необхідно зосередитися на вдосконаленні та модернізації правил ринку, який досі розвивався часто не завдяки державній політиці, а швидше всупереч їй. До найпомітніших земельних проблем, що можуть бути вирішені вже зараз, не зачіпаючи відкладених концептуальних реформ, можна віднести такі.
Орендні відносини
Усвідомлюючи, що дія мораторію може не обмежується 2015 р., для надання можливості ринку функціонувати ефективно є сенс впорядкувати та лібералізувати орендні відносини.
Першим кроком у цьому напрямі можна вважати зменшення переліку суттєвих умов (з 11 до 3) і обов’язкових додатків до договору оренди землі згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» (на момент написання цієї статті Верховна Рада прийняла цей закон, але наразі він не вступив у силу). Відсутність хоча б однієї істотної умови або документа, що є невід’ємною частиною договору, формально давало підстави для відмови в державній реєстрації або визнання договору недійсним у судовому порядку. Зазначені зміни дають змогу зменшити такі ризики.
Також згідно із зазначеним законом, дозволено передачу в оренду земельних ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства. Строк такої оренди не може бути менше 7 років. Зазначимо, що практика оренди земельних ділянок, отриманих для ведення особистого селянського господарства, існувала і раніше, проте викликала певні дискусії щодо правомірності такої оренди. Зазначеними змінами законодавець закріплює її законність.
Окрім цього, якщо не поштовхом, то як мінімум полегшенням для ринку може бути введення оренди землі в обіг, тобто надання реальної можливості передавати та заставляти право оренди. Як відомо, на сьогодні у законодавстві вже є положення, які таку можливість передбачають. Однак на практиці оренда вільно не передається. Основні перепони цьому – відсутність норм, які б чітко виключили необхідність отримувати погодження місцевих органів влади щодо таких дій (у випадку оренди комунальної або державної землі), укладати формально нові договори оренди з особою, яка придбала право оренди (наприклад, ч. 4. ст. 124 Земельного кодексу України), а також зробили реєстрацію переходу права оренди автоматичною та незалежною від орендодавця.
Особливо упередженим у цьому зв’язку є небажання державних органів та органів місцевого самоврядування відпустити право оренди земель, що є в їхньому віданні, у вільний обіг. Наявна процедура зобов’язує всіх зацікавлених в оренді осіб отримувати рішення відповідних місцевих органів та укладати з ними договір, що у випадку придбання права оренди за вже укладеним договором не виправдовується жодними об’єктивними причинами, окрім встановлення «ручного» контролю над орендними відносинами.
Земельні торги
Земельний кодекс передбачає, що земельні торги повинні бути основним механізмом продажу прав на землю. Однак у реальному житті все навпаки – винятки, що передбачені Земельним кодексом, насправді є основним способом отримати земельну ділянку, а земельні торги розглядаються лише як остання можливість, коли інші недоступні. Наразі у Верховній Раді вже зареєстровано законопроект (№2279 від 03.03.2015), який спрямований на вирішення саме цієї проблеми. Загалом популяризація земельних торгів щодо прав на землю має стати одним із пріоритетів, без якого конкурентне середовище неможливе.
З погляду державної політики, можливо, стимулом для більш широкого застосування процедури земельних торгів могла б бути реформа з децентралізації, в межах якої повноваження з розпорядження землями державної власності (що охоплюють значну частину сільськогосподарських угідь) передаватимуться органам місцевої влади, а виручені кошти, відповідно, спрямують до місцевих бюджетів. У такому випадку передбачається, що місцеві органи повинні бути безпосередньо зацікавлені в передачі земель у користування на конкурентних засадах з метою отримання більшої виручки для місцевих бюджетів.
Процедура реєстрації
Процедура реєстрації земельних ділянок та прав на них є безмежним полем для подальшої оптимізації з метою максимальної автоматизації та зменшення впливу людського фактору. Крім неефективних процедурних/юридичних нюансів реєстраційної системи, які впливають практично на всіх, хто є чи збирається стати власником/користувачем землі чи іншої нерухомості, у сфері сільськогосподарських земель проблема реєстрації має ще й особливий логістичний зміст, що часто пов’язано із необхідністю великих землекористувачів оформляти землю у різних районах.
Широко обговорювана нині концепція розділення функцій з прийому/видачі документів та їхнє опрацювання зробили б роботу реєстраторів загалом, враховуючи питання сільськогосподарських земель, значно ефективнішою.
Певний позитив є також у наданні можливості нотаріусам та органам місцевої влади виконувати функції реєстратора щодо прийому/видачі документів, що вже передбачено зазначеним вище законом про дерегуляцію. Наступним логічним кроком з вдосконалення системи могла б бути повноцінна передача функцій державних реєстраторів нотаріусам.
«Мертві душі»
Цією неюридичною назвою прийнято називати ситуації, спричинені цілком юридичними проблемами, а саме наявністю значної кількості земель та паїв, власники яких померли, не залишивши відомих спадкоємців. Відповідно до наявної процедури такі земельні ділянки формально випадають із обігу мінімум на 1 рік, поки відповідна спадщина не може бути визнана відумерлою, після чого нею зможуть розпоряджатись місцеві органи влади. Практика спричинила декілька договірних механізмів, спрямованих не те, щоб дати змогу агрокомпаніям використовувати такі земельні ділянки, однак юридична природа всіх таких механізмів сумнівна.
Ця проблема має точковий характер, але зачіпає значну кількість земель. Її вирішення на законодавчому рівні, наприклад, шляхом запровадження тимчасового права користування такими ділянками для сусідніх землекористувачів (під контролем місцевих органів та із справедливим розподілом коштів, отриманих за користування такою землею) було б корисним для ринку.
Паї
Необхідно усвідомлювати, що історична роль розпаювання земель закінчилася у 90-х рр., і хоча на практиці учасники ринку вже призвичаїлися до особливостей їхнього використання та юридичного оформлення, все-таки вони більше ускладнюють ринок, ніж несуть для нього користь. У зв’язку з цим є доцільним запровадити певні стимули чи інший механізм, що спонукали б власників паїв до їхнього виділення у натурі та оформлення в звичайні земельні ділянки.