В Україні мораторій на продаж та інші способи відчуження земель с/г призначення і земельні частки (паї) почав діяти з 2001 р., продовжував свою дію кілька разів та припиняє дію з набранням чинності Законом про обіг земель с/г призначення, але не раніше ніж 01.01.2020 р. Уряд вніс до Верховної Ради України 25.09.2019 р. Законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (реєстр. №2178), який передбачає відкриття ринку землі з 01.10.2020 р. та надає право купувати землі с/г призначення громадянам України, юридичним особам, утвореним згідно із законодавством України, територіальним громадам та державі. Переважне право купівлі земельної ділянки с/г призначення надається її орендарю за умови сплати ним ціни, за якою вона продається. Тобто забезпечується принцип надання землі тим, хто на ній працює. Проте в суспільстві існують побоювання щодо відкриття ринку землі та наміри зберегти статус-кво, продовживши дію мораторію. У зв'язку з цим, пропонуємо розглянути плюси й мінуси дії мораторію на продаж та інші способи відчуження земель с/г призначення і земельні частки (паї).
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Плюси дії мораторію
Для власників земельних ділянок с/г призначення, які самостійно її не обробляють, а передали у користування, плюсів від дії мораторію не вбачається, оскільки вони не можуть в повному обсязі розпоряджатися своїм майном та отримати кошти.
Для землекористувачів плюсами дії мораторію є користування земельними активами за низькою ціною, а також направлення вільних коштів на оновлення технічного парку, інфраструктури, придбання насіння, добрив, засобів захисту рослин тощо.
Для суб'єктів розпорядження державними та комунальними с/г землями перевагою дії мораторію є можливість незаконної передачі земель у користування та привласнення коштів.
Отже, існує не так багато переваг дії мораторію, як могло здаватися.
Мінуси дії мораторію
- Порушення конституційних прав власників земельних ділянок с/г призначення щодо розпорядження ними. Європейський суд з прав людини у справі «Зеленчук та Цицюра проти України» виніс рішення, що мораторій на відчуження земель с/г призначення порушує права людини.
- За експертними оцінками, дія мораторію сприяє зниження українського ВВП приблизно на 1%.
- Формування сірого ринку землі. Земельні ділянки державної та комунальної власності можуть передаватися у користування нелегально, внаслідок чого не надходять кошти до державного й місцевих бюджетів. Землі приватної власності можуть передаватися у «вторинне» користування без згоди власника, в результаті чого землевласник не знає фактичного землекористувача. Окрім того, інформація про таке «вторинне» землекористування відсутня в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Ускладнена процедура консолідації с/г земель. З метою консолідації земель с/г призначення товаровиробники використовують не тільки передбачені законодавством правові механізми набуття прав на землю (оренди, суборенди землі, емфітевзису та постійного користування), але й вдаються до укладання таких договорів як обмін правами користування земельними ділянками, про спільну діяльність, про вирощування с/г продукції з давальницької сировини тощо. Хоча такі правочини передбачені законодавством, але суб'єкти їх укладають не для досягнення передбаченої законодавством мети, а для набуття права с/г землекористування, що може мати підстави для визнання таких правочинів удаваними.
- Ускладнена процедура збільшення розмірів оброблюваних масивів. Оскільки купівля с/г земель заборонена, суб'єкти вимушені використовувати складні моделі набуття прав с/г землекористування у процесі злиття та поглинання в агробізнесі: переоформлення кожного договору оренди, суборенди, емфітевзису; купівля-продаж корпоративних прав юридичної особи; купівля-продаж прав користування с/г землями; купівля-продаж с/г підприємства як єдиного майнового комплексу. Всі ці моделі є складними, тривалими у часі та несуть ризики втрати певної частини земель, права на які планувалося набути.
- Занепад зрошуваного землеробства. Переважна більшість землекористувачів не зацікавлені у відновленні та будівництві меліоративних систем, оскільки потрібно вкладати великі інвестиції в землі, які належать іншому суб'єкту. Навіть встановлення мінімального 10‑річного строку для оренди меліорованих земель не стимулює фермерів вкладати кошти у зрошення. За розрахунками експертів, розвиток зрошуваного та осушуваного землеробства дозволяє незалежно від погодних умов підвищити врожайність с/г культур у 2‑3 рази, якщо порівнювати з богарними умовами.
- Відсутність можливості залучати додаткові інвестиції у с/г виробництво, оскільки не всі права с/г землекористування можуть бути предметом купівлі-продажу та банківської застави, внаслідок чого с/г підприємства позбавлені можливості отримувати банківські кредити та залучати додаткові інвестиції для розвитку агробізнесу.
- Гальмування сільського розвитку. В умовах дії мораторію власники с/г земель, якими переважно є мешканці сільської місцевості, не можуть відчужити свої земельні ділянки та отримати кошти, які потенційно можуть бути інвестовані в розвиток підприємницької діяльності на селі (відкриття магазинів, кафе, готелів, надання сервісних послуг тощо).
Провівши аналіз переваг та недоліків дії мораторію на продаж та інші способи відчуження земель с/г призначення і земельні частки (паї), можна зробити висновок, що він має набагато більше недоліків, ніж переваг для власників земель, землекористувачів та суспільства загалом, а відкриття ринку землі може сприяти вирішенню низки економічних, соціальних та навіть екологічних питань.