На початку цього року в Україні впроваджено нову титульну систему реєстрації речових прав на нерухоме майно, яка пов’язує виникнення права із реєстрацією власне самого права, на відміну від існуючої раніше актової системи, що розглядала реєстрацію правочину, на підставі якого відповідне право виникало, як передумову його чинності. Нововведення суттєво впливають на механізм набуття права оренди земельної ділянки як найпоширенішої моделі господарювання підприємств аграрного бізнесу.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Основні нововведення
Ключовим моментом у реформуванні системи реєстрації прав на нерухомість стала відмова від державної реєстрації договорів, що підтверджують права на нерухомість, у тому числі договорів оренди землі. Натомість, набрали чинності зміни до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» та ст. 125 Земельного кодексу України, що передбачають обов’язкову реєстрацію права оренди. З такою реєстрацією Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон про реєстрацію) пов’язує виникнення самого права оренди. Тобто саме після реєстрації права орендар набуває можливості розпочати використання земельної ділянки, а не з моменту укладення договору оренди.
До того ж відтепер уся інформація про права та обтяження на земельні ділянки разом з даними про права на розташовані на них будівлі заноситься до одного реєстру: Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав). Вказаний реєстр, по суті, замінив усі функціонуючі донедавна реєстри, зокрема: Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний державний реєстр заборон відчуження нерухомого майна, Державний реєстр іпотек, Державний реєстр правочинів та Державний реєстр земель – у частині реєстрації прав на землю.
Реєстрація земельних ділянок і реєстрація прав на них
Однак, незважаючи на уніфікацію реєстрів, за наслідками реформи у частині, що стосується землеволодінь, функціонують два окремі реєстри: Державний земельний кадастр (далі – ДЗК) та, власне, Державний реєстр прав. Така система «подвійної реєстрації» є новою для українських реалій. По суті, вказані нові реєстри замінили існуючий раніше Державний реєстр земель, який містив в собі як відомості про земельні ділянки, так і відомості про права на них.