На початку квітня набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" від 12 лютого 2015 року №191-VIII (надалі – "Закон про дерегуляцію"). Закон змінює 37 нормативно-правових актів, у тому числі Земельний кодекс України, Закон України "Про оренду землі" та Закон України "Про особисте селянське господарство", які регулюють правовідносини щодо оренди сільськогосподарських земель.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проект Закону про дерегуляцію розробило Мінекномрозвитку, зокрема, для підвищення позицій України в міжнародному рейтингу Doing Business. Законом приведено законодавство України в окремих сферах у відповідність до законодавства ЄС, в тому числі передбачено спрощення орендних відносин.
Дещо раніше набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо уточнення повноважень нотаріусів та повноважень реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення" від 05 березня 2015 року №247-VIII (надалі – "Закон про реєстрацію похідних речових прав"). За задумом законодавця, закон покликаний удосконалити процедуру реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та забезпечення доступу нотаріусів до відомостей на електронних (цифрових) носіях Державного земельного кадастру. Відтак, цей закон також стосується орендних відносин землі, оскільки спрощує процедуру державної реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення.
У цій статті ми спробуємо розібратися чи вдалося законодавцю досягнути поставленої мети щодо дерегуляції орендних відносин землі, спрощення процедури оформлення правовідносин та удосконалення процедури державної реєстрації права оренди.
Зменшення кількості істотних умов договору оренди земельної ділянки
Перше, що привертає увагу у Законі про дерегуляцію, це звуження переліку істотних умов договору та скасування норми про обов’язковість додатків, які раніше становили невід’ємну частину договору. Раніше договір оренди землі мав містити одинадцять обов’язкових умов та п’ять додатків (план або схема земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об’єкта оренди та ін.). Відсутність хоча б однієї істотної умови договору чи додатку до нього могла слугувати підставою для відмови в державній реєстрації договору або визнанні його недійсним у судовому порядку. Подібна зарегульованість була невиправданою. Закон про дерегуляцію істотно скоротив перелік обов’язкових до погодження умов договору. Відтепер сторони в обов’язковому порядку повинні погодити лише три умови:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Зазначені зміни мають спростити процес укладення договорів оренди землі і зменшити кількість позовів щодо визнання укладених договорів недійсними з суто формальних підстав. Це в кінцевому рахунку повинно забезпечити гравцям аграрного ринку більш стабільні умови ведення та планування бізнесу.
Водночас, варто відзначити, що форма Типового договору оренди землі, затверджена Постановою Кабміну №220 від 3 березня 2004 року (далі – "Типовий договір") досі містить розширений перелік умов договору оренди земельної ділянки. За загальним правилом ст. 179 Господарського кодексу України зміст типових договорів не підлягає зміні, а лише конкретизації. Тому, до приведення форми Типового договору у відповідність до закону, найбільш обережною позицією буде визначення в договорі всіх умов, передбачених Типовим договором.
Оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення
До прийняття Закону про дерегуляцію невизначеним залишалося питання можливості використання земельних ділянок особистого селянського господарства юридичними особами. Така практика існувала, але точилася дискусія щодо її правомірності з огляду на неоднозначність у трактуванні та застосуванні положень Земельного кодексу України та Закону України "Про особисте селянське господарство". Відтепер на законодавчому рівні громадянам надано право передавати земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, у користування юридичним особам України. Юридичні особи можуть використовувати такі ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.
Мінімальний строк оренди сільськогосподарських земель
Раніше Закон України "Про оренду землі" встановлював, що строк оренди сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва визначався з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Фактично сторони мали право погодити строк між собою в межах граничного максимального строку (49 років). Водночас, за даними Української аграрної асоціації[1], проекти сівозміни розробили лише 2% землекористувачів. Розроблення проектів було вкрай не практичним, оскільки земельні масиви у користуванні постійно змінювались, що робило процес їх розроблення безкінечним та дорогим. Сторони могли домовлятися і укладати як довгострокові, так і короткострокові договори оренди. Проте, укладення договорів на короткий строк не стимулювало орендарів дбати про родючість ґрунтів, що подекуди призводило до їх виснаження. Нова ж редакція закону скасувала обов’язковість проектів сівозміни, натомість зафіксувала мінімальний 7-річний строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства.
Запровадження мінімального строку користування земельними ділянками, за задумом законодавця, має забезпечити раціональне використання земель. Подібний досвід існує в європейських країнах. Так, наприклад, у Франції, яка є одним з найбільших сільськогосподарських експортерів в Європі, встановлений 9-річний мінімальний строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. При цьому також діє принцип заохочення укладення договорів і на більш тривалий строк, зокрема, шляхом надання землевласникам державної допомоги, яка може досягати 8 000 євро, а також зменшення податкового навантаження, за рахунок зниження податкової ставки на дохід, отриманий від оренди землі. Мінімальний строк оренди діє також в Бельгії (9 років), Іспанії (5 років), Нідерландах (6 років) та деяких інших країнах Європейського Союзу.
З огляду на вищезгаданий європейський досвід можна стверджувати, що запровадження в України мінімального строку для договорів оренди землі відповідає практиці країн з високою ефективністю сільськогосподарського виробництва. Слід пам’ятати, що попри запроваджений мінімальний строк оренди, сторона договору зберігає право достроково розірвати договір оренди, якщо інша сторона порушує умови договору, скориставшись загальними нормами цивільного законодавства. Наприклад, орендодавець може достроково розірвати договір, у випадку несплати орендарем орендної плати за договором.
Момент передачі земельної ділянки в оренду
Закон про дерегуляцію по-новому визначає момент передачі землі, а саме пов’язує цей момент з фактом державної реєстрації власне права оренди, а не з моментом підписання сторонами акта приймання-передачі, як було раніше. Тепер земельна ділянка вважається переданою в оренду одночасно із реєстрацією права оренди у державному реєстрі. При цьому оформлення окремого акту приймання-передачі земельної ділянки не вимагається.
Державна реєстрація права оренди сільськогосподарських земель
Серйозних змін зазнав порядок державної реєстрації прав на земельні ділянки. Закон про реєстрацію похідних речових прав уповноважив нотаріусів реєструвати права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникло таке право, нарівні з державними реєстраторами. При цьому, згідно зі згаданим законом, якщо особа уклала договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло і оформлено до 01 січня 2013 року, але ще не зареєструвала своє право в новому Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, нотаріус реєструє одночасно право оренди і право власності на таку земельну ділянку.
Обов’язковою передумовою реєстрації прав на земельну ділянку є пошук відомостей про неї у Державному земельному кадастрі (надалі – "ДЗК"). Відсутність відомостей про реєстрацію земельної ділянки в кадастрі унеможливлює реєстрацію прав на неї. Прикінцеві положення Закону про реєстрацію похідних речових прав передбачали, що Кабінет Міністрів України має три місяці, щоб забезпечити підключення нотаріусів до ДЗК. Цей строк сплив 25 червня 2015 р. На момент підготовки статті нотаріуси так і не отримали доступ до ДЗК, відповідно вони поки реєструють права оренди тільки після того, як заінтересована особа сама отримає і надасть нотаріусу витяг з ДЗК про земельну ділянку.
Проте, Кабмін своєю постановою від 24 червня 2015 року затвердив Порядок забезпечення доступу нотаріусів до ДЗК, який має набрати чинності через 30 днів після його опублікування. Можна очікувати, що з набуттям чинності нового порядку почнеться поступове підключення нотаріусів до кадастру, що дозволить їм в повній мірі задовольняти запити із реєстрації прав оренди на земельні ділянки.
А поки нотаріуси не підключені до ДЗК, на перехідному етапі може бути у пригоді нова електронна адміністративна послуга, яка дозволяє заявнику через Публічну кадастрову карту замовити і оплатити витяг про земельну ділянку. Готовий витяг можна забрати у будь-якому із 660 центрів з надання адміністративних послуг по всій Україні. Безумовно, можливість подання заяв в електронній формі робить послугу більш прозорою та доступною, хоча і не дозволяє отримувати витяг у реальному часі. Це зможе робити нотаріус після підключення до ДЗК. Наразі послуга працює в тестовому режимі тільки для ділянок в Києві та Київській області, але вже найближчим часом має охопити всю Україну.
Висновки
Отже, повернемося до зазначеної на початку цієї статті мети, з якою приймалися Закон про дерегуляцію та Закон про реєстрацію похідних речових прав. Дійсно, обидва закони спрощують документальне оформлення відносин оренди землі, удосконалюють та полегшують процедуру державної реєстрації прав оренди. Разом з тим, на практиці запроваджені нововведення повною мірою ще не запрацювали.
З одного боку, закон скорочує перелік істотних умов договору оренди землі, велика кількість яких ускладнювала, подекуди невиправдано, укладення договору. З іншого боку, поки залишається чинним Типовий договір оренди землі з широким переліком умов, які сторони можуть тільки конкретизувати, але не змінювати при укладенні договорів оренди.
Орендарі тепер мають право зареєструвати право оренди на землю сільськогосподарського призначення не тільки у державного реєстратора, але й у нотаріуса. Загалом подібна зміна повинна полегшити державну реєстрацію права оренди на землі сільськогосподарського призначення у порівняні із існуючою процедурою, та, відповідно, зменшити корупцію в цій сфері. Водночас, саме по собі закріплення на законодавчому рівні можливості реєстрації права оренди нотаріусами без їх підключення до ДЗК не дає очікуваного ефекту. Орендарі поки все одно змушені самостійно звертатися до ДЗК по витяг про відповідну земельну ділянку для подальшої реєстрації права оренди у нотаріуса, або до державного реєстратора задля державної реєстрації свого права.
Практична реалізація нових правил та можливостей тепер залежить від Кабміну. Уряд має забезпечити виконання запроваджених новими законами нововведень на практиці, зокрема, шляхом приведення власних нормативно-правових актів у відповідність до законів, а також забезпечення підключення нотаріусів до ДЗК для повноцінної реалізації наданих їм повноважень.