Обчислення дати закінчення строку дії договору оренди землі: як вирішити одну з головних проблем земельних спорів

Земельні відносини стали основою появи й розвитку людства. Вони є основою успішності суспільно-економічного стану будь-якої країни. Неправильний вибір форми земельних відносин чи несвоєчасний перехід до їх прогресивніших форм ставав причиною суспільних напружень, війн та розпаду державних утворень.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Законодавство України, яке регулює земельні правовідносини, не забезпечує нормальне регулювання суспільно-економічного стану земельних відносин. Судове вирішення земельних спорів на незадовільній законодавчій базі породжує прийняття ненормальних рішень. Ненормальні рішення — це коли рішення суду приймаються всупереч суспільно-економічним інтересам та суперечать здоровому глузду. Від таких рішень потерпають і можуть надалі потерпати мільйони власників землі.

Нормалізація законодавства, яке регулює земельні відносини, може починатися як з правильності визначення предмету позову та його обґрунтування, так і з правильного застосування судами норм права. Паралельно мають вноситися законодавчі зміни, які будуть прийняті на підставі аналізу судових спорів, судової практики та суспільно-економічного інтересу.

Визначення дати закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки — одна з головних проблем у вирішенні земельних спорів, і актуальність її зростає. Причиною цього є, у першу чергу, те, що власників землі все більше не задовольняють умови оренди, тож у них виникає бажання або працювати на землі самостійно, або віддати її іншому орендареві. А для цього треба повернути землю з існуючої оренди. Та тут власник землі дізнається від орендаря, що ділянка має перебувати в оренді ще кілька років, бо строк оренди обчислюється від дати державної реєстрації відповідного договору. Хоча сам власник вважає, що якщо він віддав землю в оренду на певний строк, забрати її з оренди він має у час, який обчислюється шляхом додавання до дати укладення договору строку, на який той договір укладено. А час укладання договору оренди земельної ділянки для власника землі — це час підписання ним договору.

Для прикладу, власник землі, який має на руках договір оренди земельної ділянки, підписаний власноруч у 2011 р., і знає, що його ділянка в користуванні у орендаря від моменту підписання договору, а то й раніше, не може збагнути, чому через те, що договір був зареєстрований на кілька років пізніше, до строку оренди додаються ці роки від запізненої реєстрації. Інше бачення у орендарів, і це бачення, на жаль, підтримує Верховний Суд. У розрізі ситуації, що все більше власників землі хочуть припинити орендні відносини, орендарі хапаються за «соломинку» у вигляді існуючої позиції Верховного Суду, щоб хоч якось продовжити строк отримання прибутку, і їм байдуже, що це незаконно і вже переростає в грабунок власників землі.

Як бачимо, законодавча ненормальність та неправильне застосування судами правових норм є причиною серйозного конфлікту, де з одного боку — мільйони власників землі, а з іншого — навіть не орендарі, а держава й влада в державі. Держава проти своїх власників.

Проблема обчислення дати закінчення строку дії договору потребує негайного вирішення. Зростаюче бажання власників землі виходити з орендних відносин робить вирішення цієї проблеми надактуальним. Закон має закріплювати загальні суспільні норми, забезпечувати баланс у суспільно-економічних відносинах між громадянами та іншими суб’єктами, відповідати суспільній логіці та не створювати конфлікти між громадянами. Існуюча судова позиція щодо укладання договору оренди землі та строку його дії не відповідає зазначеним принципам, чим завдає шкоди суспільству й тим, в інтересах кого вона так нав’язливо вибудувана.

Проблему цієї антисуспільної ситуації можна визначити в наступному:

• неправомірність визначення строку дії договору з моменту його державної реєстрації й необхідність його визначення з моменту його укладання;
• необхідність застосування до всіх договорів оренди землі незалежно від дати їх укладання чинної редакції ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» (введеної в дію 17.06.2021 р. законом №1259-IX від 19.02.2021 р.), відповідно до якої «дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення».

Правові позиції судів добре характеризуються постановами ВСУ від 15.01.2020 р. у справі №322/1178/17) та від 10.12.2020р. у справі №396/1513/18. Верховний Суд (Велика Палата ВС у складі судді-доповідача Ситнік О. М., суддів Антонюк Н. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Лященко Н. П., Прокопенка О. Б., Пророка В. В., Рогач Л. І., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.) постановою від 15.01.2020 р. у справі №322/1178/17 встановив: «Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України. У цій справі сторони узгодили у п. 3 договору строк його дії — 10 років. У п. 9.4 вони передбачили обов’язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди, зареєстрованим в установленому законом порядку, а у п. 14.1 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації. Отже, момент укладення договору, а відтак, і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації. Інших строків початку чи закінчення дії договору його текст не містить. При цьому вбачається, що він зареєстрований 30 червня 2011 р. Відтак, відповідач обґрунтовано вказував, що строк договору закінчиться 30 червня 2021 р.».

Верховний Суд (колегія суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Коротуна В.. (суддя-доповідач), Бурлакова С. Ю. та Червинської М. Є.) постановою від 10.12.2020 р. (справа №396/1513/18) встановив, що «договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а у разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації».

Поточна позиція Верховного Суду діаметрально протилежна позиції не тільки мільйонів власників землі, а й раніше прийнятим рішенням. Так, раніше Верховний Суд постановою від 19.02.2014 р. у справі №6-162Ц13 встановив: «Довід, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту державної реєстрації, тому має містити істотні умови, передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на дату реєстрації, є помилковим, оскільки реєстрація не може змінювати моменту укладення договорів».

Постановою від 15.01.2020 р. у справі №322/1178/17 Верховний Суд встановив, що «оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України.

Виходячи з логіки, встановленої Верховним Судом України, укладання договору та його державна реєстрація є різними подіями. Суть позиції ст. 20 ЗУ «Про оренду землі», що «договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації» необхідно розглядати з позиції дії Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державна реєстрація прав) — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». Тобто проведення державної реєстрації — це лише офіційне визнання й підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно», вона не може бути умовою набрання чинності договором згідно ч. 2 ст. 631 ЦК України.

Чинність як визнання правової сили прав і обов’язків сторін не є чимось сталим. Вона набувається, змінюється, припиняється. Набуття, зміна й припинення чинності умов договору може не збігатися в часі з датою його укладення та строком дії. Державна реєстрація речового права (права користування земельною ділянкою) є однією з багатьох умов, за яких орендар набуває право користуватися земельною ділянкою.

Згідно ч. 2 ст. 631 ЦК України, «договір набирає чинності з моменту його укладення». Твердження про збіг у часі укладання й державної реєстрації є безпідставним, як і посилання на ч. 2 ст. 631 ЦК України. Ця норма не містить нічого схожого на те, що встановив Верховний Суд.

Згідно ч. 2 ст. 631 ЦК України, чинності з моменту укладання набирає будь-який договір. В українському законодавстві взагалі відсутня норма, яка визначає, що «моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються». Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції закону до 01.01.2013 р., «Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації».

Саме через неправомірність законодавчо встановлювати строк дії договору з моменту його державної реєстрації Законом №1878-VI від 11.02.2010 р. було внесено зміни, відповідно до яких ч. 3 ст. 640 ЦК України набула іншого змісту, а саме: «Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення». Ч. 3 ст. 640 ЦК України до 01.01.2013 р. суперечила ст. 638 ЦК України та ст. 20 ЗУ «Про оренду землі». Згідно зі ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов.

Разом з дією до 01.01.2013 р. положення ст. 640 ЦК України про те, що договір оренди є укладеним з моменту державної реєстрації, тоді діяла й ст. 20 Закону «Про оренду землі», згідно з якою «укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації». Редакція ч. 3 ст. 640 прийнята 16.01.2003 р., а редакція ст. 20 ЗУ «Про оренду землі» — 02.10.2003 р. Тобто спеціальний Закон «Про оренду землі» у ст. 20 визначає, що державній реєстрації підлягає виключно укладений договір, тобто до моменту державної реєстрації він має бути укладеним і є укладеним.

Неможливо об’єднувати чи ототожнювати нотаріальне посвідчення договору та державну реєстрацію, які є абсолютно різними за метою та механізмом вчинення, а головне — є різними подіями, які не збігаються в часі та мають різні місця реєстрації. Укладання договору та його нотаріальне посвідчення збігаються в часі та місці вчинення й не можуть бути вчинені окремо одна від одної через особливості реалізації самого механізму нотаріального посвідчення. Тому договір є укладеним не від того, що він нотаріально посвідчений, а від того, що сторони досягли згоди з усіх істотних умов.

Згідно зі ст. 209 ЦК України, «нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису». Вчинення посвідчувального напису є підтвердженням того, що особа, яка вчинила його, забезпечила дотримання загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину згідно ст. 203 ЦК України, в т.ч.:

• здійснила перевірку необхідного обсягу цивільної дієздатності сторін правочину;
• встановила, що волевиявлення учасників правочину є вільним і відповідає їх внутрішній волі;
• забезпечила, щоб зміст правочину не суперечив актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Ст. 1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції до 01.01.2013 р. (п. 1 ст. 2) та редакція його ч. 1 п. 1 ст. 2 після 01.01.2013 р. дають абсолютно однакові визначення державної реєстрації, а саме: «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державна реєстрація прав) — це офіційне визнання й підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». Державна реєстрація договору — це реєстрація речового права, права користування земельною ділянкою, яке є одним з кількох прав та обов’язків, відносно якого за договором відбуваються його встановлення, зміна чи припинення. Набуття договором чинності після такої реєстрації — це набуття юридичної сили права користуватися земельною ділянкою, а не набрання чинності договором, який, згідно зі ст. 631 ЦК України, набрав чинності з моменту укладення. Зміст державної реєстрації договору оренди земельної ділянки не може виходити за межі, визначені, як реєстрація речового права. Тобто державна реєстрація — це визнання і підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав.

Згідно зі ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Державна реєстрація договору, по-перше, тільки визнає й підтверджує факт вже встановлених, змінених або припинених цивільних прав та обов'язків, а по-друге, стосується визнання й підтвердження фактів набуття, зміни або припинення виключно речових прав, які є предметом договору, але не є цими самими правами та обов’язками за договором. Саме за договором оренди земельної ділянки орендар як сторона договору набуває права провести державну реєстрацію речового права — права користуватися земельною ділянкою згідно укладеного договору. Реалізація орендарем права реєстрації договору оренди можлива виключно при укладеному (діючому) договорі оренди. Та й підлягати державній реєстрації може тільки укладений договір — «ніщо» не може бути зареєстроване.

Це, знову ж, є підставою стверджувати, що визначення ст. 640 ЦК України (в редакції, діючій до 01.01.2013 р.) щодо того, що договір є укладеним з моменту його державної реєстрації, не може бути нормою права й застосовуватися для вирішення спорів.

Згідно ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди укладається у письмовій формі. Отже, договір оренди землі є укладеним відповідно до ст. 638 ЦК України, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов та його підписали. Згідно зі ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права й обов'язки відповідно до нього. Цей строк обчислюється від моменту укладення договору в письмовій формі (підписання сторонами). Саме з моменту укладення договору у сторін діє домовленість про встановлення, зміну або припинення їх цивільних прав та обов'язків, і вони можуть здійснювати свої права й виконувати обов’язки у межах строку, встановленого договором.

У договорах оренди визначається строк, на який укладається договір, а не строк його чинності. Діюче до 01.01.2013 р. законодавство визначало:

• відповідно до ст. 18 Закону «Про оренду землі», договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 виключено на підставі Закону №1878-VI від 11.02.2010 р.);
• відповідно ст. 20 Закону «Про оренду землі», укладений договір оренди підлягає державній реєстрації, і право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 20 виключено на підставі Закону №1878-VI від 11.02.2010 р.).

Діюче після 01.01.2013 р. законодавство визначає, що:

• об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 в редакції Закону №191-VIII від 12.02.2015 р.);
• строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (ч. 1 ст. 19 зі змінами, внесеними згідно з Законом №340-IX від 05.12.2019 р.).

Отже, у межах строку, визначеного укладеним договором оренди земельної ділянки, він має бути зареєстрований і набрати чинності, тобто має бути забезпечена повноцінна можливість реалізації всіх прав і можливостей, необхідних для господарської діяльності. Затягування з державною реєстрацією договору оренди впливає виключно на правомірність діяльності орендаря, котрий і є найбільш зацікавленою в державній реєстрації особою. Отримання власником орендної плати не залежить від набуття чинності договором оренди, адже він уже передав орендареві права користування земельною ділянкою. Право користування і є предметом оплати, відлік якого починається з моменту укладення договору. А договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Після укладення договору оренди земельної ділянки орендар отримав можливість провести державну реєстрацію оренди для набуття речового права на ділянку, яке полягає в подальших можливостях орендаря визначати земельну ділянку предметом господарювання, предметом витрат та формування доходів: права законної підприємницької діяльності на отриманій в оренду земельній ділянці, права реалізувати отриману в результаті господарської діяльності продукцію, права віднесення витрат, понесених при господарюванні на ділянці, до витрат з метою зменшення об’єкта оподаткування, зокрема й витрат у вигляді орендної плати.

Без проведення реєстрації речового права орендар веде незаконну діяльність на земельній ділянці, наслідком чого може бути перерахунок у бік збільшення бази оподаткування, в т.ч. за рахунок позбавлення неправомірного отриманого права перебування на пільговій спрощеній системі оподаткування.

Згідно ЗУ №340-IX від 05.12.2019 р., знову внесено зміни до ст. 19 ЗУ «Про оренду землі»:

• до 16.01.2020 р. ч. 1 ст. 9 цього закону мала наступне формулювання: «Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років»;
• з 16.01.2020 р. ч. 1 ст. 9 ЗУ має наступне формулювання: «Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Як бачимо, законодавець врегулював суперечку з приводу моменту укладення договору оренди землі, визначивши, що дата закінчення строку дії договору обчислюється від дати його укладення. Таке бачення законотворцем дати закінчення строку дії договору абсолютно збігається з наведеним вище аналізом як діючого до 01.01.2013 р. законодавства, так і з законодавства, діючого з 01.01.2013 р. до 16.01.2020 р.

Законодавче врегулювання Законом №340-IX порядку визначення дати закінчення строку оренди не є нормою чи тією зміною, до якої можна було б застосувати принцип права, відповідно до якого закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Порядок визначення дати закінчення дії договору має застосовуватися до всіх договорів оренди землі незалежно від часу їх укладення.

Так, загальновизнаним принципом права є те, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у ч. 1 ст. 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акту в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності й припиняється з втратою ним чинності. Тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Та бачення, що зазначені зміни ЗУ №340-IX від 05.12.2019 р. будуть діяти на договори оренди, укладені після набрання чинності зазначеним Законну, а саме з 16.01.2020 р., є неправильним. Внесені уточнення щодо порядку обчислення дати закінчення дії договору оренди діють на всі договори оренди, укладені як до прийняття згаданого закону, так і після, бо це уточнення не встановлює для сторін інші права чи обов’язки, ніж ті, які діяли при укладанні договорів, й укладені договори зберігають свою силу.

При застосуванні діючої норми ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» на договори, укладені до початку дії зазначеної норми (до 01.01.2013 р.), не відбувається зворотної дії закону на права й обов’язки сторін договору оренди землі. Всім відомо, що орендар користувався землею, а власник землі отримував орендну плату з моменту підписання договору сторонами незалежно від того, чи була проведена державна реєстрація договору, чи ні. При застосуванні діючих з 01.01.2013 р. норм законодавства до договорів, укладених до 01.01.2013 р., не відбувається встановлення, зміна або припинення цивільних прав сторін. Не може для договорів з однаковими умовами діяти різне законодавство.

Необхідність та зацікавленість у державній реєстрації має орендар. Саме він має право проведення державної реєстрації, й зволікання з нею є прямою відповідальністю орендаря й порушенням умов договору, що може мати негативні господарські наслідки для нього. Тому зволікання орендаря з реєстрацією або нереєстрація договору оренди не може бути визначена як встановлення, зміна або припинення цивільних прав внаслідок застосування нових норм законодавства або уточнень.

Отже, зміни, внесені до ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» законом №340-IX від 05.12.2019 р., не мають обмежень дії у часі, й порядок обчислення дати закінчення строку дії визначається для всіх договорів оренди земельних ділянок незалежно від часу їх укладення.

Як висновок, при застосуванні правових норм щодо визначення дати закінчення дії договору оренди землі суди б мали застосовувати наступні правові позиції:

• згідно зі ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків;
• згідно ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі;
• договір оренди землі є укладеним відповідно до ст. 638 ЦК України, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору та його підписання;
• згідно зі ст. 631 ЦК України, строком дії договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права й виконувати свої обов'язки відповідно до договору;
• строк дії договору оренди землі обчислюється від моменту його укладення в письмовій формі (підписання сторонами). Саме з моменту укладення договору у сторін діє домовленість про встановлення, зміну чи припинення їх цивільних прав та обов'язків, і вони можуть здійснювати свої права й виконувати обов’язки у межах строку, встановленого договором;
• після досягнення згоди з усіх істотних умов договору оренди земельної ділянки будь-яка сторона за договором може здійснити державну реєстрацію речового права — права користування земельною ділянкою, яке орендар отримує згідно укладеного договору. Логічно, що орендар мотивований якомога швидше зареєструвати своє право користування земельною ділянкою;
• укладання й державна реєстрація договору є різними послідовними подіями. Не можна зареєструвати неукладений договір. Механізм державної реєстрації договору не передбачає, на відміну від нотаріального посвідчення, збіг у часі та місці з укладенням договору;
• на підставі укладеного договору оренди земельної ділянки відбувається встановлення цивільного права через реєстрацію речового права на нерухоме майно, а саме права користування земельною ділянкою;
• державна реєстрація договору оренди земельної ділянки стає можлива у результаті домовленості сторін, спрямованої на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, яка є нічим іншим, як договором;
• державна реєстрація договору оренди землі — це державна реєстрація речового права, права користування земельною ділянкою, яке є одним з кількох прав та обов’язків, відносно яких за договором відбувається їх встановлення, зміна чи припинення. Договір набуває чинності (додаткового права, сили) в розрізі права користування земельною ділянкою після державної реєстрації речового права;
• державна реєстрація речового права, як і будь-яке інше встановлення, зміна або припинення цивільних прав та обов'язків, відбувається в межах строку, визначеного договором, обчислення якого починається з моменту укладення договору;
• дату закінчення строку дії договору слід обчислювати від моменту укладення договору оренди земельної ділянки;
• зміни, внесені до ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» законом №340-IX від 05.12.2019 р., відповідно до яких «дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення», є підтвердженням логіки й обґрунтованості законності обліку дати закінчення дії договору оренди земельної ділянки від моменту його укладення;
• зміни, внесені до ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» законом №340-IX від 05.12.2019 р., відповідно до яких «дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення», не мають обмежень дії в часі, порядок обчислення дати закінчення строку дії визначається для всіх договорів оренди земельних ділянок незалежно від часу їх укладення.

Для припинення прийняття судами ненормальних рішень щодо дати закінчення строку дії договорів оренди землі Верховний Суд, зважаючи на численні порушення прав власників землі, має розглянути питання щодо загального застосування норми, відповідно до якої дата закінчення дії договору оренди землі має обчислюватися від дати його укладення (підписання сторонами). А Верховна Рада як законодавчий орган повинна розглянути проблему застосування норм права щодо обчислення дати закінчення дії договору оренди землі й внести зміни до законодавства з метою однозначного застосування норми, відповідно до якої дата закінчення дії строку договору обчислюється від дати його укладення (підписання сторонами) незалежно від дати укладання договору.

Ситуація, яка склалася у відносинах оренди землі сільськогосподарського призначення, вимагає заміни орендних відносин на самостійне господарювання на ній власників землі. Чи не єдиним механізмом реалізації цього є участь у товариствах власників землі. Такі товариства — це безстрокова кооперація власників землі з метою самофінансування, збільшення прибутків, зменшення податків та спільного бухгалтерського й податкового адміністрування, що забезпечує значне збільшення прибутку від користування землею для її власника.