Дозвіл на зняття

Що каже законодавець і кому це може бути потрібно?

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Ви успішна будівельна компанія, яка твердо та впевнено «стоїть» на міцному фундаменті своїх інвесторів? Чи, можливо, ви сільськогосподарський виробник або фермерське господарство, якому необхідно побудувати господарські будівлі, щоб розширити власне виробництво та все ж таки почати конкурувати з великими корпораціями? Тоді перш ніж почати «розбудовуватися», вам потрібно звернути увагу на невеликий, але дуже важливий нюанс.

Напевно, перше, що приходить на думку, коли мова йде про будівництво – це ДАБІ, декларації, дозволи на виконання будівельних робіт, проекти, введення об’єкта в експлуатацію та ін. Однак дуже часто ми забуваємо про, те з чого все починається – земля та її ґрунтовий покрив (спойлер – нею все і закінчується). Майже кожне нове будівництво супроводжується порушенням ґрунтового покриву основного національного багатства. Тому вважаємо за необхідне у цій статті пролити світло на питання правового регулювання зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельних ділянок, яке хвилює всіх (від бізнесу до юридичної спільноти).

Положеннями законодавства встановлено, що власники земельних ділянок та землекористувачі не мають права здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок без спеціального дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі. Достеменно відомо, що таким центральним органом виконавчої влади є Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру.

Видача зазначеного дозволу на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок здійснюється відповідно до положень однойменного порядку, який був прийнятий Державним комітетом по земельних ресурсах 04.01.2005 р. (далі – Порядок). Нормами Порядку передбачено, що дозвіл видається на підставі проекту землеустрою, затвердженого в установленому законом порядку, в якому повинні бути визначені умови зняття, збереження і використання родючого шару ґрунту та порядок проведення рекультивації порушених земель.

Однак якщо ознайомитися із Законом України «Про землеустрій», ми не знайдемо в ньому жодних згадок про проект землеустрою щодо «розробки програми зняття та перенесення родючого шару ґрунту» тощо. Натомість законом передбачений такий вид землевпорядної документації як «робочий проект землеустрою».

Робочі проекти землеустрою складаються з метою реалізації заходів з рекультивації порушених земель, консервації деградованих та малопродуктивних угідь, поліпшення сільськогосподарських і лісогосподарських угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними й хімічними речовинами.

Водночас до повноважень Держгеокадастру належить організація та здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності, в тому числі за виконанням умов зняття, збереження і використання родючого шару ґрунту під час проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, пов'язаних з порушенням ґрунтового покриву, своєчасним проведенням рекультивації порушених земель в обсягах, передбачених відповідним робочим проектом землеустрою.

Імперативною нормою закону безапеляційно було передбачено, що робочі проекти землеустрою в усіх випадках розробляються на підставі рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Враховуючи цю інформацію, донедавна перед нами поставало питання про те, чи потрібен дозвіл на розробку робочого проекту землеустрою та його погодження, якщо земельна ділянка, ґрунтовий покрив з якої підлягає зняттю, перебуває у приватній власності?

До прийняття 01.03.2018 р. Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо дерегуляції в нафтогазовій галузі» (вирішення проблеми прийшло, звідки не чекали) законодавство не давало чіткої відповіді на це запитання, адже Закон України «Про землеустрій» не мав винятків з переліку документів, які повинен містити у своєму складі робочий проект землеустрою, залежно від форми власності. Таким чином, зацікавлені особи, маючи земельну ділянку в приватній власності, повинні були отримувати досить «нелогічний» дозвіл на розробку робочого проекту землеустрою.

Прийняттям вищевказаного нормативно-правового акту законодавець дещо полегшив та спростив процедуру розробки проекту землеустрою, адже рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про розробку робочого проекту землеустрою тепер є обов’язковою його складовою лише для земельних ділянок державної та комунальної власності.

Додатково слід наголосити на тому, що робочі проекти землеустрою підлягають погодженню територіальним органом Держгеокадастру, органом виконавчої влади Автономної Республіки Крим у сфері охорони навколишнього природного середовища, структурним підрозділом відповідної обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації у сфері охорони навколишнього природного середовища.

Робочі проекти землеустрою, що передбачають заходи з будівництва об’єктів та споруд, також погоджуються структурним підрозділом відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району – виконавчим органом відповідної міської ради у сфері містобудування та архітектури, а якщо такий орган не утворений – органом виконавчої влади Автономної Республіки Крим з питань містобудування та архітектури чи структурним підрозділом відповідної обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури. Тобто у разі зняття родючого шару з метою будівництва для отримання погодження додається ще один орган.

Чи достатньо дозволу на виконання підготовчих/будівельних робіт?

Як взагалі співвідносяться дозвіл на зняття родючого шару ґрунту та дозвіл на виконання підготовчих/ будівельних робіт? Чи можна проводити роботи зі зняття ґрунту лише на підставі спеціального дозволу, чи це буде порушенням будівельних норм? І навпаки, якщо знімати родючий шар ґрунту на підставі дозвільних документів у сфері містобудування, чи не порушуватиме це земельне законодавство?

Видається, що це дозвільні документи, які взаємодоповнюють один одного. Відповідно до будівельних норм, підготовчі роботи – це роботи, які повинні забезпечувати можливість розгортання та здійснення будівельних робіт. До складу окремих видів підготовчих робіт належить зняття фунтового покриву земельної ділянки (родючого шару ґрунту) та складування його у спеціально відведених місцях для подальшого використання під час рекультивації.

Схожої позиції також дотримуються суди. Зокрема, Вищий господарський суд України погодився з висновком суду апеляційної інстанції, що державний акт на право власності на земельну ділянку, дозвіл на виконання будівельних робіт, дозвіл на виконання робіт, пов'язаних із благоустроєм не є підставами для зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельної ділянки.

В іншому рішенні суд зазначає: «…Отримання дозволу на виконання будівельних робіт свідчить лише про дотримання позивачем під час здійснення чи підготовки будівництва об'єкта нерухомості вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, архітектурних, інженерно-технічних і конструктивних рішень тощо, але аж ніяк не свідчить про дотримання позивачем під час будівництва вимог земельного законодавства, та більше того не є тією обставиною, що виключає встановлений обов'язок отримання позивачем спеціального дозволу на зняття поверхневого шару ґрунту з наданої йому в користування земельної ділянки, у спеціально уповноваженого на це органу, котрим органи державного архітектурно-будівельного контролю не є, а відтак, отримання їхнього дозволу на виконання будівельних робіт не надає позивачу права на зняття поверхневого шару ґрунту без спеціального дозволу».

І наостанок, але про найважливіше

Державний комітет України із земельних ресурсів та Державна інспекція з контролю за використанням і охороною земель видали Лист №6-8- 3923, яким було надано роз’яснення про те, що однією з умов отримання дозволу на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельної ділянки на землях сільськогосподарського призначення є наявність агрохімічного паспорта земельної ділянки – єдиного документа, який підтверджує наявність чи відсутність родючого шару ґрунту, яким не є довідка про стан родючості ґрунтів земельної ділянки тощо.

Аналогічних висновків дійшов Вищий господарський суд України у своїй постанові від 05.02.2013 р. у справі №5023/3851/12, з посиланням на зазначений вище Лист. Суд зазначив, що дозвіл видається виключно на зняття та перенесення ґрунтового покриву, тобто родючого шару ґрунту, земельних ділянок. Ґрунтовий покрив земельних ділянок, який не відповідає зазначеним вище вимогам та показникам, не є родючим, тому відсутні правові підстави для його зняття та перенесення згідно з приписами ст. 168 Земельного кодексу України.

Таким чином, апогеєм наших роздумів на окреслену тему буде те, що вам не доведеться проходити через зайві погоджувальні процедури та витрачати дорогоцінний час, якщо земельна ділянка, на якій планується будівництво, не становить агрохімічної цінності. Натомість, якщо ви «щасливий» власник/користувач землі з особливими властивостями (цінними для суспільства загалом та держави зокрема), то вам слід набратися терпіння та добросовісно виконувати всі приписи законодавства.