Українським законодавством передбачено ряд випадків, у яких власники земельної ділянки можуть залишитись без своїх дорогоцінних гектарів. Що вже казати про орендарів ділянок державної та комунальної власності! У цій статті мова йтиме саме про останніх.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Загальна картина у таких справах виглядає приблизно так: орган місцевого самоврядування вирішує, що земельна ділянка, яка перебуває у володінні особи на праві оренди, дуже потрібна для задоволення суспільних потреб, з чим така особа не згодна. Які ж такі суспільні потреби та як з ними «боротись» орендарям земельних ділянок, розглянемо разом.
Суспільні потреби: що це таке?
Перш за все, відзначимо, що вказані правовідносини регулюються положеннями ЗУ «Про оренду землі», а саме його ст. 32‑1. Договір оренди земельної ділянки державної/комунальної власності може бути розірваний, якщо вона необхідна для розміщення ряду об'єктів задля задоволення суспільних потреб. Перелік таких об'єктів встановлено іншим законом — ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (ч. 1 ст. 7). Цей перелік є вичерпним та досить великим, тож наводити його не будемо.
Уже на цьому етапі дуже важливим є застереження, наведене у згадуваному ЗУ «Про оренду землі»: розірвання договору оренди з метою використання земельної ділянки для суспільних потреб допускається лише у разі, якщо розмістити відповідні об'єкти на іншій ділянці неможливо, або ж якщо це завдасть значних матеріальних збитків чи спричинить негативні екологічні наслідки.
Та навіть цього замало. Звісно, одним з перших питань у такому випадку є питання фінансове. На нього законодавець також дає відповідь, яка звучить так: розірвання договору оренди здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим. З цього положення постає ряд питань, на які необхідно відповісти, розглядаючи подібні спори:
1. Що входить до поняття «збитки» (ті, що пов'язані з вилученням землі, недоотримана вигода)?
2. Чи повинні збитки відшкодовуватись до розірвання договору оренди чи після?
3. Чи можливе відшкодування збитків без попереднього визначення їх складу та розміру?
4. Чи повинен орендар самостійно звертатись до орендодавця, аби їх відшкодувати?
Якщо ці обставини не встановлені, суд не може прийняти рішення про розірвання договору оренди. Необхідність з'ясування цих питань і стала однією з причин направлення КГС ВС справи №911/1357/18 на новий розгляд. Суд апеляційної інстанції під час перегляду справи по другому колу дав відповідь на ці питання, що дає розуміння порядку відшкодування збитків у подібних випадках. Значно полегшує ситуацію Порядок №284, який містить загальні положення щодо визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам.
Тож відповіді наступні:
1. Відшкодуванню підлягає вартість майна, розміщеного на земельній ділянці, вартість насаджень, водних джерел, витрати на поліпшення земель, неодержаний дохід. Розміри збитків визначаються відповідно до реальної вартості майна на момент заподіяння збитків.
2. Відшкодування збитків має передувати розірванню договору.
3. Для того, щоб визначити розмір збитків, радами створюються цілі комісії, до яких входять не тільки ті, хто будуть їх відшкодовувати, та ті, кому вони заподіяні, але й представники Держгеокадастру, фінансових органів, Держекоінспекції тощо. Строк відшкодування збитків — не пізніше місяця після затвердження акта комісії.
4. Оскільки відшкодування збитків — необхідна умова для розірвання договору і має передувати такому розірванню, неважливо, чи буде про це зазначено радою у її рішенні, чи буде звертатися орендар з відповідною заявою та чи згодна рада на таке відшкодування.
Отже, за умови одночасного виконання усіх перелічених застережень орган місцевого самоврядування приймає рішення про розірвання договору. У даному рішенні має бути обов'язково зазначено відомості про земельну ділянку, про договір, що підлягає розірванню, обґрунтування суспільних потреб, особу, якій ця земельна ділянка передається, та умови такої передачі.
Після прийняття рішення ОМС звертається до орендаря задля розірвання договору та узгодження визначальних питань. У випадку надання користувачем згоди на умови, висунуті органом місцевого самоврядування, питання закривається десь тут. Громада отримує земельну ділянку, користувач — відшкодування та квиток на квест з пошуку нової землі.
Суспільні потреби: де?
Якщо ж користувач не згоден розірвати договір, існують два варіанти розвитку подій. Хоча насправді один, що досить чітко визначений законодавцем: у разі недосягнення сторонами згоди щодо розірвання договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Та тут починається різноманіття. Перший варіант, найбільш розповсюджений, — очікувати новин про подання ОМС позовної заяви з вимогою про розірвання договору. Другий, менш розповсюджений, але не менш цікавий, — ініціювати судовий процес самому.
На даному етапі важливим є визначення підсудності спору. ГПК України містить норму, яка передбачає, що господарські суди не розглядають спори щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. За КАС України ці спори є публічно-правовими, отже, на них поширюється юрисдикція адміністративних судів. Тож може скластись враження, що спір щодо розірвання договору оренди через суспільну потребу у земельній ділянці має розглядатись в порядку адміністративного судочинства.
Розуміючи, що ці процесуальні положення вводять в оману учасників процесу та, в першу чергу, позивачів під час визначення підсудності, ВП ВС сформувала яскраво виражену правову позицію з цього питання, яка зводиться до наступного (справа №911/1357/18): а) спір про розірвання договору оренди земельної ділянки державної (комунальної) власності через суспільну потребу в ній та б) спір щодо вилучення майна (приватної власності) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності — це різні категорії справ. Спори щодо примусового вилучення майна від приватних осіб на користь держави чи територіальної громади дійсно є публічно-правовими та розглядаються адміністративними судами. Водночас предметом нашої статті є спори про розірвання господарського договору, а такі мають досліджуватись в порядку господарського судочинства.
Суспільні потреби: як?
Що ж робити, коли у вас на руках опинилась позовна заява міськради? Звичайно, відкласти паніку та захищати свої права. Аналіз судової практики ілюструє, що шанси на відстоювання орендованої земельної ділянки досить великі.
Під час розгляду однієї зі справ (№902/626/17) КГС ВС визначив предмет доказування у таких спорах:
- чи належить об'єкт, для розміщення якого прийняте рішення про вилучення землі, до об'єктів, перелічених у відповідному законі (цей перелік згадувався на початку статті);
- чи дотримано умову про повне відшкодування витрат;
- обґрунтування неможливості розташувати необхідний об'єкт в іншому місці.
Таким чином, у нас виходить 3 обов'язкові умови задля задоволення позовних вимог про розірвання договору. Життя та практика показують, що вибити 3 з 3 мало кому вдається. Ось на підтвердження та сама справа №902/626/17: відмова у задоволенні позову судом першої інстанції — скасування рішення та задоволення вимог апеляційною інстанцією — та, врешті решт, підтримка Верховним Судом позиції суду першої інстанції. У постанові від 27.11.2018 р. КГС ВС звернув увагу, що позивачем не було надано жодного доказу на підтвердження неможливості суміщення майна відповідача, розташованого на ділянці, з міськими об'єктами. Також міськрада не довела проведення розрахунків з відповідачем за можливі збитки.
Якщо ж чекати на позов від орендодавця несила, йдемо до суду самі. Наразі самостійне звернення до суду з позовом про оскарження рішення органу місцевого самоврядування не визнане неналежним способом захисту, однак варто бути обережним із позовними вимогами. Наприклад, у справі №925/768/19 суд першої інстанції задовольнив вимоги позивача про «визнання протиправним та скасування рішення» Черкаської міської ради, хоча законодавчо встановлено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування в судовому порядку визнаються незаконними, а не протиправними. На щастя позивача, навіть ВС не врахував цей факт як підставу для скасування законного по суті судового рішення (дякуємо природному праву за це). Утім, надалі цей момент краще перевірити, судді-позитивісти — цілком реальні.
Суспільні потреби: висновок
Вилучення земельних ділянок для суспільних потреб — непоганий за своєю природою механізм, за допомогою якого можна підтримувати баланс між інтересами частини суспільства та одного користувача. До того ж, законодавчо передбачено чіткий порядок дій та умови, за яких такі дії можна виконувати. Утім, органи місцевого самоврядування не завжди приділяють увагу встановленому порядку, вважаючи… що? Відповісти важко. Однак впевнено можна сказати, що у подібних випадках не варто відпускати ситуацію. Законодавство є, практика є, а значить, ще поборемось.