З початку 2010 року зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташовано житловий будинок, будівлю або споруду, в договорі, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти, стало обов’язковим.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 №1702-VI статтю 120 Земельного кодексу України (надалі – ЗК) викладено в новій редакції та внесено відповідні зміни у статтю 377 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК).
Відповідно до чинної редакції ч.6 ст.120 ЗК істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Згідно з ч.2 ст.377 ЦК розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Необхідність зазначення розміру та кадастрового номеру земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (не йдеться про різного виду нежитлові чи житлові приміщення) в договорі, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (надалі – договір відчуження нерухомого майна) дещо ускладнило процедуру оформлення угод з відчуження нерухомого майна, але в цілому спростило порядок оформлення прав на земельну ділянку набувачем нерухомого майна, забезпечило охорону прав та законних інтересів суміжних землекористувачів, сприяло усуненню зловживань при узаконенні самовільного будівництва за допомогою механізмів його перепродажу та «заведення» на кінцевого набувача з метою відведення ним земельної ділянки.
Однак, в кінці 2020 року Міністерство юстиції України (надалі – Мін'юст) у листі №56856/38493-33-20/19.1.1 від 17.12.2020, адресованому Нотаріальній палаті України (надалі – Нотаріальна палата), висловило неоднозначну правову позицію щодо застосування в нотаріальній практиці положень ст.120 ЗК та ст.377 ЦК в частині обов’язкового визначення істотної умови договору відчуження житлового будинку, будівлі або споруди.
Позиція Мін'юсту
На переконання Мін'юсту кадастровий номер та площа земельної ділянки не можуть вважатися істотними умовами договору відчуження жилого будинку, будівлі або споруди, якщо земельна ділянка не є об’єктом цивільних прав, тобто коли, на думку Мін'юсту, земельна ділянка несформована, кадастровий номер їй не присвоєно, право власності (користування) на неї не зареєстровано, що має бути підтверджено відповідно до вимог чинного законодавства.
Таким чином Мін'юст визначив умови застосування ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК при укладенні та нотаріальному посвідченні договорів відчуження нерухомого майна, хоча дані норми таких умов (виключень) не містять.
Відповідно до норм ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно при укладенні договору відчуження нерухомого майна, не є істотною (обов’язковою) умовою такого договору при відчуженні багатоквартирних будинків, об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Інших виключень закон не містить.
Закон передбачає, що в договорі відчуження нерухомого майна повинен бути зазначений кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. В даній нормі законодавець не визначає окремих вимог щодо такої земельної ділянки, не деталізує, яке саме має існувати речове право на земельну ділянку, яке переходить у зв'язку з переходом до набувача права власності на нерухоме майно, оскільки це залежить від форми власності на земельну ділянку, її правового статусу, спеціального статусу суб’єкта набуття прав на земельну ділянку, можливості набуття певного речового права на земельну ділянку набувачем нерухомого майна. Частина 6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК не містять вимоги про наявність державної реєстрації права власності чи користування на земельну ділянку для зазначення в договорі відчуження нерухомого майна його істотних умов - кадастрового номеру та розміру такої земельної ділянки. Наявність державної реєстрації права власності на земельну ділянку в силу абз.5 ч.1 ст.123 ЗК є лише підставою спрощеного надання у користування земельної ділянки комунальної чи державної власності, зокрема без складення документації із землеустрою (якщо не змінюються межі та цільове призначення земельної ділянки).
Отже, ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК застосовується до всіх випадків відчуження нерухомого майна та щодо земельних ділянок, на яких воно розміщено, крім тих винятків, які прямо передбачені в цих нормах законів.
Оскільки перехід права власності до набувача на нерухоме майно призводить до переходу певного виду речового права на земельну ділянку до такого набувача, при виникненні таких правовідносин в силу норм ст.ст. 179, 181 ЦК земельна ділянка набуває статусу речі, щодо якої можуть виникнути права та обов’язки. Відтак, якщо така земельна ділянка є несформованою, то для реалізації положень законодавства про перехід прав на неї у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно, їй повинен бути присвоєний кадастровий номер (що вказує на визначення меж земельної ділянки, її площі, внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру).
Позиція Нотаріальної палати
Нотаріальна палата, вказуючи на застосування в нотаріальній практиці роз’яснення, викладеного у вищенаведеному листі Мін'юсту, доходить до суперечливого висновку, що вимоги ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України щодо визначення істотними умовами договору про відчуження будинку, будівлі, споруди, які розташовані на несформованій та не зареєстрованій земельній ділянці, право власності або користування на яку не зареєстровано, розміру такої земельної ділянки та кадастрового номера не можуть бути застосовані, оскільки відсутня «річ» в розумінні ЦК України, на яку відсутні зареєстровані права .
При цьому, Мін'юстом та Нотаріальною палатою не враховано, що відповідно до ч.1 ст.179 ЦК річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч.1 ст.181 ЦК). Законодавство не ставить за умову для існування речі наявність зареєстрованого права на неї.
Таким чином, визначення Мін'юстом та Нотаріальною палатою факту державної реєстрації права власності або користування на земельну ділянку, як умови для зазначення в договорі відчуження нерухомого майна кадастрового номеру та розміру земельної ділянки, суперечить положенням ч. 6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК.
Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч.1 ст.79 ЗК). Відповідно до ст.13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Згідно з ч. 3 ст.78 ЗК земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Власне, перебування земельної ділянки в державній чи комунальній власності на підставі та відповідно до норм ЗК та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 №5245-VI не свідчить про не існування земельної ділянки з такою формою власності як речі.
Положення ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК стосуються земельних ділянок всіх форм власності (приватної, комунальної, державної), які при відчуженні нерухомого майна, що на них розміщене, в силу закону набувають статусу речі.
Таким чином для відчуження нерухомого майна, яке розміщено на земельній ділянці, якій не було присвоєно у встановленому порядку кадастровий номер незалежно від її форми власності та правового статусу, для збереження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, що закладений в нормах ст.120 ЗК та ст.377 ЦК, такій земельній ділянці у встановленому порядку повинен бути присвоєний кадастровий номер.
В листі Мін'юсту зазначається про істотність умов договору відчуження нерухомого майна – кадастрового номеру та розміру земельної ділянки, коли право власності (користування) на земельну ділянку виникло відповідно до раніше діючого законодавства та було зареєстроване лише на паперових носіях і при цьому кадастровий номер земельній ділянці на той час не присвоювався. При цьому Мін'юст не надає відповіді на питання, чи є наявність кадастрового номеру земельної ділянки обов’язковою для договорів відчуження нерухомого майна, якщо правовстановлюючі документи на земельну ділянку в первинного її користувача не містили кадастрового номеру, він здійснив відчуження нерухомого майна до 01.01.2010 без присвоєння земельній ділянці кадастрового номеру, а новий власник нерухомого майна не оформив речове право на земельну ділянку, однак збирається відчужити нерухоме майно, що розташовано на земельній ділянці.
Очевидно, що в наведеному випадку повинні застосовуватись норми ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК, які вимагають присвоєння земельній ділянці, право на яку переходить до набувача у зв’язку з набуттям права власності на нерухоме майно, кадастрового номеру.
Неоднозначною при застосуванні ст.120 ЗК та ст.377 ЦК є позиція Нотаріальної палати щодо правильного розуміння поняття «істотної умови договору». Нею зазначається, що істотними умовами договору вважаються умови, які необхідні і достатні для укладення договору. При укладенні договору про відчуження будинку, будівлі, споруди, розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти, щодо яких досягається згода виключно між сторонами договору. Однак, в такому розумінні істотної умови договору не враховано положень абз.2 ч.1 ст.638 ЦК, які відносять до істотних умов договору умови, що визначені законом як істотні. Певні істотні умови договору можуть бути визначені законом, вони є обов’язковими для укладення договору. Такі умови підлягають включенню в договір на підставі вимог закону, а не згоди сторін.
Так, ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК чітко відносять до істотних умов договору відчуження нерухомого майна кадастровий номер та розмір земельної ділянки, незалежно від наявності для цього згоди сторін такого договору. Вони можуть бути зафіксовані у землевпорядній документації, правовстановлюючих документах на земельну ділянку, вказуються у витягах з Державного земельного кадастру та не можуть бути самовільно змінені сторонами в договорі відчуження нерухомого майна. У разі відсутності таких умов у договорі відчуження нерухомого майна він в силу ст.638 ЦК буде вважатися неукладеним та не призведе до виникнення у його сторін жодних прав та обов’язків. Відтак, висновок Нотаріальної палати про те, що сторони договору можуть досягти згоди з таких істотних умов договору, як розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить, виключно за наявності правомочностей щодо такої земельної ділянки у відчужувача, не відповідає чинній редакції ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК.
Позиція судів
Наявна і судова практика щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кадастрового номеру та розміру земельної ділянки (ухвала Вищого спеціалізованого суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 грудня 2015 року у справі № 496/1063/15-ц; постанова Вищого господарського суду України від 23 листопада 2016 року у справі №921/148/14-г/13. Натомість, в більшості судових рішень, наведених Мін'юстом у своєму листі, не висловлювалась правова позиція щодо умов не обов’язкового зазначення в договорі відчуження цілісних об’єктів нерухомого майна кадастрового номеру та розміру земельної ділянки (в деяких йшлось про відчуження частки в нерухомому майні, в інших – про перехід прав на земельну ділянку).
Висновок
При застосуванні у нотаріальній практиці положень ч.6 ст.120 ЗК та ч.2 ст.377 ЦК слід виходити з того, що закон чітко визначає, в яких випадках кадастровий номер та розмір земельної ділянки не є істотними умовами договору відчуження нерухомого майна. У всіх інших випадках діє загальне правило - договір про відчуження нерухомого майна повинен передбачати кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить до набувача у зв’язку з укладенням такого договору, та обмежувальному тлумаченню не підлягає.
Цікаво, як в правозастосовній діяльності нотаріусів будуть використовуватись вказані роз’яснення Мін'юсту та Нотаріальної палати, та яка, в результаті цього, сформується судова практика. Однак, це може призвести до збільшення кількості самовільного будівництва, зловживань при його узаконенні, може сприяти втраті прав на земельні ділянки комунальної або державної власності територіальних громад чи держави.