Російська агресія проти України спричинила багато негативних наслідків і явищ та зобов’язала українське суспільство оперативно реагувати на вплив таких обставин в усіх аспектах життєдіяльності країни, зокрема, шляхом прийняття спеціального законодавства у різних сферах застосування.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, у частині земельних правовідносин питання землекористування у цей період визначено Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-ІХ від 24 березня 2022 року.
Варто зазначити, що вказаним Законом (що набрав чинності 7 квітня 2022 року), крім іншого, до Земельного кодексу України внесено зміни до п. 27 «Перехідних положень», згідно з якими визначалося, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням особливостей, зокрема, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових правна нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема тих, що перебувають у приватній власності.
Враховуючи ситуацію, в якій опинився законодавець, та необхідність швидкого реагування на події воєнного стану, внесені зміни до ЗК України Законом №2145 одразу викликали багато запитань з практичного погляду. Деякі положення Закону почали трактувати неоднозначно, наприклад, щодо застосування автоматичної пролонгації, а деякі положення законодавства почали використовувати ОТГ (ВЦА) для швидкого передання земельних ділянок в оренду строком на один рік. Окремо потрібно також зазначити про нову систему реєстрації договорів оренди землі, яка була запроваджена на випадки укладення договорів оренди землі у спрощений спосіб, що також не залишилася без уваги правників.
Усі перелічені проблемні питання породили низку роз’яснювального матеріалу, наприклад, який був опублікований Міністерством аграрної політики та продовольства України, з метою унормування земельних відносин в умовах воєнного стану.
Враховуючи часткову зміну ситуації, необхідність покращення земельних відносин та урегулювання спірних питань, Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» від 12 травня 2022 року№2247-ІХ (набрав чинності 9 червня 2022 року). А згодом деякі земельні правовідносини, які були заблоковані або зупинені Законом №2145, були частково відновлені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» №2698-IX від 9 жовтня 2022 року, який набрав чинності 19 листопада 2022 року.
Такі законодавчі зміни не могли не вплинути на якість земельних правовідносин, що створило багато спорів і суперечок, які вирішуються до сьогодні, а деякі вже навіть розглянуті Верховним Судом. Однак необхідно зазначити, що в основному законодавчі зміни вплинули на орендні відносини, де орендодавцем є держава або органи місцевого самоврядування (ОТГ). У приватноправових відносинах ситуація була більш сталою, окрім питання автоматичної пролонгації, яке ми розглянемо далі.
Щодо умов орендних відносин в умовах воєнного стану
Законом №2145 визначено спрощену процедуру передання в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися в колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв).
Якщо коротко описати норми спрощеного передання земельних ділянок, то запроваджено:
• строк дії оренди — один рік;
• розмір орендної плати — не більше 8% від НГО;
• електронний порядок укладення договору;
• реєстрація договору, а не права;
• договір автоматично припиняється після спливу одного року та не підлягає поновленню;
• передача земельних ділянок здійснюється згідно з вимогами ст. 122 ЗК України;
• спрощений спосіб розроблення технічної документації.
Крім того, передання земельних ділянок в оренду у спрощений спосіб містить низку умов, які мають бути обов’язково визначені в договорі оренди. Передусім потрібно звернути увагу на те, що оскільки строк оренди є максимально мінімальним, то законодавцем передбачено норму, відповідно до якої, якщо договір закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, в розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.
Орендар, укладаючи договір оренди землі у спрощений спосіб, також має враховувати, що згідно з умовами договору останній не має права на: компенсацію власних витрат на поліпшення ділянки; поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря; передачу ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; зміну угідь ділянки; будівництво на ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд); закладення на ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої ділянки у разі її продажу; відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування ділянкою; поділ ділянки, об’єднання її з іншою ділянкою; використання для власних потреб наявних на ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення ділянки.
Щодо форми договорів оренди землі, укладених у спрощений спосіб
Потрібно одразу звернути увагу, що такий порядок реєстрації договорів оренди землі (с/г призначення) стосується земель державної та комунальної форм власності, а право за договорами оренди землі приватної форми власності реєструється у ДРРПНМ.
Договір оренди укладають лише в електронній формі та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця. Право оренди землі за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які передаються в оренду органами влади, виникає в момент державної реєстрації таких договорів.
Орган реєстрації — районна військова адміністрація. Договори реєструються у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану та ведуться в паперовій та електронній формах.
Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, що складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою. Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів із дня подання заяви. Підставою для відмови в державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.
Щодо автоматичної пролонгації
Законом №2145 визначено, що під час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема тих, що перебувають у приватній власності.
Оскільки ці зміни стосувалися земель як державної, комунальної, так і приватної форм власності, питання початку автоматичної пролонгації вплинуло на багатьох власників і користувачів землі. Більшість орендарів вважали, що у зв’язку із введенням воєнного стану автоматична пролонгація почала дію з 24 лютого 2022 року. Однак на положення Закону №2145 і дату набрання ним чинності багато хто уваги не звертав.
У квітні 2022 року з’явилися роз’яснення, що початок автоматичної пролонгації діє саме із 7 квітня 2022 року, тобто з моменту набуття законної сили Законом №2145.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» №2698-IX від 9 жовтня 2022 року, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абз. 1 підп. 1 п. 27 розд. X «Перехідних положень» ЗК України після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом). Отже, законодавець встановив, що дія автоматичної пролонгації права оренди почалася із 7 квітня 2022 року та діяла до 19 листопада 2022 року.
У зв’язку з такими змінами виникло багато судових спорів і сперечань, зокрема щодо необхідності наявності волевиявлення учасників орендних відносин, обов’язковості такої автоматичної пролонгації та строку її дії.
Відповідь на це запитання у практичній площині надав Верховний Суд у постанові від 29 березня 2023 року у справі №563/376/22.
Аналіз змін положень ЗК України, на думку Верховного Суду, дає підстави для висновку, що у період із 7 квітня 2022 року (дати набрання чинності Законом №2145-IX від 24 березня 2022 року, а не з моменту введення воєнного стану) до 19 листопада 2022 року (дати набрання чинності Законом №2698-IX від 9 жовтня 2022 року) договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу (тобто визначено чіткий період дії відповідної автоматичної пролонгації — із 7 квітня 2022-го до 19 листопада 2022 року).
У справі №563/376/22, згідно з позицією Верховного Суду, Законом прямо визначено юридичний факт, з яким Закон пов’язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін, а тому «телеологічні висновки» апеляційного суду про те, що така автоматична пролонгація запроваджена законодавцем для спрощення оформлення договорів для сторін, які бажають продовжити ці правовідносини, не відповідає змісту наведених положень Закону.
Враховуючи викладене, цілком обґрунтованим є висновок про вплив законодавця на волю сторін у договірних відносинах та можливість судового захисту орендодавцями своїх прав (у разі їх порушення недобросовісними орендарями) виключно після спливу відповідного річного строку «автоматичної пролонгації».