Транзакції у сфері оренди комерційної нерухомості зазвичай пов'язані зі значним ступенем ризику для сторін та високим рівнем відповідальності для юриста, саме тому для такого типу угод найчастіше залучають зовнішнього юридичного радника з відповідним досвідом реалізації таких проектів. Насамперед, це зумовлено тим, що правильне структурування та успішна реалізація такої транзакції вимагають не лише специфічної юридичної експертизи, але й розуміння юристом окремого сегмента ринку нерухомості (торговельної, офісної, складської чи іншої), а також потреб учасників відповідних відносин у кожному окремому випадку.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Розробці дієвого механізму врегулювання відносин між орендодавцем та орендарем має передувати детальний аналіз всіх фактичних обставин справи, визначення цілей обох сторін, проведення ефективних переговорів для досягнення консенсусу та укладення договору на взаємовигідних умовах. Це може бути забезпечено за умови залучення кожною зі сторін вузькопрофільних юридичних радників у сфері нерухомості, які володіють достатнім досвідом та компетенцією для досягнення поставлених цілей. Окрім того, потрібно зважати на те, що деякі великі транзакції щодо оренди комерційної нерухомості також повинні бути додатково проаналізовані на предмет відповідності антимонопольному законодавству.
Кожен окремий випадок укладення договору оренди комерційної нерухомості пов'язаний зі своїми конкретними ризиками та загрозами, в умовах яких врегулювання відносин є найбільш ефективним способом та головним завданням юристів. У цій публікації ми об'єднали кілька найбільш загальних загроз, на які перш за все необхідно звертати увагу орендодавцеві під час укладення договору оренди.
Попередня перевірка орендаря
Оренда вирізняється з‑поміж інших видів господарських відносин своїм довгостроковим характером. Зважаючи на це, впевненість у виборі контрагента (орендаря) сміливо можна вважати половиною успіху транзакції. Однак головна проблема полягає в тому, що мати впевненість, обираючи контрагента, майже неможливо. Тому орендодавцю перед укладенням договору рекомендується ретельно перевірити всю доступну інформацію про майбутнього орендаря з можливих відкритих джерел та ресурсів, що стосується його діяльності, місця знаходження, розміру статутного капіталу, учасників, кінцевих бенефіціарів, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, заборгованостей (зокрема, податкового боргу), наявних судових спорів, що можуть мати значення для договору оренди (наприклад, щодо добросовісного виконання договірних зобов'язань, стягнення заборгованості) тощо. Звісно, така інформація не зможе запобігти можливим спорам з орендарем у майбутньому, проте допоможе скласти перше враження про потенційного контрагента.
Окрім того, оскільки орендарями комерційної нерухомості виступають суб'єкти господарювання та у відповідних відносинах вони діють переважно через своїх представників, орендодавцеві необхідно переконатися у наявності достатніх повноважень таких представників для ведення переговорів та укладення договору оренди. Якщо від імені юридичної особи-орендаря виступає її директор або представник колегіального виконавчого органу, необхідно перевірити дані про таку особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. На основі даних цього реєстру та установчих документів варто переконатися у відсутності обмежень директора (представника колегіального виконавчого органу) на вчинення відповідних правочинів. Зокрема, потрібно з'ясувати, чи укладення договору оренди нерухомого майна не належить до виключної компетенції загальних зборів такого товариства, не вважатиметься значним правочином чи правочином із заінтересованістю тощо.
Реєстрація адреси орендованого приміщення як місця знаходження
Мова йде про те, що можливість (чи неможливість) використання адреси орендованих приміщень як свого місця знаходження орендарем-юридичною особою повинна бути чітко визначена в договорі оренди, адже така реєстрація тягне за собою певні загрози та ризики для орендодавця. Орендодавцю слід пам'ятати, що за місцем знаходження орендаря можуть проводитися перевірки, інспектування, інші заходи контролюючих органів, обшуки, огляди чи інші слідчі дії.
До того ж припинення договору оренди не призведе до автоматичного припинення реєстрації адреси відповідної нерухомості як місця знаходження орендаря, а потребуватиме внесення відповідних змін до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань саме орендарем. Тобто у разі відмови орендаря добровільно внести відповідні зміни до даних цього реєстру орендодавцю залишається лише можливість звернення до суду з відповідним позовом.
Умови щодо стану об'єкта оренди
Цивільним кодексом України передбачається, що орендар має право поліпшити об'єкт оренди лише за згодою орендодавця, а якщо така згода отримана, то поліпшення, які можуть бути відокремлені від об'єкта без його пошкодження, можуть бути вилучені орендарем; орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю; орендар стає співвласником нової речі, створеної в результаті такого поліпшення (ст. 778 Цивільного кодексу України).
Зазначені положення містять неприховані ризики для орендодавця комерційної нерухомості. Насамперед, законодавець чітко не встановлює, які саме поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження (чи вважається таким поліпшенням, наприклад, заміна дверей або вікон в об'єкті нерухомого майна.) Чи призведе до зменшення орендної плати здійснення поліпшень об'єкта, навіть «відокремлюваних» і таких, що не здавалися орендодавцеві необхідними? Чи може поліпшення об'єкта нерухомого майна шляхом добудови нового приміщення вважатися «створенням нової речі» та вести до реєстрації орендаря співвласником такого нового об'єкта?
Для уникнення визначених ризиків орендодавцеві необхідно ретельно перевіряти кожен окремий запит орендаря щодо здійснення планованих поліпшень та визначати в договорі оренди умови про автоматичний перехід права власності на всі відокремлювані поліпшення виключно до орендодавця, навіть якщо мова йде про створення в результаті таких поліпшень нових речей, а також про здійснення орендарем поліпшень виключно за його кошти, без впливу на порядок сплати орендних платежів.
Натомість у деяких випадках орендарі можуть не вживати необхідних заходів навіть для збереження нинішнього стану об'єкта оренди, що може загрожувати орендодавцю зменшенням вартості такого об'єкта та призвести до його втрати.
Звісно, навряд чи вдасться повністю уникнути відповідного ризику. Однак можна спробувати його мінімізувати шляхом детального опису стану об'єкта нерухомого майна в акті прийому-передачі під час передання його в оренду та повернення; фото- та відеофіксації; передбачення договірної відповідальності орендаря за погіршення стану об'єкта нерухомого майна під час дії договору оренди; чіткого визначення в договорі оренди цільового призначення використання об'єкта нерухомого майна; передбачення в договорі оренди обов'язку орендаря застрахувати об'єкт на користь орендодавця; передбачення в договорі оренди умов про здійснення орендодавцем поточного контролю за станом об'єкта нерухомого майна тощо. Окремо варто наголосити на необхідності проведення звірок щодо оплати комунальних послуг орендарем.
Продаж нерухомості під час дії договору оренди
За загальним правилом, перехід права власності на об'єкт оренди від орендодавця до третьої особи не призводить до автоматичного припинення відносин оренди (ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України). При цьому, якщо орендодавець має намір продати нерухомість, що є об'єктом оренди, не можна забувати про переважне право орендаря на придбання такої нерухомості, визначене у ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України. Адже у разі порушення такого права орендар матиме підставу для звернення до суду з позовом про переведення на себе прав покупця відповідного об'єкта.
Інколи практики рекомендують передбачити в договорі оренди положення про відмову орендаря від переважного права на придбання об'єкта оренди. Однак таке положення суперечить загальним засадам цивільного права та вважається достатньо ризикованим з позиції практичної імплементації. Тому в кожному окремому випадку продажу нерухомості, що є об'єктом оренди, доцільно отримати від орендаря письмову відмову на пропозицію орендодавця укласти відповідний договір купівлі-продажу.
Автоматична пролонгація договору оренди
Автоматична пролонгація договору оренди може відбуватися навіть тоді, коли сторони не домовилися про це безпосередньо в договорі. Ст. 764 Цивільного кодексу України передбачається, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то у разі відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на попередньо встановлений строк. До того ж договір оренди вважається поновленим на попередньо встановлених умовах, що може стати особливою небезпекою для орендодавця (якщо йдеться про комерційну нерухомість, то умови таких договорів оренди мають здатність швидко «старіти», можуть перестати відповідати вимогам ринку і бути невигідними для орендодавця).
Щоб така загроза стала міфом, практики рекомендують включати в договір оренди положення про відмову сторін від автоматичної пролонгації строку відповідного договору. Окрім того, ми рекомендуємо орендодавцям надсилати орендарям письмові повідомлення про припинення дії договору зі спливом його строку та фіксувати цей момент додатковою угодою з орендарем про розірвання відповідного договору оренди.
Якщо сторони все ж таки мають намір продовжити відносини оренди та укласти новий договір, то в цьому випадку орендар може скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, передбаченим ст. 777 Цивільного кодексу України. У такому випадку сторони матимуть можливість погодити нові комерційні умови відносин між собою.
Деякі інші особливі умови
Основною метою передання комерційної нерухомості в оренду є отримання прибутку, тому бажання та потреба змінити умови договору оренди або навіть припинити відносини з конкретним орендарем може бути продиктована не лише неправомірною чи недобросовісною поведінкою останнього, але й зміною напрямку господарської діяльності орендодавця, зміною ситуації на ринку чи просто кращою пропозицією співпраці від іншого потенційного контрагента.
Таким чином, укладаючи договір оренди комерційної нерухомості, орендодавцю слід приділяти особливу увагу визначенню підстав для перегляду умов такого договору, зокрема, збільшення орендної плати (наприклад, у разі зміни курсу валют тощо), а також для його дострокового припинення (наприклад, передбачити можливість одностороннього розірвання договору оренди орендодавцем за умови попередження орендаря про це у погоджений строк). Потрібно лише пам'ятати, що у випадку такого одностороннього розірвання орендар зберігає за собою переважне право на укладення нового договору оренди відповідного об'єкта нерухомості (щоправда, вже на нових умовах).