Спори із забудовниками. Про що говорить судова практика?

Інвестування будівництва та незахищеність інвесторів протягом останніх десятиліть все ще залишаються проблемними питаннями, які пов’язують не зі складним регулюванням цих інститутів та невиконанням (неналежним виконанням) управителем та/або забудовником своїх зобов’язань.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Згідно з даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності (далі – МІАС ЗМД) «Містобудівний кадастр Києва», станом на січень 2018 р. у столиці налічується 67 незаконних новобудов.

Глава судової практики, партнер юридичної фірми Integrites Володимир Павленко зазначає: «Навіть якщо визнати права власності у недобудові, її як не було, так і немає, тому достатньо складно стягувати гроші із забудовника, який витратив все на будівництво або вкрав. Фінансування нерухомості – досить ризиковий вид вкладення, який виправданий лише в тому випадку, якщо будівництво закінчено. Тут значну роль відіграє саме репутація забудовника. Варто було б на користь інвестору детально прописати в законі норми в частині зміни неефективного забудовника. Водночас майже все залежить від порядності забудовника або компанії з управління активами».

Важливо з’ясувати, чи немає між забудовником та іншими особами заборон, арештів, обтяжень, судових справ, відкритих виконавчих та кримінальних впроваджень. Адже такі спори тривають роками. Часто у таких випадках накладаються обмеження у вигляді заборони будівництва.

За словами юриста, партнера Адвокатської фірми «GORO legal» Дмитра Овсія, основні зміни, які останнім часом відбувалися в судовій практиці, стосуються того, що раніше можна було визнати майнові права на об'єкт і хоча б до введення будівлі в експлуатацію бути інвестором, а зараз судова практика шляхом відмови у задоволенні таких позовів змушує інвестора використовувати інші способи захисту.

Він зазначив, що головну роль в агітації банкрутства відіграє банківська структура. Фонди фінансування будівництва (далі – ФФБ) – хороший інструмент, але він стає менш цікавим та актуальним у зв'язку з тим, що відбулися певні зміни з ПДВ. Судова практика з цього питання також присутня, вона пов'язана з тим, що багато банків виконували функцію адміністраторів ФФБ, але через «банкопад» (коли у багатьох банків відкликали ліцензію) ці фонди фінансування залишилися без адміністраторів. Інвестори мають єдиний спосіб добудувати об'єкт – це примусова процедура заміни такого адміністратора. Тобто будь-який інвестор має право звернутися до суду і вимагати замінити адміністратора, у зв'язку з тим, що у банку відкликали ліцензію на адміністрування фонду фінансування, причому він може пропонувати будь-яку компанію, яка має ліцензію.

Дмитро Овсій підкреслив, що в багатьох європейських країнах залучення коштів інвесторів відбувається через банківські установи. Таким чином, гроші фізичних осіб потрапляють до забудовника лише після закінчення будівництва.

За його словами, існує проблема в тому, що ніхто не контролює подвійні, потрійні схеми продажу. Ці інструменти не повинні мати зв'язок з реєстром речових прав. Якби майнові права на квартиру після продажу одразу потрапляли до реєстру речових прав, то продати вдруге цю квартиру було б неможливо. Однак зараз в Україні системна папка забудовника відкривається тільки після введення будівлі в експлуатацію. Хоча, насправді, він може знати всі майбутні проектні рішення на етапі, коли у нього існують майнові права і він здійснює продаж. Потрібно лише додати цю інформацію до реєстру речових прав.

На думку адвоката Тетяни Кілічави, правова можливість є завжди, якщо не стати власником, то повернути кошти. Проте чи будуть фактично наявні кошти/майно у забудовника – це вже питання виконання, реальність якого не завжди захищає інвестора.

Варто відзначити, що відповідно до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій.

Захист інвестицій – це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій.

Згідно з ч. 1 ст. 18 зазначеного Закону, держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав та законних інтересів її суб'єктів.

У разі прийняття державними або іншими органами актів, що порушують права інвесторів та учасників інвестиційної діяльності, збитки, завдані суб'єктам інвестиційної діяльності, підлягають відшкодуванню у повному обсязі цими органами. Спори про відшкодування збитків розв'язуються судом (ч. 2 зазначеної норми).

Інвестуючи в будівництво, по-перше, необхідно отримати від забудовника всі копії документів щодо забудовника, прав/дозволів на цей об’єкт та проект інвестиційного договору. По-друге, отриману інформацію фахівці рекомендують перевірити з усіх можливих та відкритих яких джерел:

• щодо статусу юридичної особи забудовника – в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;

• щодо наявності прав на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво – в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

• щодо наявності декларації/дозволу на будівництво – на офіційному сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України;

• щодо наявності можливих судових спорів із забудовником – в Єдиному державному реєстрі судових рішень ;

• щодо ділової репутації забудовника, в тому числі власників (кінцевих бенефіціарів) юридичної особи забудовника – всі можливі інформаційні ресурси.

В договорі необхідно звернути увагу на прописані етапи та строки будівництва, наявність неустойки, яку має сплатити забудовник у разі порушення договору. При цьому договір повинен містити відповідальність за порушення строків будівництва, строків передання в експлуатацію, невідповідності технічних характеристик об’єкта будівництва тощо.

Тетяна Кілічава вважає, щоб не допустити наступних «еліта-центрів» та гарантувати вкладені в будівництво інвесторами гроші, потрібно домагатися страхування об'єктів на стадії їх будівництва. «Одним з ефективних засобів захисту прав інвестора залишається страхування цієї інвестиції зі страховим відшкодуванням на випадок невиконання/неналежного виконання забудовником своїх зобов’язань», – зазначила вона.

Адвокат також додала, що необхідно на законодавчому рівні закріпити можливість інвестору у спірних випадках визнати право власності в судовому порядку на об’єкт, що вже введений в експлуатацію або на об’єкт незавершеного будівництва.

Окрім того, було б доречним доповнити ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (та інші похідні норми) пунктом щодо державної реєстрації майнових прав на набуття права власності на нерухоме майно при інвестуванні в будівництво.

Однак спочатку, щоб не влізти в аферу з недобудовою, фахівці радять з’їздити на місце будівництва, поспілкуватися з мешканцями сусідніх будівель, дізнатися проблемність цієї будівлі, а також про пов’язані з нею протести та скандали. Багато чого можна з’ясувати навіть через соціальні мережі. Лише порадившись з юристом, можна підписувати інвестиційні договори та вкладати гроші у своє майбутнє житло.

З-поміж правових позицій судової практики у спорах із забудовниками варто відзначити наступні:

Щодо визнання в судовому порядку права власності на об’єкт інвестування

У справі №6-1858цс15 об’єкт інвестування було введено в експлуатацію, про що свідчить сертифікат відповідності. Інвестор сплатив повну вартість за договором, але забудовник не проводив оформлення права власності на інвестора. Проте Верховний Суд України зазначив, що оскільки згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, то суд, застосовуючи цю норму, повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 Цивільного кодексу України. Тобто суд зазначив, що інвестору в такому випадку необхідно доводити, що він за договором чи за законом набув права та обов’язки власника, але це право не визнається чи оспорюється забудовником. На думку судів, у цій справі захист порушених прав можливий не через визнання права власності на нерухомість, а через визнання права на майнові права на об’єкт інвестування.

Щодо компенсації за затримку оформлення права власності на об’єкт інвестування

У справі №6-111цс13 Постановою від 06.11.2013 р. Верховний Суд України зазначив, що компенсація інвестору, який оплатив повну вартість об'єкта інвестування, за неотримання у встановлений договором строк правовстановлюючих документів на житло, можливе лише у разі передбачення такої компенсації (неустойки) у договорі або законі, а оскільки це договором не було передбачено, то можна лише застосувати розірвання договору та повернення коштів у розмірі, внесеному інвестором.

Щодо передачі управителем в іпотеку майнових прав на об’єкти інвестування без згоди інвестора

У справах №6-168цс12, №6-21цс13, та №6-290цс16 Верховний Суд України став на користь інвесторів (за умови повної оплати за договором інвестування), оскільки останні вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкти будівництва або набуття майнових прав на ці об’єкти.

Щодо витребування забудовником з чужого незаконного володіння об’єкта забудови

У справі №6-265цс16 Верховний Суд України за системним аналізом правових норм зробив висновок, що ст. 876 Цивільного кодексу України щодо визначення замовника власником об’єкта будівництва застосовується лише у взаємозв’язку зі ст. 331 цього Кодексу щодо обов’язкової умови наявності права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно. В інших випадках, відповідно до ст. 376 ЦК України, такі об'єкти будівництва та інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, а особа, яка його здійснила, не набуває права власності на нього. У цій справі було відмовлено у позові забудовника, який не мав права користування земельною ділянкою, у витребуванні з чужого незаконного володіння об’єкта забудови.

Коментар:

Володимир Шилков,
адвокат ПФ «Самохвалов і Партнери»

Найактуальнішим питанням сьогодення є відносини між «інвестором» та забудовником чи замовником будівництва. Судова практика охоплює всі можливі «проблемні випадки» у цих відносинах, а саме: будинок не завершений будівництвом; будинок завершений будівництвом, але не введений в експлуатацію; будинок завершений будівництвом, введений в експлуатацію та на об’єкт інвестування оформлене право власності не «інвестором».

У перших двох випадках суди відмовляють у задоволенні вимог інвестора щодо визнання за ним майнових прав на об‘єкт інвестування. У постановах Верховного суду України: від 02.12.2015 р. у справі №6-1732цс15, від 25.05.2016 р. у справі №6-503цс16 висловлено таку правову позицію: «….Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Майнові права на нерухомість – об’єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього. Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Майновими визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Ст. 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію. За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності. Отже, враховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному ст. 392 ЦК України. Таким чином, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об’єкт інвестування на підставі ст. 331, 392 ЦК України немає».

У третьому випадку, коли будинок завершений будівництвом, введений в експлуатацію та на об’єкт інвестування оформлене право власності не «інвестором», Верховний суд України у справі №6-129цс14 від 12.11.2014 р. висловив таку правову позицію: «….Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Новостворене нерухоме майно стає об’єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без врахування того, яким суб’єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб’єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно. Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі ст. 392 ЦК України. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права».