З перших місяців війни будівництво заморожене, і радикального пожвавлення на ринку до закінчення активної фази війни, ймовірно, не відбудеться.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Стосовно подальшої долі цього сектора є різні думки експертів ринку. Частина девелоперів конфіденційно повідомляє, що немає сенсу щось добудовувати, потрібно зберегти вільні кошти, зібрані з інвесторів, і вкласти їх, наприклад, в облігації внутрішньої державної позики або ж сховати від «сторонніх очей та пильного контролю» та почекати розв’язки війни. А порушення зобов’язань перед інвесторами потрібно пояснити воєнним станом, глобальним форс-мажором. Правові ж наслідки – аж до банкрутства і перетворення недобудов у довгобуди, варто заздалегідь передбачити та готуватися до майбутніх претензій інвесторів.
Є й інші девелопери, які, наприклад, у Києві, незважаючи на ризики «прильотів», невизначеність строків завершення воєнних дій, з кінця квітня почали відновлювати роботи на деяких будівельних майданчиках, там, де будинки були майже добудовані й залишилось лише здійснити введення їх в експлуатацію.
Облишимо суб’єктивні фактори, які, безумовно, впливатимуть на прийняття рішення кожним індивідуальним замовником про продовження або зупинення будівництва, та в межах цього допису розглянемо тільки об’єктивні чинники і тенденції, які вплинуть на воєнні та повоєнні плани девелоперів.
Тенденція перша – радикальна зміна потенційних покупців
Величезна кількість українців постраждали від війни – внаслідок руйнувань будівель від ворожих обстрілів, за попередніми підрахунками, пошкоджено чи зруйновано 116 тисяч житлових будинків десятків тисяч українців. Частину з них можливо відновити чи реконструювати, в деяких містах, наприклад таких, як Київ, відповідні роботи вже проводяться. Збільшення попиту на житло врешті відбудеться, проте люди втратили житло разом з доходом, роботою й заощадженнями, тож розраховувати на те, що їх можливо розглядати в якості потенційних покупців, зарано. Дехто з тих, хто втратив житло, живе просто в будівельних вагончиках чи навіть у залізничних вагонах.
Крім того, держава пообіцяла все зруйноване відновити, проте не зазначила – коли і за чий рахунок. Отже, це питання залишимо поки що без відповіді.
Чи слід очікувати на стале збільшення попиту в західних областях України за рахунок внутрішньої міграції? В перші місяці війни відбувався страшенний попит на оренду, проте з первинним ринком на заході України все не так просто.
По-перше, ажіотажний короткостроковий попит формували біженці, які вже або повернулись у власні домівки, або поїхали за кордон. По-друге, внутрішньо переміщених українців навряд чи можливо розглядати як потенційних покупців нерухомості з тих же причин, про які написано вище. І по-третє, будівництво житла – досить тривалий процес, який неможливо прискорити, тож навіть у тих випадках, якщо хтось із біженців терміново хотів придбати, а не орендувати квадратні метри, то він обирав з варіантів готового житла.
Відтак девелоперам західних областей навряд чи варто розраховувати на збільшення продажів та збільшення ціни.
А ось про Київ треба говорити окремо, багато девелоперів переглядають свої інвестиційні плани з урахуванням наступних тенденцій.
Тенденція друга – робоча сила: обмаль чи занадто?
За інформацією голови правління ПрАТ «Київміськбуд», з 10 тисяч людей, які брали участь у будівництві 30 житлових комплексів до війни, на початок червня вдалось зібрати лише 400–500 осіб.
Річ у тім, що основна робоча сила на будівництві це чоловіки. Зі слів столичних девелоперів, кияни на будмайданчиках майже не працюють, переважно – це чоловіки з західних регіонів України, більша частина з яких мобілізовані, або знаходяться в теробороні, або живуть зі своїми родинами, намагаючись підтримувати їх.
Перспективи виходу будівельників на будівельні майданчики залишаються досі туманними.
Водночас багато хто втратив роботу і згоден перевчитися, щоб отримати хоч якийсь дохід, проте більшість будівельних професій вимагають відповідних освіти та досвіду, тож потрібен час, бажання й умови для перекваліфікації.
Крім того, варто звернути увагу на абсолютно новий вид волонтерства, коли люди об’єднались у добровольчі батальйони, щоб допомагати спочатку нашим рятувальникам розчищати завали після бомбардувань у тій же Бородянці, а потім переключилися на роботи з відновлення зруйнованих приватних будівель. Робили це волонтери абсолютно безкоштовно, і хоча робота з розчищення завалів не вимагає глибокого професіоналізму, проте демонструє наявність бажання і готовність частини населення за потреби бути там, де потрібно.
А за умови «броні від фронту» для будівельників, які будуть виконувати роботи з відновлення або будівництва, ймовірно, зросте кількість бажаючих працювати на будівельному «фронті».
Тенденція третя: чи очікувати зменшення ціни?
Станом на 01.02.2022 собівартість будівництва за розрахунками Мінрегіону становила 18 тисяч гривень, що дорівнювало приблизно 720 доларам США.
За оцінками експертів ринку, у ціні квадратного метра житлової нерухомості 65% – це вартість матеріалів, 35% – роботи. Роботи подорожчали на 10%, матеріали внаслідок збільшення курсу долара, дефіцитності, зміни та ускладнення логістичних ланцюжків, збільшення вартості палива – щонайменше на 35%. Таким чином, у перерахунку відповідно до нових цін собівартість може становити близько 700 доларів США. Наприклад, той самий «Київміськбуд» називає собівартість будівництва з урахуванням підвищення 22–23 тисячі гривень з ПДВ, що відповідатиме приблизно 700 доларам. Наголошую, що йдеться лише про собівартість, а додаткові видатки та бажаний рівень маржі – окрема розмова.
У більшості договорів девелоперів з покупцями квартир зафіксована ціна квадратного метра в доларах, таким чином, забудовники не мають законних і обґрунтованих підстав для підвищення цін на житло, крім факторів бомбосховища.
До того ж підвищувати вартість квартир у доларах немає сенсу, оскільки при розрахунку ціни варто брати до уваги чіткі тенденції до зниження вартості житла на вторинному ринку – вже готового житла.
Тож для тих покупців квартир, які повністю розрахувалися за них, ризиків підняття ціни не може бути, крім ризику недобудови об’єкта.
Іншим інвесторам, які не сплатили вартість квартир у повному обсязі, слід розраховувати, чи витримають сімейні бюджети зміну ціни в гривні.
Головне ж запитання: чи вистачить фінансової «подушки» у самих забудовників для завершення будівництва з урахуванням вже отриманих грошей?
Тож важлива тут, на мій погляд, комбінація наступного:
- міра готовності будинку;
- співвідношення проданих / непроданих квадратних метрів;
- наявність інших девелоперських проєктів у цього ж забудовника (чи є бажання залишатися на девелоперському ринку, чи важлива репутація тощо).
На превеликий жаль, окремі об’єкти так і залишаться довгобудами.
Фактор бомбосховища
Верховна Рада України ухвалила Закон, який вимагає від забудовників проєктувати й споруджувати бомбосховища в кожному новому багатоквартирному будинку.
Перші місяці війни показали, що в Україні мало надійних укриттів: відсутні еваковиходи, доступ до систем водопостачання та водовідведення, місця для зберігання продуктів харчування.
Зазначений Закон № 739 містить вимоги про те, що в містобудівній документації мають бути передбачені плановані інженерно-технічні заходи цивільного захисту, бо інакше її не затвердять, а орган державного архітектурно-будівельного контролю відтепер може відмовити у видачі сертифіката про готовність будівлі до експлуатації, якщо забудовник не завершить роботи з обладнання бомбосховища.
Незважаючи на те, що закони не мають зворотної сили, а отже, такі вимоги мусять поширюватися лише на ті будинки майбутнього будівництва, які тільки будуть проєктуватися, проте деякі забудовники вважають цей Закон таким, що не дозволить нормально добудувати та ввести в експлуатацію вже існуючі будинки.
Значення будівництва для розвитку чи відновлення економіки важко переоцінити. Ця галузь є універсальним потужним мультиплікатором для інших галузей, який тягне за собою цілу ланку інших галузей, стимулює супутні бізнеси і потреби: від будівельних матеріалів до торгівлі побутовою технікою, створює робочі місця. Крім того, в українських довоєнних реаліях вкладення в нерухомість було майже єдиним способом інвестування заощаджень українських громадян. Тож є надія, що із закінченням активної фази війни все ж таки «далі буде».