Сьогодні, коли Україна перебуває у стані війни та має нестабільну економічну ситуацію, прогнози на ринку нерухомості видаються невдячною справою. Однак, враховуючи, що ринок нерухомості чутливий до багатьох чинників, серед яких валютні коливання, інфляція, зміни законодавства, що тягнуть за собою посилення вимог до забудовників, можна виділити моменти, які більшою чи меншою мірою вплинуть на ситуацію.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Зміни містобудівного законодавства, що відбулися влітку 2017 р., вже частково вплинули на ситуацію на ринку нерухомості. Якщо раніше більшість об'єктів будувалася за декларативним принципом, то тепер переважно після отримання дозволу на виконання будівельних робіт, що вимагає більших витрат, з огляду на необхідність проведення експертизи містобудівної документації та підвищення корупційних ризиків.
Однак додатковий вплив від зазначених змін покупці на ринку нерухомості відчують саме у 2018 р., коли завершиться будівництво більшості об'єктів, які належали до ІІІ категорії складності, а з 10.06.2017 р. належать до об’єктів із середнім класом наслідків, адже вони починали будуватися на підставі одних дозвільних документів, а вводитимуться в експлуатацію на підставі зовсім інших (замість декларації – акт готовності об'єкта до експлуатації та сертифікат).
Зрозуміло, що у забудовників можуть виникнути складнощі з введенням об'єктів будівництва в експлуатацію, а це може перевести такі об'єкти в категорію «проблемних» або «довгобудів».
Перевищення пропозиції над попитом
Також не варто залишати без уваги економічну складову ринку, а саме факт перевищення рівня пропозиції над попитом, що вже відчувається на столичному ринку житлової нерухомості. Згідно з даними Держслужби статистики, за січень-вересень 2017 р. у м. Києві введено в експлуатацію більше ніж мільйон квадратних метрів житла, що на 56,3% перевищує цей показник за аналогічний період попереднього року. За прогнозом багатьох аналітиків, зазначена тенденція збережеться і може досягти свого апогею саме у 2018 р.
Однак найбільш показовою є кількість квадратних метрів житла, прийнятого в експлуатацію у столиці з розрахунку на 1 тис. осіб населення, що складає 380,3 кв.м., при чому цей показник по Україні становить 162,1 кв.м. на 1 тис. осіб населення, тобто на 57,3% менше, ніж у Києві.
Згідно з даними Національного банку України, висвітленими у Звіті про фінансову стабільність від 18.12.2017 р., на ринку житла переважає бюджетний сегмент. Середня площа новозбудованих квартир у м. Києві зменшилася з 65,8 кв.м. до 62,7 кв.м. за 9 місяців попереднього року. Кількість збудованих однокімнатних квартир становить 53% від загальної пропозиції.
Найбільш відчутно зниження ціни квадратного метра впливає саме на житло преміум-класу, оскільки попит на нього падає, що обумовлено зниженням доходів населення на фоні складної економічної ситуації. Хоча «смарт-житло» стало виходом для певної кількості покупців, які шукають доступніший варіант, зростання пропозиції на первинному ринку житла значно впливає на зниження вартості бюджетного сегмента і фактично наближення її до собівартості будівництва. У такій ситуації забудовники намагаються максимально економити на будівельних матеріалах, благоустрою прибудинкової території та супутніх послугах (у тому числі на правовому супроводі процесу будівництва).
Сьогодні інвестування у нерухомість є вигідним для осіб, які мають заощадження, особливо в іноземній валюті, зважаючи на суттєве зниження вартості квадратних метрів у доларовому еквіваленті за останні 3 роки. Інвестиції в нерухомість, передусім у столиці, є не лише довготривалими (з очікуванням на зростання цін у майбутньому), але й дають можливість отримувати постійний дохід від надання її в оренду, попит на яку залишається стабільно високим.
Таким чином, для запобігання кризи на ринку нерухомості необхідне поступове врівноваження попиту і пропозиції, чого можна досягти шляхом підвищення привабливості іпотечного кредитування та зменшення обсягів будівництва з одночасним підвищенням його якості.
Юридичні послуги у сфері Real Estate
Як показує досвід, будівництво, що здійснюється з максимальним дотриманням вимог чинного законодавства та якісним правовим супроводом, хоча на перший погляд виглядає затратним, однак в результаті приносить більший прибуток для забудовника, оскільки мінімізує ризики виникнення непередбачуваних витрат (зокрема, накладення штрафів). Будівництво з порушеннями чинного законодавства в деяких випадках може поставити під сумнів можливість його завершення через великий ризик скасування (анулювання) дозвільних документів або навіть знесення самочинно збудованих об’єктів за рішенням суду.
Де знадобиться юрист?
Зважаючи на спрямованість на зниження вартості витрат на будівництво, забудовники все частіше відмовляються від повного юридичного супроводу процесу будівництва, звертаючись до юридичних компаній для вирішення точкових питань.
Якщо характеризувати найбільш розповсюджені юридичні послуги, які юридичний радник надає забудовникам, можна відзначити наступні:
І. Комплексний юридичний аудит перед початком реалізації будівельно-інвестиційного проекту, що включає аналіз наявної містобудівної ситуації, в тому числі функціонального призначення означеної території чи земельної ділянки (з наданням висновку про можливість реалізації побажань замовника будівництва), обмежень стосовно висотності об’єкту, можливості подальшого підключення до інженерних мереж, можливості внесення змін до містобудівної документації, які відповідали б потребам замовника, тощо.
Спеціальними питаннями due diligence, з якими все частіше звертаються до юристів, є проведення юридичного аудиту проблемних об’єктів будівництва з метою пошуку оптимальних варіантів виходу з ситуації. У таких справах юрист повинен виступати бізнес-консультантом, який може запропонувати не лише юридично правильний варіант вирішення ситуації, а також найвигідніший для сторін з комерційної позиції. Передумовою якісного аудиту є співпраця юриста з інженерами, архітекторами, фінансовими радниками та іншими спеціалістами, залученими до процесу будівництва. Окрім того, юристам доводиться виконувати функції медіатора та бути хорошим психологом.
ІІ. На початковому етапі реалізації будівельного проекту розповсюдженими є послуги юридичних радників щодо формалізації відносин між девелоперами та землекористувачами, що закріплюються в індивідуальних договірних конструкціях. Ні для кого не секрет, що в результаті реалізації інвестиційно-будівельного проекту землекористувачі отримують від девелоперів винагороду за забудову їхньої земельної ділянки, яка в середньому становить 10-15% площі об’єкта будівництва. Найбільш розповсюдженими правовими конструкціями для таких відносин є договір про делегування (частини) функцій замовника будівництва, інвестиційний договір, договір про співпрацю (співробітництво), договір про спільну діяльність (в окремих випадках).
ІІІ. Супровід врахування інтересів під час розробки детального плану території (далі – ДПТ) чи іншої містобудівної документації. З огляду на «мораторій» на відведення земельних ділянок для містобудівних потреб, зміну їх цільового призначення у разі відсутності плану зонування або ДПТ, все більше забудовників інвестують у розробку зазначеної містобудівної документації. Зазвичай така документація є балансом домовленостей між усіма зацікавленими особами, тому потрібно вчасно та належним чином звернутися до розробника такої документації з бажаною для клієнта містобудівною ініціативою. У разі неврахування заявленої ініціативи або невідповідності інтересам зацікавлених осіб чи громади така містобудівна документація може бути оскаржена до суду. На практиці трапляються непоодинокі випадки задоволення зазначених позовів, окрім м. Києва. У більшості випадків суди скасовують рішення місцевих рад про затвердження містобудівної документації через порушення процедури під час її розробки та затвердження.
IV. Cупровід оформлення земельних ділянок для містобудівних потреб. Досить часто земельні ділянки оформлюються у користування на праві оренди, з огляду на економічну недоцільність їх викупу. Станом на сьогодні земельне законодавство передбачає відведення вільних земельних ділянок для містобудівних потреб виключно на земельних торгах. У зв’язку зі значною конкуренцією гравці на ринку намагаються уникати зазначеної процедури. Законно досягти такого результату можливо лише через низку трансформацій із земельними ділянками, які вже були відведені або які зайняті нерухомим майном. Також достатньо розповсюдженим є освоєння частин земельних ділянок, що раніше були відведені для функціонування об’єктів промисловості.
V. Супровід отримання дозвільних документів у будівництві (містобудівні умови та обмеження, технічні умови тощо). Всі будівельні проекти розпочинаються з отримання вихідних даних для проектування об’єктів містобудування. На цьому етапі важливим завданням для юридичних радників є складання договорів на проектні роботи з відповідними організаціями та чітким визначенням умов належного виконання договору, за чиї кошти та в які терміни будуть усунені недоліки у проектно-кошторисній документації у разі їх виявлення.
Трапляються поодинокі випадки оскарження в судовому порядку відмови органів, відповідальних за видачу вихідних даних для проектування, з підстав, не передбачених законом. Протилежна ситуація склалася щодо дозволів на виконання будівельних робіт, оскарження яких у судовому порядку проводиться здебільшого за ініціативою осіб, які виступають проти реалізації певного будівельно-інвестиційного проекту. Більшість таких позовів ініціюються незадоволеною громадськістю. Таким чином, наявність усього переліку дозвільних документів у забудовника є достатньо важливою та значною мірою залежить від якісної роботи юристів на початковому етапі, тобто у процесі проведення комплексного юридичного аудиту перед початком реалізації будівельного проекту.
VI. Супровід безпосереднього будівництва та визначення механізмів фінансування. Залежно від функціонального призначення майбутнього об’єкта, зазвичай визначаються механізми його фінансування з оптимальним фіскальним навантаженням. Більшість забудовників, які спеціалізуються на будівництві житла, власним коштом фінансують лише початок будівництва. На практиці трапляються випадки, коли хороша локація майбутнього об’єкта і ділова репутація девелопера дозволяють йому залучати кошти від інвесторів ще момент на етапі проведення підготовчих робіт на об’єкті, але з певним дисконтом.
У разі будівництва комерційної нерухомості більшість витрат на будівництво несе забудовник, хоча інколи великі гравці на ринку частково інвестують у будівництво об’єктів, які в майбутньому планують орендувати. Робота над такими договірними конструкціями є достатньо цікавою, тому юристи повинні добре розуміти процес будівництва, стадії його фінансування та можливі ризики, з якими на практиці зустрічаються забудовники.
Інші договірні конструкції, які на цьому етапі можуть знадобитися забудовникам, загалом зводяться до договорів підряду та поставки. Також юридичним радникам дуже важливо перебувати у постійній комунікації з безпосередніми будівельниками, особливо у разі проведення позапланових перевірок об’єкта. В ідеалі юристи повинні бути не лише присутні в момент проведення перевірки, а й поінформовані до її початку. Тому важливо не допускати ситуації, коли за юридичною допомогою звертаються вже після складення відповідних актів перевірок або після спливу строків на їх оскарження.
VII. Супровід введення об’єктів в експлуатацію. Фінальна стадія будівельного проекту дуже залежить від «чистоти процесу», який було пройдено забудовником до цього етапу. Тобто якщо від початку реалізації проекту забудовник дотримувався послідовності отримання всіх дозвільних документів, то процес введення його в експлуатацію не буде затратним як з позиції часу, так і ресурсів. Дуже важливо вміти правильно розрахувати часові межі всіх процедур, з огляду на досвід та можливі ризики, які повинні бути виявлені юридичним радником, якщо не на етапі комплексного юридичного аудиту, то на етапі його безпосередньої реалізації.
З іншого боку, покупці чи інвестори нерухомості зацікавлені в отриманні інших юридичних послуг, серед яких найпоширенішими є наступні:
І. Due diligence об’єкта нерухомості перед його придбанням. Оскільки спостерігається значне зловживання суб’єктами реєстрації речових прав на нерухоме майно, юридичний аудит є достатньо актуальним, дозволяє оцінити можливі ризики та сформулювати умови угоди з вигідних для покупця позицій. При цьому ефективність аудиту часто обумовлюється широтою інструментів для збору інформації, серед яких застосовують отримання відомостей з публічних джерел, звернення до експлуатаційних організацій щодо сплати рахунків за комунальні послуги, опитування сусідів щодо фактичного використання, направлення адвокатських запитів до органів бюро технічної інвентаризації, які здійснювали реєстрацію прав на нерухоме майно до 2013 р., тощо. Проблемою в цьому контексті залишається значна кількість безпідставних відмов органів БТІ у наданні інформації щодо реєстраційних дій та документів, на підставі яких вони були вчинені. Адвокат у такій ситуації має застосувати надані йому законом права щодо оскарження порушень та притягнення винних осіб до відповідальності.
Натомість інвестори, які вкладають свої кошти в майбутню нерухомість, найчастіше замовляють due diligence об’єкта містобудування. Зазначений аудит зазвичай включає перевірку законності будівництва (наявність прав на земельну ділянку, дозвільних документів та їх зіставлення з обіцянками забудовника), аналіз можливих ризиків у договірних конструкціях, які пропонують забудовники, та їх мінімізація в інтересах інвесторів, а також аналіз ділової репутації забудовника (наявність судових спорів, успішно реалізованих проектів тощо).
ІІ. Непоодинокими є випадки звернення власників нерухомості, які постраждали від недобросовісних дій реєстраторів речових прав на нерухоме майно, внаслідок фактичного позбавлення їх прав. Дієвим інструментом відновлення порушених прав у таких випадках є звернення зі скаргою до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України. У разі неефективності зазначеного способу захисту оперативним правовим механізмом, що може застосовуватися у таких випадках, є накладення арешту на нерухомість у межах кримінального провадження, адже звернення до суду через тривалість розгляду не дає змогу захистити порушені права.
ІІІ. Не втрачають своєї актуальності судові спори, особливо у зв’язку з необхідністю участі адвоката як представника у судовому процесі. Серед основних видів судових спорів найпоширенішими є іпотечні спори (звернення стягнення на предмет іпотеки, визнання договору іпотеки недійсним чи його розірвання) та спори, пов’язані з виконанням чи розірванням договорів оренди (насамперед, комерційної нерухомості).
Замість висновку
Ринок юридичних послуг у сфері нерухомості безпосередньо пов'язаний з розвитком будівельної галузі та ринку нерухомості, що залежить від економічної ситуації, створення сприятливого клімату для залучення іноземних та національних інвестицій, дерегуляцією державного управління у сфері містобудування, ефективного і прозорого архітектурно-будівельного контролю та усунення корупційного тиску. Якісний правовий супровід будівельно-інвестиційного проекту сприяє мінімізації ризиків і витрат, що виникають у процесі реалізації, та є запорукою його успішного завершення.