Право очікування: транскрипції змісту

Право очікування вважається дитиною судової системи не лише через першу появу цього визначення у постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 р., але й з огляду на потужний суспільний запит до судової системи щодо врегулювання бурхливих відносин фінансування будівництва. Без перебільшення можна сказати, що суд був змушений заповнити прогалину, створену неефективним законодавством та відмовою ринку приймати зарозумілі й обтяжливі правила захопливої азартної гри під назвою «інвестування будівництва».

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Всі політико-правові аргументи щодо необхідності балансу інтересів інвестора та забудовника, встановлення компенсаторів ризиків і державного контролю за входом на ринок були відкинуті ринком як невчасні та непотрібні. Це сприяло конфліктам між інвесторами та забудовниками, конфліктам інвесторів між собою, між інвесторами та банками, перетворюючи створення об'єкта нерухомого майна на війну всіх проти всіх, на якій відсутні правила ведення бойових дій, а фінал є непередбачуваним.

Судова правотворчість

На цьому тлі Верховний Суд України, розглядаючи спір інвестора, який повністю вніс грошові кошти забудовнику, з банком, який отримав від забудовника в іпотеку «проінвестовану» до укладення іпотечного договору квартиру, мав вирішити, на чий бік схилити шальки терезів. Вимога інвестора полягала у визнанні договору іпотеки недійсним. Таким чином, суд мав встановити, яке право інвестора конкурує з правом іпотеки, а також чи підлягає воно захисту.

Який вибір був у суду? Розглянемо варіанти. По‑перше, суд міг скористатися архаїчною і трохи дивною як для сьогодення нормою ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», згідно з якою інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій. Дивина цієї норми полягає в тому, що законодавець, наводячи тріаду зі складу права власності у далекому 1991 р., не врахував, що результат інвестицій не завжди має вигляд речі. Як відомо, класичне цивільне право передбачає можливість встановлення найбільш повного речового права — права власності щодо речей.

Чи можна говорити про право власності на результат інвестицій, яким є не річ, а право вимоги отримання в майбутньому квартири (допоки ця квартира не побудована, не прийнята в експлуатацію і щодо неї не зареєстровано право власності в реєстрі)?

Вочевидь, стверджувальна відповідь означала б для суду визнання химерної конструкції «права на право», тобто права власності на право вимоги. В наміри Верховного Суду України це не входило, а отже, наявність в інвестора права власності була відкинута. Зроблено це було в елегантний спосіб: «Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування)... не вважаються правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати право власності на нього».

По‑друге, суд міг зазначити, що право інвестора на отримання квартири є правом вимоги за договором інвестування, тобто правом вимоги із зобов'язальних відносин. Виходячи з принципу, що зобов'язання не може створювати обов'язків для третіх осіб, визначення права інвестора зобов'язальним правом означало б, що у конкуренції речового права іпотеки банку та зобов'язальної вимоги інвестора взяти гору мала іпотека. Адже іпотекодержатель жодним чином не пов'язаний договором між інвестором та забудовником, тому не може бути обмеженим договором, стороною якого він не виступає. Іншими словами, не можна визнати іпотечний договір недійсним, оскільки він суперечить зобов'язанням за якимсь іншим договором, укладеним без участі іпотекодержателя.

По‑третє, суд мусив би вигадати щось таке, що мого б підняти право інвестора на один щабель з речовим правом іпотеки, тобто «вречовити» зобов'язальне право. Варто зазначити, що таке вигадування мало дві серйозні перепони. Перша — жодне речове право не підходило, адже власність не могла бути використана через відсутність речі, а крім власності залишалися тільки речові права на чуже майно, що ставило питання про те, кому ще належить таке майно (крім інвестора), якщо воно чуже. Друга перепона — неписаний принцип речового права numerus clausus, тобто правило вичерпності та замкненості переліку речових прав, що не може бути довільно розширений інакше як зміною закону. До того ж пов'язаний з цим постулат, що зміст речового права має визначатися виключно законом, а не договором чи судом. Врешті-решт, принцип було принесено в жертву, що дозволило суду створити нове речове право, не зазначене в законі. Насправді, це зовсім нетипова сміливість для судової системи зразка початку 2013 р.

Що ж визначив суд в епохальному рішенні? Наводимо довгу цитату: «Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право — це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому».

Що з цього випливає:

По‑перше, право очікування — це майнове право.

По‑друге, право очікування є майном, тобто об'єктом цивільних прав. Суд цього не сказав, а ми зробимо це за нього, зазначивши, що праву очікування, як і будь-якому об'єкту цивільних прав, властива оборотоздатність (згідно зі ст. 178 ЦК України, здатність вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої, якщо немає заборони).

По‑третє, право очікування — майнове право, що має характер обмеженого речового права, тобто це більше ніж право вимоги за зобов'язаннями.

По‑четверте, право очікування має такий зміст, визначений судом: «Наявність певних, але не всіх прав власника майна, що засвідчує правомочність власника цього права (sic!) отримати право власності на нерухомість або інше речове право на інше майно в майбутньому». Зверніть увагу, мова йде про констатовану наявність у «правоочікувача» прав власника майна. Тобто у правоочікувача вже є якісь правоможності власника, тому «право очікування» не можна опускати до рівня лише «очікування права». Правоможність отримати право власності в майбутньому — це також складова права очікування, але не єдина. Отже, обсяг права очікування складається з двох частин: перша — певні права власника майна, друга — очікування права. Придивимося більш уважно до першої.

Традиційно ми розуміємо під правами власника тріаду володіння, користування, відчуження. Однак більш доречним тут виглядає перехід до розуміння права власності як абсолютного домінування, що здійснюється на власний розсуд. Ще один аспект — про права власника на яке майно веде мову суд? Це майно або право очікування як об'єкт цивільних прав, або об'єкт, який буде набутий правоочікувачем у майбутньому (наприклад, нерухомість). На нашу думку, суд мав на увазі саме річ (майно), яка буде набута в майбутньому. На це є певні аргументи. Передусім, це відповідає конструкції anwartschaftsrecht, яку називають «мінус власністю» (на нашу думку, більш влучно було б сказати «недовласністю») щодо речі, яку набуде правоочікувач. Все ж таки навряд чи суд хотів нас запевнити, що він є прибічником конструкції «право на право» (тобто, право власності на право очікування).

Врешті-решт, є ще тести на зміст права очікування. Яке право може набути правоочікувач? Суд згадує про право власності або інше речове право (припустимо, це оренда, іпотека, сервітут, суперфіцій, право користування тощо). Які об'єкти можуть набуватися правоочікувачем в майбутньому? Суд каже, що це нерухоме майно та інше відповідне майно. Ризикнемо уточнити, що оскільки таке майно має набуватися на праві власності або іншому речовому праві, то консервативний підхід вимагає, щоб об'єктами були речі.

Зі змістом «права очікування» покінчено, перейдемо ближче до способів захисту права, адже це реальне життя будь-якої ідеальної юридичної моделі. В цьому найбільша цінність і практичний зиск. Адже відповідно до відомої давньоримської максими, де право — там і захист.

Судова практика

Аналіз судової практики надав такі приклади способів захисту права очікування:

По‑перше, визнання іпотечних договорів, укладених всупереч волі правоочікувача, недійсними.

По‑друге, визнання права власності на створене нерухоме майно на підставі ст. 392 ЦК України. Спочатку суди не підтримували такий захист, він не був доступним для правоочікувачів. Формальним підґрунтям слугувала сформульована Верховним Судом України у кількох справах позиція щодо обмеженого застосування цього способу захисту: «За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; якщо особа втратила документ, який засвідчує право власності. У справі, яка переглядається, позивач отримав лише право на набуття права власності, а не право власності на нерухоме майно. Отже, немає підстав для визнання за ним майнових прав на об'єкт інвестування на підставі ст. 331, 392 ЦК України».

Відмова правоочікувачу у визнанні права власності може бути пояснена неможливістю застосування цього захисту будь-якою особою, що не є власником (очевидно, правоочікувач не є власником); відсутністю права власності в будь-кого до реєстрації такого права відповідно до положень ст. 331 ЦК України; відсутністю саме у правоочікувача такого права власності, якщо право зареєстроване за третьою особою, а не за правоочікувачем. Іншими словами, якщо ти не є власником і ніколи ним не був, то не можеш визнати права власності, що його у тебе не було. Цілком логічно. З політико-правової позиції, обструкція застосування ст. 392 ЦК України була викликана поширенням огидної практики «легалізації» самочинного будівництва руками суддів.

Пізніше вища судова інстанція визначила єдиний виняток із правила. Таким винятком є випадок, коли збудований об'єкт був прийнятий в експлуатацію, після цього право власності на новостворене майно (будівлю/квартиру) було зареєстроване за іншою третьою особою, а не за набувачем права очікування, всупереч та з порушенням права очікування.

Аргументація можливості визнання права власності за набувачем права очікування на підставі ст. 392 ЦК України була наведена у постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 р. у справі №6‑160цс16: «Згідно з положеннями ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту права та інтересу є визнання права. Захист майнових прав на новостворене майно, введене в експлуатацію та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства (зокрема, на підставі ст. 392 ЦК України)».

По‑третє, віндикація. Цей спосіб захисту був і залишився найбільш важкодоступним для правоочікувачів. Причину пояснює позиція, сформульована у постанові Верховного Суду України від 04.11.2015 р. у справі №6‑1920цс15. Згідно з цією позицією, набувач права очікування позбавлений можливості віндикації (витребування речі власником з чужого незаконного володіння), оскільки право на витребування майна за ст. 387 Цивільного кодексу України (віндикація) належить виключно власнику майна, а не набувачу права очікування.

Обмеживши коло осіб, яким доступна віндикація, виключно власниками, суд не побажав помітити двох аргументів не на користь своєї позиції. Перший аргумент — це ст. 396 ЦК України, яка поширює можливість речово-правових способів захисту, притаманних власникові, на набувачів інших речових прав на чуже майно. Буквальне застосування цієї норми призведе до висновку, що віндикація доступна не лише власнику. Другий аргумент — це норми спеціального законодавства, що поширюють на «не власників» способи захисту, притаманні власникам. Наприклад, ст. 136, 137 Господарського кодексу України (щодо права господарського відання та оперативного управління), ст. 27 Закону України «Про оренду землі» (до речі, прямо встановлює можливість як витребування ділянки з незаконного володіння, так і усунення перешкод у користуванні) тощо.

Не важко помітити, що згідно з приписами закону, віндикувати річ може не лише особа, яка має найбільш повний речовий титул (право власності), але й ті, хто наділені меншими за обсягом обмеженими речовими правами. Тобто категоричне несприйняття віндикації як форми захисту речового права іншого, ніж право власності (зокрема, права очікування) не витримує критики. Показовою є неординарна спадкова справа, в якій Верховний Суд України мусив залишити чинним рішення, яким було визнано право позивача на оформлення власності щодо успадкованої квартири, одночасно витребувано майно з незаконного володіння разом з визнанням права власності на цю квартиру.

Нова практика

Практика нового Верховного Суду ще не встигла не тільки усталитися, але й сформуватися. В більшості справ, які ми переглянули, судді не наважуються на визначення природи й сутності прав осіб, що чекають набуття права власності. Як максимум, дослідження обмежується констатацією наявності законних або легітимних очікувань у контексті практики Європейського суду із захисту прав людини. Однак це тема окремої розмови, до якої маємо намір повернутися.

Неабияку цікавість викликає майбутнє рішення Великої палати Верховного Суду у справі №761/20612/15‑ц (Справа інвестора проти ТОВ). Колегія суддів констатувала необхідність відхилитися від неможливості визнання права задля захисту права очікування. Окрім того, зроблено важливий висновок про спільну природу «права очікування» в контексті національної судової практики та доктрини «виправданих/правомірних очікувань» відповідно до практики ЄСПЛ.

Цивільний закон про майнові права

Як вже зазначалося, право очікування було народжено судовою практикою, а отже, годі шукати його виразні абриси в законі. Суд визначив первинну його сутність як майнового права та одночасно речового права. За таких обставин маємо спробувати осягнути, що говорить законодавець про майнові та речові права.

Видається, що найменш зрозумілим у вітчизняному речовому праві є дефініція майнових прав. Поважні цивілісти здійснили чимало спроб дослідити сутність цього феномену, адже майнові права, відповідно до ч. 2 ст. 190 ЦК України, вважаються неспоживною річчю та водночас визнаються речовими правами.

На нашу думку, адекватна транскрипція дійсного змісту цієї норми має бути такою:

По‑перше, обіг майнових прав (відчуження та перехід) може здійснюватися за правилами обігу речей. До майнових прав за допомогою фікції застосовується режим речей, адже майнове право не є предметом матеріального світу, а отже, не вважається річчю, що випливає зі ст. 179 ЦК України. Мабуть, абсурдно було б вважати, що законодавець мав настільки бурхливу фантазію, що міг матеріалізувати майнові права.

По‑друге, виникнення, припинення та захист майнових прав можуть регламентуватися та здійснюватися відповідно до норм, що регулюють речові права. Аргументом на користь такого розуміння є вжите законодавцем слово «визнаються». Це вказує, що режим одного об'єкта цивільних прав (речових прав) у разі потреби може бути штучно застосований до іншого об'єкта (майнових прав), тобто визнаний за ним, а також це демонструє динаміку розвитку об'єкта (майнових прав), що за певних умов може еволюціонувати до рівня речового права.

Насправді, зазначення у ст. 190 ЦК України неспоживності майнового права нічого не додає нам до розуміння його сутності. Адже об'єкт світу ідеального (право) не може мати характеристик об'єкта світу матеріального (речі). Іншими словами, не може бути споживною річчю те, що не є річчю. Отже, з огляду на свою природу, право не може бути ні споживним, ні неспоживним об'єктом. Законодавець, мабуть, хотів вжити словосполучення «річ безтілесна» (на кшталт res incorporales), щоб підкреслити фікцію поширення режиму речі на право. Однак перебіг законотворчого процесу спотворив цей світлий і доречний намір.

Видається, значний вплив на створення права очікування здійснила німецька конструкція Anwartschaftsrecht, назва якої є співзвучною (німецькою Anwartschaftsrecht — це право очікування). Німецький юрист Хансйорг Вебер у роботі «Забезпечення зобов'язань», оглядаючи дискусію щодо природи Anwartschaftsrecht, навів такі його характеристики, надані німецькими цивілістами: «Сьогодні це право визнається і розглядається як право, аналогічне повноцінному праву, як «перший крок до власності», не як заміна власності, але як тотожний йому мінус».

Далі пан Вебер продовжує: «Наявність права очікування бере свій початок з того, що при реалізації фактичного складу, що призводить до виникнення права, підлягає задоволенню так багато вимог, що можна вести мову про захищене правове положення блага, яке набувається. В будь‑якому випадку існує ситуація, коли остання умова, що призводить до виникнення права, втілюється набувачем, намір якого вже не може бути порушено односторонньою відмовою відчужувача».

Резюмуючи ідею права очікування, дослідник зазначив: «Речове право очікування може існувати там, де виникнення певного речового права характеризується численним фактичним складом».

Де в німецькому праві помічено право очікування? З доступних нам джерел зрозуміло, що стосовно нерухомого майна такими випадками є застереження про збереження права власності (аналог ст. 697 ЦК України); право покупця нерухомості з моменту укладення договору до моменту реєстрації права в поземельній книзі; право забудовника (очевидно, це особа, найбільше схожа на нашого інвестора), що виникає з моменту укладення договору про придбання права на земельну ділянку для будівництва до завершення будівництва і передачі речі. Однак Anwartschaftsrecht не обмежується лише правом на нерухоме майно. Як родове поняття для цілої родини аналогічних конструкцій його застосовують в обігу рухомих речей, у спадковому праві та навіть у праві інтелектуальної власності, вживаючи конструкцію «право очікування патентоотримувача».

Що Anwartschaftsrecht дає набувачу та як захищається? Дослідники вказують на можливість захисту правоочікувача речовими позовами стосовно третьої особи та власника, слідування права очікування за річчю, тобто збереження права попри зміну власника речі, а також можливості розпорядження шляхом відступлення та застави. Цікаво, що конструкція Anwartschaftsrecht останнім часом набула поширення поза межами Німеччини, з'явившись у доктрині та судовій практиці Австрії, Угорщини, Хорватії, Греції та України.

ЄСПЛ та «legitimate expectations»

Практика Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) виробила конструкцію «legitimate expectations» (українською — «правомірні очікування»). Пояснюючи сутність конструкції, ЄСПЛ зазначає про необхідність більш широкого розуміння терміну майна (possessions), зазначеного у ст. 1 Першого Протоколу Конвенції (ЄКПЛ), згідно з яким до майна входить як наявне майно, так і активи, включаючи вимоги, щодо яких заявник може стверджувати про наявність у нього щонайменше «правомірного очікування» ефективного отримання майнового права. Таким чином, ЄСПЛ зазначає, що «правомірне очікування» отримання майна може розраховувати на захист за ЄКПЛ. Якщо сутністю вимоги особи є її майновий інтерес, то особа може вважатися такою, що має «правомірне очікування», якщо в національному праві є достатні підстави для існування такого інтересу. Зокрема, якщо існує судова практика національних судів щодо підтвердження його існування.

В одному з рішень щодо прийнятності скарги ЄСПЛ було сформульовано критерії розмежування вимог, які не підлягають захисту, від «правомірного очікування». Суд зазначив, що переважне право на придбання нерухомого майна залежить від волі продавця продати. Отже, оскільки покупець не може змусити продавця здійснити продаж, таке переважне право не є майном у розумінні ЄКПЛ та не підлягає захисту. Суд наголосив, що концепція майна, до якого входить «правомірні очікування», має автономне значення, незалежне від класифікації та критеріїв майна в національному праві, а також що «правомірне очікування» має містити вимогу, що є більш істотною та конкретною, ніж просто сподівання, або таку, що залежить від майбутніх непевних обставин. Вимога вважається майном лише тоді, коли є належне визнання, що вона може отримати примусовий захист.

На формування концепції «правомірного очікування» певною мірою вплинула англо‑американська правова традиція. Не маючи можливості глибоко занурюватися у приватноправові витоки цього інституту та їх міграцію до публічного права, хотілося б звернутися до загального культурного аспекту, що є спільним як для континентальної системи права, так і для системи загального права. Ілюстрацією тези є цитата славетного Роско Паунда в нашому непрофесійному перекладі: «Окремо від філософських або метафізичних етичних міркувань особа може мати обґрунтовані очікування, засновані на досвіді або на передумовах цивілізованого суспільства, або на моральних відчуттях спільноти. Деякі з них або всі вони можуть визнаватися та підтримуватися правом, стаючи внаслідок цього більш обґрунтованими».

Українські суди доволі широко оперують поняттям «правомірне очікування» в різних категоріях справ. Однак поєднання концепції «права очікування» та «правомірними очікуваннями» чи не вперше було зроблено під час передачі на розгляд Великої палати ВС cправи інвестора проти ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД». З приводу цього було висловлено думку, що «право очікування» навряд чи є еквівалентом «правомірних очікувань», захищених ЄКПЛ. Наводився аргумент, що законні очікування — це елемент захисту приватного майнового інтересу виключно від свавільного втручання держави. До того ж цей інститут не може автоматично переноситися на взаємовідносини між приватними особами. Це цікава позиція для дискусії, але ми не змогли знайти її підтвердження ні в рішеннях ЄСПЛ, ні в доктрині.

Важко надати стверджувальну відповідь на питання про те, чи варто обмежувати можливість захисту «правомірних очікувань» виключно випадками свавільного втручання держави, тобто захисту від держави. На нашу думку, захисту потребує також ситуація, коли держава уникає свого обов'язку забезпечити право мирно володіти майном, до складу якого входять і «правомірні очікування», і «право очікування».

В контексті справ інвесторів будівництва, забезпечення права мирно володіти майном в публічноправовій площині (тобто з огляду на обов'язок держави відповідно до ЄКПЛ забезпечити право на мирне володіння майном) полягає у двох аспектах:

· до створення речі (завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію) держава має забезпечити ефективний судовий захист наявного в інвестора права очікування від посягань третіх осіб, зокрема шляхом визнання права очікування, якщо такий спосіб захисту відповідає потребам набувача забезпечити мирне володіння його майном та в майбутньому набути створену річ;

 · після створення речі держава має створити ефективний механізм, що дозволить реалізувати право очікування, зареєструвавши право власності на очікуване майно.

Варто звернути увагу, що обидва аспекти передбачають активну роль держави, за відсутності якої правоочікувач не може ефективно набути право власності на майно, що будується. Ці відносини (особливо при будівництві житла) не є суто приватноправовими, оскільки держава регулює будівельну діяльність, встановлює правила інвестування в будівництво та забезпечує реєстрацію права власності.

Таким чином, ми схиляємося до позиції, що саме право очікування в контексті застосування ЄКПЛ має захищатися як майно («existing possession»), оскільки судова практика вже визнала його майном у національному контексті та надає йому захист. До того ж за наявності права очікування можливість набуття права власності на майно, що буде створено, складає правомірні очікування («legitimate expectations») та також має адекватно захищатися як майно в контексті ЄКПЛ.

Замість висновків

Наприкінці резюмуємо наші міркування з приводу права очікування у формі відповідей на найбільш гострі запитання.

— Чи має право очікування захищатися шляхом визнання права власності на об'єкт будівництва, що не прийнятий в експлуатацію і право на який не зареєстровано?

Вочевидь, ні. Ст. 392 ЦК України передбачається визнання права власності на речі, які вже існують. Суди не мають використовуватися для обходу процедури приймання в експлуатацію.

— Чи доступний для правоочікувача такий спосіб захисту як визнання права до завершення будівництва та реєстрації права власності?

Так, він має бути доступний, з огляду на пп. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, яка вказує на спосіб захисту «визнання права» та концепцію невичерпності способів захисту. Оскільки не йдеться про «визнання права власності», правоочікувач може вимагати від суду визнати його право очікування. Це буде адекватним захистом мирного права на володіння майном, яким до створення речі є право очікування.

— Навіщо правоочікувачу визнання його права очікування?

Правоочікувач може бути зацікавленим у такій формі захисту з метою уможливлення в майбутньому реєстрації свого права власності на збудоване майно та розпорядження своїм правом очікування (продаж, застава, спадкування). Визнання права очікування судом має долати та перевершувати неможливість чи необґрунтоване утримання забудовника від надання державному реєстратору документів, видавцем яких є забудовник, що вважаються підставою для реєстрації. Серед таких документів реєстраційне законодавство називає перелік інвесторів, довідку про виконання обов'язків тощо. Їх видає забудовник або не видає, створюючи непереборну проблему для інвестора. Відповідні зміни мають бути внесені до реєстраційного законодавства, адже реєстрація та виникнення права власності у правоочікувача на збудований і прийнятий в експлуатацію об'єкт не має залежати від свавілля забудовника.

— Чи мають бути доступні речовоправові способи захисту для правоочікувача?

Вважаю, що віндикація та інші речово‑правові засоби захисту мають бути доступними для правоочікувача. Однак їх застосування має враховувати умову створення речі. Адже неможливо віндикувати річ, якої немає. Іншими словами, за загальним правилом, віндикація, як і негаторний позов щодо нерухомості, можливі після закінчення будівництва, прийняття об'єкта в експлуатацію та реєстрації права власності.

— Що має здійснити держава для захисту мирного володіння майном інвесторів‑правоочікувачів?

На додаток до судового захисту держава має створити умови прозорості й публічності виникнення та обігу прав очікування. Наприклад, запровадити добровільну і виключно добровільну реєстрацію виникнення, переходу та припинення права очікування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Окрім більшого комфорту інвестора у процесі подальшої реєстрації права власності на збудовану нерухомість через відсутність необхідності подавати на реєстрацію будь‑які документи, видані забудовником, це могло б слугувати гарантією від подвійних продажів та іпотек. Це створювало більший комфорт для банків‑кредитодавців.

— Що робити, якщо забудовник перейшов у процедуру банкрутства?

На нашу думку, право очікування має створювати ефект, який буде аналогічний заставі. Майно, «обтяжене» правом очікування, не має вибувати з конкурсної маси. Однак правоочікувач (в ідеалі лише той, права якого зареєстровані в Державному реєстрі речових прав), має отримувати переважне задоволення своїх вимог від продажу майна неспроможного забудовника. Держава може встановити спеціальні правила, які спрямовані на стимулювання добудови заморожених об'єктів (зокрема, шляхом обмеження розміру вимог правоочікувачів тощо).

Ця стаття є більше запрошенням до дискусії, ніж висловленням категоричних позицій. Всі критичні зауваження автор з радістю сприйме і буде готовий до дружнього обговорення.