Пошуку балансу між державним регулюванням сфери державної реєстрації нерухомості та бізнесу, а також ролі в цьому процесі власників і правокористувачів, на жаль, не приділяється достатньої уваги. Важливо розуміти, що відповідальність за ситуацію з документуванням і фіксацією прав на нерухомість поділяється між державою та, умовно кажучи, «носіями прав» (власниками, правокористувачами). Чим більший відсоток правовідносин держава відпускає на дерегулювання, тим більше завдань, ризиків та відповідальності лягає на плечі «носіїв прав».
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Дерегуляція не передбачає безладу чи безконтрольності, а лише передає низку процесів до рук суб'єктів правовідносин. Через відсутність правильного розуміння суспільством змісту дерегуляції в усіх сферах, зокрема у сфері державної реєстрації прав на нерухомість та бізнесу, а також відсутність механізмів швидкого реагування на порушення у процедурах оформлення нерухомості/бізнесу, у процедурах відновлення порушених прав, численні та достатньо привабливі за змістом реформи зазнають фіаско.
Отже, у створенні процедур оформлення та фіксації прав основну роль відіграє держава як регулятор та гарант. Водночас за стан документів та актуальність даних у паперових або електронних носіях левова частка відповідальності покладається на «носіїв прав».
Незбалансована дерегуляція у правовідносинах з корпоративними правами та юридичними особами призвела до стрімкого зростання рейдерства, крадіжок корпоративних прав, незаконного виведення майна зі статутного капіталу, «перекидок» нерухомості через фірми з метою унеможливлення повернення власності, крадіжок коштів з рахунків через незаконну зміну керівника (розпорядника) коштами, рейдерства привабливих контрактів, перевезень, майнових прав, прав інтелектуальної власності, дозволів на використання природних ресурсів, рейдерства у зберіганні та переробці, втрати будівель і споруд, майнових комплексів, привабливих комунікацій, прав на земельні ділянки (власності/користування), порушення прав на пролонгацію/поновлення договорів оренди землі, крадіжки устаткування, врожаю, техніки, блокування роботи та доведення до банкрутства.
Лише на прикладі агробізнесу бачимо надширокий спектр матеріального інтересу, що потребує належного захисту інструментами від держави: юридичні особи, корпоративні права, кошти на рахунках (власні, чужі, податки, збори), об'єкти інтелектуальної власності, контракти та ліцензії, інвестиції, будівлі, споруди, земля, природні ресурси, банк похідних прав на землю, врожай, продукція тощо.
Аналіз досвіду багатьох країн, приклади яких наводяться як зразки для поступу України вперед, дозволяє виділити чинники, які не враховувалися під час запровадження подібних реформ в Україні. Насамперед, в Україні відсутній реєстр населення, точні відомості якого та взаємодія з іншими реєстрами створили б підґрунтя для справжніх якісних показників реформ, зокрема унеможливлення використання підроблених паспортів (переклеювання фото тощо), шахрайства за допомогою зміни прізвищ та імен, правильної ідентифікації особи.
Окрім того, в Україні паралельно існує державний земельний кадастр та розпорошена система даних про об'єкти нерухомого майна, відмінного від земельних ділянок. Частина даних про об'єкти нерухомого майна зберігається на паперових носіях БТІ, певна частина інформації — в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (БТІ), ще інша частина — в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, без упорядкування відомостей про адреси (адресного реєстру).
При чому останні 20 років через розуміння пріоритету земельної ділянки над її поліпшеннями здійснюється неповноцінна штучна прив'язка об'єктів нерухомого майна до земельних ділянок, через процедури інформування у правочинах відомостей про земельні ділянки, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що не виконує вкладене у цей зміст завдання, як це відбувається в інших країнах.
Заплановане минулого року, але не реалізоване створення єдиного реєстру об'єктів нерухомого майна, повільно трансформується у створення системи обліку об'єктів нерухомого майна на основі містобудівного кадастру поетапно. Інвентаризація земель та впорядкування даних ДЗК також у законодавчих актах розписане на роки вперед. Система державної реєстрації бізнесу роками очікує запровадження нового електронного реєстру, який відповідатиме сучасним технічним та законодавчим вимогам, а процедури державної реєстрації бізнесу досі базуються на недосконалій, колізійній нормативній базі.
Отже, у 2020 р. ми увійшли з низкою невиконаних завдань минулих десятиліть, які доведеться обов'язково та негайно вирішувати поряд зі створенням нових правил і процедур.
Критична ситуація з рейдерськими захопленнями майна та бізнесу, обумовлена непродуманою політикою дерегуляції в умовах низького економічного рівня життя, перезавантаження правоохоронної та судової системи, відсутності правоосвітньої підготовки, свідомої законослухняності та особистої відповідальності громадян, неготовності до викликів кіберзлочинності (масштабів та рівня), вразливості та низького рівня захисту програмного забезпечення, колізійності законодавства, в минулому році отримала першу реакцію з боку держави через прийняття двох антирейдерських законів.
Це Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» від 03.10.2019 р. №159‑IX (далі — Закон №159) (діє з 02.11.2019 р.) та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 р. №340‑IX (діє з 16.01.2020 р.) (далі — Закон №340).
Законом №159 звужено перелік осіб, які мають право проводити державну реєстрацію прав/бізнесу шляхом ліквідації акредитованих суб'єктів (комунальних підприємств), посилено процедури державної реєстрації прав, запроваджено захист процедур відчуження корпоративних прав та реєстрації змін про юридичних осіб через застосування інструментів нотаріального засвідчення справжності підписів і спецбланків, розпочато поступове запровадження антирейдерських механізмів.
Як приклад, можна навести процедуру продажу частки у статутному капіталі товариств. Сьогодні Закон передбачає можливість укладення договорів про відчуження частки у статутному капіталі у простій письмовій формі. Для захисту від рейдерства першим етапом запроваджено вимогу нотаріального засвідчення справжності підписів на актах приймання-передачі такої частки та його викладення на спеціальних бланках нотаріальних документів.
Однак запропонована законодавцем модель не дає повних гарантій бізнесу, адже засвідчуючи справжність підпису на документах, нотаріуси не перевіряють ні наявність обтяжень, арештів та податкових застав, ні наявність згоди другого з подружжя, ні відповідність правочину вимогам законодавства, ні його власноручне підписання, ні повноваження представників, ні дотримання права на переважне придбання частки у праві спільної часткової власності тощо. Також власник не отримує професійних правових консультацій та порад, як йому захистити бізнес. Тому обираючи просту письмову форму для такого важливого правочину, власник/правонабувач обирає «модель збільшених ризиків». В умовах сьогодення, купуючи частку у статутному капіталі товариства, держава надає право вибору для сторін договору: вдатися до нотаріального посвідчення правочину як додаткового антирейдерського захисту або ризикнути своїм майбутнім. Таким чином, відбувається пошук балансу державного регулювання та запитом суспільства на дерегуляцію.
Важливо констатувати, що за два місяці дії Закону №159 власники юридичних осіб, корпоративних прав значною мірою переглядають для себе важливість участі нотаріуса у низці процедур, що стосуються державної реєстрації бізнесу. Протоколи, рішення, статути, на підставі яких здійснюється державна реєстрація, завдяки участі нотаріуса стають юридично грамотними та вдосконалюються, щоб відповідати законодавству.
Водночас нотаріат України посилено заглиблюється у вивчення найдрібніших нюансів корпоративного права та законодавства, що регулює державну реєстрацію бізнесу, де маленька дрібничка може стати причиною втрати усієї власності. Цей напрямок роботи нотаріату, на жаль, не мав належного розвитку протягом останніх 10‑ти років через усунення нотаріуса як уповноваженого державною фахівця для формування юридичної чистоти операцій з корпоративними правами.
Окрім того, наступним інструментом, який держава підготувала власнику корпоративних прав у Законі №340 (в цій частині набирає чинності з 16.07.2020 р.), є новий правочин — вимога нотаріального посвідчення договору про відчуження корпоративних прав, який відображатиметься у відповідному електронному реєстрі та вимагатиме обов'язкового посилення нотаріальним посвідченням процедури відчуження корпоративних прав, встановленого власником для захисту власного бізнесу. Така вимога може бути скасована власником у будь-який час (наприклад, коли зникнуть певні ризики або не буде потреби). Запроваджені новації, безперечно, суспільство відчує через зменшення рейдерства бізнесу.
Тенденції відкриття ринку землі сколихнули суспільство в усвідомленні значущості землі як об'єкта цивільно-правових відносин, товару та джерела доходу, вони спонукають громадян на активні дії щодо впорядкування документів, які посвідчують права власності, користування земельними ділянками, їх державної реєстрації. Спостерігається активізація роботи громадян у напрямку оформлення прав на земельні ділянки, державної реєстрації земельних ділянок приватної власності, відомості про які відсутні в НКС.
Громадяни в сільській місцевості активно оформлюють спадщину на розпайовані землі, яка назбиралася за 20‑30 років. Останній шанс на виділення земельних ділянок в натурі отримали власники земельних сертифікатів, яким надано 5‑річний термін, після цього вони втратять своє право. Окрема увага звертається на документування відумерлої спадщини, укладення договорів на управління спадщиною, до складу якої входять землі сільськогосподарського призначення, з метою їх раціонального використання. Всі ці процеси необхідні для упорядкування відомостей Державного земельного кадастру та наведення ладу в земельних правовідносинах.
Законом №340 створюються нові антирейдерські механізми для земельних правовідносин. Зокрема, запроваджується новий вид правочинів — вимога власника про нотаріальне посвідчення правочину щодо договорів оренди землі (емфітевзису, суперфіцію), яка відображатиметься в електронних реєстрах як обтяження (з 16.07.2020 р.). Держава знову достатньо демократично надає право людям та бізнесу не примусово, а свідомо вдаватися до найнадійнішого захисту своїх прав та майна через процедури нотаріального посвідчення договорів.
Вказаним Законом врегульовується низка питань укладення, поновлення, припинення дії договорів оренди землі, вдосконалюються процедури держреєстрації нерухомості та бізнесу, передбачається наповнення актуальними відомостями Державного земельного кадастру та інші корисні новації.
Однак важливо звернути увагу на найбільш гострі акценти в цьому напрямку. Насамперед, активізація громадян у напрямку ревізування та оформлення документів про право власності на земельні ділянки є важливим чинником, але в реаліях форсування відкриття ринку землі все відбувається дуже повільно. Багато земельних ділянок потребують виготовлення технічної документації з відновлення меж, державної реєстрації земельних ділянок, виправлення помилок у кадастрі, в тому числі в судовому порядку, що потребує значних витрат часу. Багато громадян, які мають на руках земельні сертифікати, не розуміють, що це не землі в натурі, а лише право їх отримати через виділення, а тому можуть втратити землю.
Оренда пайових земельних ділянок реєструвалася в різні періоди часу на паперових носіях, в ДЗК та Державному реєстрі речових прав. При цьому договори оренди укладалися під час дії різних редакцій норм Закону України «Про оренду землі», до якого лише в частині визначення моментів виникнення права оренди землі та початку дії договору оренди землі вносилися численні зміни. Відповідно, багато записів у ДЗК та ДРП наразі містять неправильно визначені моменти виникнення та припинення права оренди, що є джерелом для зловживань, рейдерства та судових спорів.
Тому найбільш об'ємним та проблемним питанням є правильне визначення для кожної ділянки індивідуальних моментів: укладення та припинення дії договору оренди землі, виникнення та припинення права оренди, а також правильного застосування норм законодавства, залежно від дати укладення договору оренди землі, виникнення на підставі нього правовідносин та адаптації до нововведень.
Законом №340 частково врегульовується окреслена проблема, оскільки перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, визначених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», доповнено датою укладення договору оренди та строк дії, а змінами до ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» врегульовані правила обчислення дати закінчення дії договору оренди, а саме від дати його укладення. При цьому зазначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Після набуття чинності змінами нові договори оренди будуть укладатися з чітко визначеними строками дії договору та права оренди, а наразі чинні — поступово приводитися у відповідність до нових вимог.
Правильне визначення точної дати припинення права оренди дуже важливе для нової процедури автоматичного поновлення договору, що запроваджується з 16.07.2020 р. Умова про автоматичне поновлення може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, емфітевзису та суперфіцію (за винятком земель державної та комунальної власності, крім випадків, коли на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою). Відомості про автоматичне поновлення будуть відображалися в Державному реєстрі речових прав.
Окремих дій сторін для поновлення такого договору не вимагатиметься. Відмова від поновлення договору буде можлива не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії договору шляхом подачі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Це означає, що як орендодавець, так і орендар повинні взаємно контролювати факт внесення/невнесення такої заяви до реєстру та непоновлення або поновлення договору, що також певною мірою є наслідком продуманої дерегуляції з посиленням в ній ролі «носіїв прав».
На плечі орендаря та орендодавця лягають завдання приведення у відповідність до Перехідних положень Закону №340 змісту та істотних умов договорів оренди землі, укладених до набрання чинності цим Законом, а також правильного застосування законодавства залежно від дати укладення договору оренди землі та державної реєстрації прав. У переважній більшості випадків громадянам без юридичної освіти надзвичайно важко правильно укласти, змінити, розірвати договір оренди, а легковажне підписання може призвести до непоправних наслідків.
Достатньо позитивною є можливість, яку надає держава, самостійно визначати пріоритети та обирати інструменти захисту своїх майнових прав громадянам та бізнесу. Однак приваблива зовні дерегуляція, насправді, в багатьох випадках є надважкою для її суб'єктів, оскільки вимагає від них непритаманних знань, більших зусиль, затрат, а в результаті — ризиків і втрат, аніж використання напрацьованих часом та виправданих практикою регулятивних процедур, до яких належать функції, які виконують нотаріуси.
Явище втрати майна через рейдерство в суспільстві має стати своєрідним щепленням та розвинути в усіх громадян вміння правильно використовувати інструменти для захисту власності, відчуття особистої ролі та відповідальності, розуміння кратної меншовартості затрат на запобігання порушенню прав, аніж на їх відновлення. Допоки Україна перебуває в пошуку ідеальної моделі та лише на стадії побудови її фундаменту — бережіть свою власність, зокрема, через залучення знань та потужних ресурсів нотаріату.