З огляду на широке застосування договорів оренди нерухомого майна в повсякденній господарській діяльності, питання потенційної відмови від такого договору з боку контрагента або можливість використання такої опції для власних цілей є актуальними для переважної більшості юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. Оскільки договори оренди нерухомості (офісної, торгівельної, комерційної, транспортно-логістичної тощо) зазвичай укладаються на декілька років і цей процес пов’язаний зі значними витратами часу, грошових коштів та інших ресурсів, неконтрольована можливість дострокового їх припинення з ініціативи іншої сторони (контрагента) становить серйозну загрозу для бізнесу постраждалої сторони, а в окремих випадках може мати для нього й непоправні наслідки.
У цій статті ми хотіли б висловити з цього приводу свої думки, які сформувалися з практики юридичного супроводу укладення сотень договорів оренди, як з боку орендарів (частіше), так і збоку орендодавців, а також із усвідомлення існування різних позицій серед юристів, які задіяні в цьому процесі. Одразу хотіли б наголосити, що не є темою цієї статті відносини щодо оренди земельних ділянок, правове регулювання яких істотно відрізняється.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
За нашим досвідом, з огляду на традиційно сильнішу позицію в переговорному процесі, право на односторонню відмову від договору частіше намагаються зарезервувати за собою орендодавці. Принаймні саме вони зазвичай пропонують для узгодження сторін проекти договорів оренди, які, що природно, більш орієнтовані на захист їхніх інтересів. При цьому до переліку підстав для відмови від договору включаються як дійсно суттєві (з точки зору потенційних наслідків для орендодавця) порушення орендаря (значне або неодноразове прострочення орендних платежів, порушення цілісності конструкцій, порушення, які призводять до зупинення діяльності об’єкта, несанкціонована передача в суборенду тощо), так і досить незначні (зміна назви/ вивіски, перерва у здійсненні діяльності орендаря, несвоєчасне поновлення дозволів/ліцензій або договору страхування тощо.
Співвідношення загальних і спеціальних норм
Щоб укластися в обмежені рамки статті, ми розглянемо взаємовідносини лише суб’єктів господарювання, тобто ті, які одночасно регулюються і Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), і Господарським кодексом України (далі – ГКУ). Тут необхідно згадати деякі базові положення, які, як не дивно, є недостатньо очевидними навіть для багатьох із тих правників, що позиціонують себе як спеціалісти в господарському праві загалом, і в питаннях оренди нерухомого майна зокрема. Крім того, судову практику в цьому питанні важко назвати одноманітною та сформованою, а вищі судові інстанції, на нашу думку, до цього часу ще не виклали свою чітку позицію з цього приводу.