На сьогодні інвестування об’єктів житлового будівництва є найбільш доступним варіантом купівлі житла. Проте на свій страх і ризик потенційний інвестор вкладає кошти, розраховуючи лише на креслення, проекти омріяних квадратних метрів у новобудові та на умови, визначені договором інвестування у житлову нерухомість. Однак водночас перед інвестором виникає головне завдання – як заощадити, але при цьому не втрапити у чергову аферу забудовника.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Інвестування в об’єкти житлового будівництва можливе через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом купівлі цільових облігацій. Незалежно від обраного сторонами способу інвестування, мета залишається єдиною для всіх – замовлення та оплата інвестором послуг з будівництва об’єкта житлової нерухомості.
В цілому, поширеним варіантом інвестування об’єктів житлового будівництва є фінансування через фонди: інвестор поетапно виплачує грошові кошти в розмірі, визначеному умовами договору, що після повної оплати наділяє його майновими правами на нерухоме майно. Сторонами у такому випадку виступають: довіритель (інвестор у будівництво), управитель (фінансова організація, що є посередником між інвестором та забудовником), забудовник. Відмінністю інвестування шляхом емісії цільових облігацій є те, що інвестор купує цільові облігації, виконання обов'язків за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта нерухомості.
Судова практика
Незважаючи на нормативне та договірне регулювання інвестування об’єктів житлового будівництва, поширеними є випадки невиконання чи неналежного виконання управителем та/або забудовником своїх договірних зобов’язань, що призводить до порушення законних прав та інтересів інвестора.
Для прикладу, ВСУ розглядаючи справу №6-111цс13, у якій інвестор, що оплатив повну вартість об'єкта інвестування, не отримав у встановлений договором строк правовстановлюючі документи на житло, залишив позов інвестора без задоволення. Ухвалюючи своє рішення ВСУ виходив з того, що договором, укладеним між сторонами, грошове відшкодування за невиконання чи неналежне виконання сторонами передбачене лише у разі розірвання договору. Несвоєчасне виконання робіт та прострочення строків передачі в експлуатацію не було передбачено сторонами у договорі як підстава для стягнення неустойки окремо від розірвання договору. Так, у цій ситуації для інвестора залишається два варіанти: змиритися з повільною роботою забудовника або ж розірвати договір і вимагати реституцію.
Також судова практика вказує на непоодинокі випадки передачі управителями в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва без погодження з інвесторами. Зокрема, ВСУ розглянуто справи №6-21цс13, №6-168цс12 та №6-290цс16, зі змісту яких випливає, що управителі укладали договори іпотеки, за умовами яких для забезпечення своїх зобов’язань за кредитними договорами передавали в іпотеку майнові права на квартири в житлових будинках, що будуються. Винесені постанови суду були на користь інвесторів, які надавали докази повної оплати за договором інвестування, оскільки інвестори вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об’єкти будівництва або набуття майнових прав на ці об’єкти. Проте закрадаються сумніви, що подібні висновки суду були б релевантними у випадку часткового виконання інвестором грошових зобов’язань за договором інвестування.
Можливі випадки, коли при повному виконанні інвестором грошових зобов’язань за договором інвестування забудовник ухиляється від підписання з ним актів прийому/передачі майнових прав на квартиру та переоформлення права власності на квартиру. Прикладом цьому слугує розглянута ВСУ справа №6-1858цс15, у якій інвестор звернувся до забудовника з вимогою визнати за ним право власності на вищезазначені об’єкти нерухомості та виготовити технічну документацію на квартиру, оскільки будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, введено в експлуатацію, про що свідчить сертифікат відповідності. Судом відмовлено у задоволенні вимог інвестора про визнання права власності на житло, а правову позицію суд аргументує таким чином: «Набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти». В цьому випадку, на думку судів, захист порушених прав можливий не через визнання права власності на нерухомість, а через визнання права на майнові права на об’єкт інвестування.
Інвестуй з розумом
Інвестування у будівництво завжди вважалося одним з найстабільніших способів не лише зберегти, а й примножити свої грошові кошти. Недосконалість правового регулювання галузі та відсутність уніфікованої позиції вищих судів, на жаль, значно зменшує привабливість такого виду інвестицій в Україні. Однак інвестиційна діяльність завжди йде пліч-о-пліч з ризиком, тому питання правильної прибуткової інвестиції – це питання правильної оцінки та управління ризиками.
При інвестуванні в новобудови потрібно приділяти значну увагу наявності у контракті чітко прописаних етапів та строків будівництва, достатності розміру неустойки, яку має сплатити забудовник у разі порушень контракту. При цьому контракт повинен передбачати якомога ширший перелік відповідальності за порушення строків будівництва, строків передання в експлуатацію, невідповідності технічних характеристик об’єкта будівництва тощо. При укладанні договору обов’язково перевіряється наявність і відповідність дозвільних документів на зведення споруди, правовстановлюючих документів на земельну ділянку та установчих документів юридичної особи забудовника. Окрім юридичних ризиків, звертайте увагу на репутацію забудовника, його попередні проекти, наявність судових спорів та навіть незадовільних відгуків на форумах. Насамкінець, варто зазначити, що при інвестуванні має приваблювати не ціна за квадратний метр, а готовність споруди. Зачекайте, доки час перевірить вашого забудовника, а вже потім інвестуйте у будівлі, а не у повітря.