Через відсутність прийнятих у розвинених економіках світу можливостей для інвестування вільних коштів, українці традиційно розглядають ринок нерухомості як найбільш стабільний об'єкт для інвестицій. Так склалося історично і поки що жодна криза не створює передумов для зміни цієї ситуації.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
До того ж останнім часом вітчизняний ринок первинної нерухомості дещо пожвавився після стрімкого падіння. Певна стабілізація гривні та інші чинники спричинили зростання зацікавленості людей у придбанні квартир як власного житла або з метою вкладення коштів та здачі в оренду. Наразі українці більш активно цікавляться програмами та умовами, які пропонують забудовники.
Звісно, головні чинники, що зможуть повернути цей ринок до сталого зростання, є завершення бойових дій на Донбасі, спокійне проходження виборчого періоду, а також зниження банківських ставок за кредитами. Однак останнє залежить від загального стану національної економіки, який сьогодні не дає підстав сподіватися на радикальну зміну правил гри в цій сфері. У короткостроковій перспективі можна сподіватися хіба що на незначне зниження облікової ставки НБУ.
Наслідком такої ситуації є великі обсяги непроданого первинного житла, що накопичилися у столиці та столичній області. У 2018 р. в Києві продали понад 2,3 тис. квартир на первинному ринку, тоді як у 2016 р. було укладено більше ніж 4,5 тис. договорів продажу. До початку подій на Майдані та війни на Сході України квартири в новобудовах майже стовідсотково продавалися ще на етапі будівництва. Три роки тому кількість квартир, не проданих після введення будинків в експлуатацію, становила близько 10%, а сьогодні вже можна говорити про третину житла, яке не продається і створює ціновий навіс на ринку.
За підсумками 9 місяців минулого року, в Києві велися продажі у 268 об'єктах житлового будівництва, що на чверть більше ніж показник такого ж періоду у 2016 р. Загалом, у столиці станом на 01.10.2018 р. продавалося 66 тис. квартир. В нинішніх умовах продажу цей обсяг житла знайде своїх покупців за 28 років.
Експерти вважають, що за відсутності суттєвих потрясінь ринок житлової нерухомості досяг дна і за якийсь час поволі почне підніматися. Спеціалісти відзначають поступове відновлення попиту на нове житло. В такій ситуації реально чекати на активізацію різноманітних шахраїв на ринку первинного житла, які на кілька років затихли в очікуванні «кращих часів». Адже поряд із забудовниками, які зарекомендували себе як великі та надійні компанії, діє низка невеликих підприємств, інформація про які або взагалі відсутня, або її недостатньо для ухвалення потенційним інвестором відповідального рішення про вкладення особистих чи кредитних коштів у спорудження власної оселі. Тому пересічній родині потрібно бути обізнаною в тому, як розпізнати забудовника із сумнівною репутацією чи без історії введених в експлуатацію будинків.
Варто врахувати, що наразі в переліку довгобудів у столиці значиться 55 будівельних адрес. Насамперед, це 45 так званих «будинків Войцеховського». У цього забудовника не було документів на землю, на початок робіт, а сьогодні місто не хоче підключати фактичні самобуди до комунікацій. Також у цьому переліку присутні постраждалі від афери «Еліта‑центру», де забудовники зібрали кошти у людей і втекли. Цей перелік поповнюється іншими об'єктами, на яких з різних причин виникли проблеми.
Захистити свої інвестиції від шахрайських дій або від переходу новобудови в категорію довгобуду допоможуть інформаційні ресурси, володільцями яких є державні органи виконавчої влади. Важливо, що ці ресурси є відкритими та безкоштовними. Це дозволяє використовувати їх як інструмент пошуку важливої інформації, перед тим як укласти угоду інвестування в будівництво житла.
Перевірку документації щодо будівництва можна поділити на кілька складових:
- Перевірка стану забудовника, замовника будівництва, а у разі купівлі‑продажу майнових прав із застосуванням механізму фонду фінансування будівництва — стану управителя на предмет наявності процедури припинення або банкрутства. Це можна зробити в Кабінеті електронних сервісів за допомогою Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб‑підприємців і громадських формувань та Єдиного реєстру підприємств, щодо яких порушено провадження у справі про банкрутство. Управителя фонду фінансування будівництва можна перевірити в Державному реєстрі фінансових установ на предмет його присутності в цьому реєстрі. Також тут варто перевірити управителя на наявність чинних ліцензій на здійснення фінансових операцій.
- Перевірка наявності у забудовника (замовника будівництва) документів на право користування земельною ділянкою (акт на право користування земельною ділянкою, договір оренди земельної ділянки). Необхідно встановити власника земельної ділянки та дізнатися, на яких умовах він нею володіє. На ці питання допоможе відповісти Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Встановити цільове призначення використання земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво, можна за допомогою Публічної кадастрової карти України та Класифікації видів цільового призначення земель.
- Перевірка дозвільних документів на будівництво (це ліцензія, декларація про готовність об'єкта будівництва), яку можна провести в Реєстрі дозвільних документів.
- Перевірка зазначених вище учасників будівництва на предмет наявності у них заборгованості з податків і зборів здійснюється за допомогою сервісу Державної фіскальної служби України, на предмет іншої заборгованості, яка стягується в примусовому порядку — за допомогою Єдиного державного реєстру виконавчих проваджень.
Не зайвим буде перевірити забудовника, якому ви плануєте довірити ваші кошти, в Єдиному державному реєстрі судових рішень на предмет його участі в судових спорах. Також потрібно звернути увагу на наявність інформації щодо розгляду судових справ за результатами розслідування кримінальних проваджень, порушених проти суб'єктів ринку будівництва, які вас цікавлять.
Раджу не нехтувати жодним з описаних кроків. Це позбавить майбутнього інвестора ринку житлового будівництва можливих проблем у майбутньому. Якщо ви витратите кілька годин на перевірку, перед тим як вкласти гроші, то потім не доведеться витрачати години й дні на скарги та суди.