Інвестування в нерухомість є одним з найпоширеніших видів розміщення накопиченого капіталу в Україні, що має свої переваги, недоліки, а головне — ризики його втрати. Спробуємо розібратись, як зберегти інвестиції та чи достатньо способів захисту прав у інвестора.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Не довіряй і перевіряй!
Інвестори частіше купують квартири на етапі будівництва, адже це надає можливість заощадити на ціні 30–40%. Більше того, за час будівництва вартість придбаного активу може збільшитися в декілька разів, що робить такі інвестиції дуже привабливими. Але слід пам’ятати, що чим нижчий ступінь готовності об’єкта, тим більший ризик, що він буде недобудований.
Головним ризиком для інвестора може стати зупинка будівництва об’єкта нерухомості або ще гірше — недобудова його взагалі. Це може статися, навіть якщо забудовник сумлінний і бажає виконати всі зобов’язання, адже можуть виникнути певні «форс-мажорні обставини», що не дозволять йому здійснити свої наміри (наприклад, зміна політичної сили при владі в Україні). Більше того, треба пам’ятати, що навіть наявність усього переліку дозвільної документації у забудовника не гарантує вчасного і повного будівництва. Крім названих політичних «форс-мажорних обставин», будівництво може зупинитися і з інших, суто економічних чи юридичних підстав, таких як відсутність грошей у інвестора для продовження фінансування робіт, виявлення порушень в проєктній документації або процесі будівництва, скасування дозвільної документації тощо.
У країнах з розвиненою економікою забудовника, підрядника, проєктувальника і покупця квартири від таких випадків захищає страхова компанія. Одними з гарантів безпечності будівництва для інвесторів можуть стати і «ескроу-агенти», якими виступають банки. Наприклад, у країнах Західної Європи вони слідкують за розподілом коштів та правильним їх використанням при будівництві. Схожа система діє і в Україні з залученням компаній з управління активами, які виступають посередниками між забудовником та інвестором і покликані гарантувати збереження інвестицій. Але часто такі компанії є підставними, а їх діяльність спрямована на особисте збагачення окремих осіб.
Існує цілий спектр заходів, які можуть убезпечити майбутнього інвестора від придбання проблемного активу. По-перше, перед початком інвестування слід провести дуже ретельну перевірку репутації забудовника, дізнатися про кількість збудованого ним житла, скільки років він працює на ринку. Варто також звернути увагу на динаміку будівництва на майданчику, що має складати не менш як 2–3 поверхи на місяць.
Наступний етап — перевірка документації на земельну ділянку. Для мінімізації ризиків необхідно запитати у забудовника документи, що підтверджують його право на ділянку, де відбувається будівництво. Окремо від наданих забудовником документів слід також перевірити інформацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на предмет цільового призначення земельної ділянки та наявності відповідного запису про право на неї у забудовника.
Останній етап перед інвестуванням — перевірка дозвільної документації, зокрема отримання від забудовника підтвердження зареєстрованого права на будівництво (повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на їхнє виконання).
Втім, для пересічного громадянина-інвестора буде дуже непросто проаналізувати усі документи на відповідність їх вимогам чинного законодавства та інформацію у відповідних реєстрах, належним чином оцінивши ризики інвестування у той чи інший об’єкт. Враховуючи високу складність такого питання та досить значні суми коштів, що інвестуються, майбутньому інвестору доцільно попередньо звернутись до адвоката, який спеціалізується на такого роду питаннях, що убезпечить його від придбання ризикованого активу і подальших неприємностей у зв’язку з цим.
Для прикладу, Верховний Суд, аналізуючи питання добросовісності набуття особою нерухомості, у своїй постанові від 28.10.2020 р. у справі № 910/10963/19 зазначив, що сама процедура купівлі-продажу майна в умовах сучасних ринкових відносин практично завжди передбачає здійснення оцінки активу «на ризиковість» хоча б з допомогою відкритих реєстрів.
А у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2018 р. у справі № 372/2180/15-ц та від 09.12.2020 р. у справі № 676/2332/18 зазначалося, що якби особа виявила розумну обачність, ознайомилась зі змістом законодавства і за необхідності отримала правову допомогу фахівця у галузі права, вона не придбала б актив, який у подальшому втратила.
Чи допоможе суд?
Інвестори, які стали жертвами недобросовісних забудовників, намагаються захищати свої права в суді, але практика розгляду таких справ неоднозначна, все залежить від конкретної ситуації і обраного способу захисту.
Так, у постановах ще старого Верховного Суду України від 12.11.2014 р. у справі № 6 129цс14 та від 10.02.2016 р. у справі № 6 2124цс15 суди допускали подання позову про визнання права власності для захисту прав інвестора у зв’язку з тим, що відповідач відмовляється передавати майнові права, за які позивач сплатив повну вартість. Однак Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 18.12.2019 р. у справі № 522/1029/18 зазначила, що «має місце пред’явлення позовів про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово витратної процедури оформлення прав на це майно. Оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами, і зазначені вище позови заявляються формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволені вони бути не можуть»
Тобто на думку Суду, позови про визнання права власності на квартири в новобудовах не підлягають задоволенню в зв’язку з тим, що моментом виникнення майнових прав, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірні квартири у встановленому законом та договором порядку не набуте. Велика Палата підкреслила, що позивач не є власником квартир, на які просить визнати право власності, та не надав підтверджуючих документів для отримання права власності саме на новозбудоване майно: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об'єкта будівництва та новоствореного майна.
У іншій справі інвестор обрав більш правильний в реаліях сьогодення спосіб захисту свого порушеного права. Враховуючи, що забудовник пропустив передбачені договором строки на введення об’єкта в експлуатацію, він вимагав у нього розірвати договір, а згодом звернувся до суду і просив повернути інвестиційні внески. За результатами розгляду цієї справи Верховний Суд у своїй постанові від 04.03.2020 р. у справі № 757/15340/18 зазначив, що і позивач, і відповідач порушили умови інвестиційного договору, а саме: позивач — в частині сплати інвестиційних внесків, а відповідач — в частині строків завершення будівництва.
Відтак, враховуючи, що позивачем не було виконано у повному обсязі зобов’язання по сплаті інвестиційних внесків, умовами інвестиційного договору не передбачено право інвестора на односторонню відмову від договору, а згоди щодо укладення відповідної угоди між позивачем та відповідачем не досягнуто.
Але при цьому відповідач порушив строки введення об’єкта в експлуатацію, і доказів виконання такого обов’язку відповідачем на час розгляду справи не надано, колегія суддів погодилася з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позову, проте зазначила, що умовами інвестиційного договору не передбачено право інвестора на повернення всієї суми сплачених інвестиційних внесків, оскільки стягненню підлягають суми інвестиційних внесків за вирахуванням суми штрафу у розмірі 5%, оскільки і п. 7.4, за яким інвестиційний договір було розірвано, і п. 7.5 договору, на застосуванні якого наполягав позивач, містять положення про застосування штрафу тільки у разі розірвання договору.
Цікавою є інша справа, де інвестор звернувся з позовом про розірвання договору, стягнення сплачених за договором коштів, а також сплату пені за прострочку виконання зобов'язання щодо будівництва багатоповерхового будинку. Позовні вимоги було задоволено.
Верховний Суд, переглядаючи цю справу № 607/1569/19, у своїй постанові від 20.05.2021 р. вказав, що забудовник зобов’язувався збудувати та по закінченню будівництва передати позивачу частину новозбудованих приміщень, а саме відповідну квартиру, тобто завершити будівництво квартири в 9-поверховому будинку будівельною компанією (виробником). За характером ці правовідносини подібні до положень ст. 875 ЦК України (договір будівельного підряду), а отже, з урахуванням установлених у цій справі обставин суд апеляційної інстанції правильно виходив з того, що правовідносини між будівельною компанією (виробником), видом діяльності якої є будівництво житлових і нежитлових будівель, і позивачем як споживачем (замовником) слід кваліфікувати у цій справі як угоду про послугу — будівництво житла. Встановивши, що позивач виконав умови договору, повністю вніс обумовлену в договорі суму, а забудовник допустив істотне порушення умов договору і не забезпечив отримання позивачем завершеної будівництвом квартири (на час розгляду справи готовність незавершеного будівництва становила 3%), суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що позивач вправі вимагати стягнення з відповідача пені у розмірі, встановленому ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у межах річного строку позовної давності (ч. 2 ст. 258 ЦК України). Однак при розрахунку суми пені суд застосував положення ч. 3 ст. 551 ЦК України та зменшив її суму до 30 тис. грн, оскільки сума, яку просив стягнути позивач, є явно непропорційною.
Разом з тим, слід мати на увазі, що задоволення позову інвестора про стягнення коштів судом — це лише частина справи. Головне у такому разі — чи буде рішення суду реально виконане. А примусове виконання таких рішень залишається примарним, адже в більшості випадків у проблемного забудовника відсутні як грошові кошти, так і відповідне майно, на яке можна звернути стягнення.
Допоможе закон
На превеликий жаль, така ситуація в Україні склалась переважно тому, що права інвестора не захищені саме законом. Відсутність спеціального закону, що гарантував би прозорість процедури набуття інвесторами права власності на нерухомість, зменшує кількість бажаючих інвестувати в початок будівництва, що є абсолютно зрозумілим з огляду на описані вище ризики. Цю ситуацію покликана змінити ініціатива профільного комітету Верховної Ради України у законопроекті № 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким передбачається можливість інвесторів оформити право на землю та незакінчене будівництво до його завершення.
Законопроект вводить поняття «спеціальні майнові права», що дозволяє покупцю розпоряджатись об’єктом, який ще не добудовано, та запобігає його одночасному продажу декільком покупцям. Більше того, проєкт передбачає, що в договорі купівлі-продажу майбутній об’єкт нерухомості має бути чітко ідентифікований, у ньому має бути вказаний реєстраційний номер об’єкта в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зазначені його характеристики з деталізацією інформації щодо розміщення квартири на поверсі, вартість об’єкта чи способи її визначення, строк завершення будівництва і зобов’язання по передачі покупцеві квартири, а також відповідальність за невиконання умов договору.
Інвестор не повинен сплачувати компенсацію за зміну площі квартири більш ніж на 10%, а право власності на майбутню квартиру виникатиме на підставі укладеної з забудовником угоди.
Тобто законопроект покликаний вирішити більшість проблем, з якими мають справу інвестори, котрі вкладають кошти в майбутні квартири, та стимулювати менш ризикове інвестування населення в будівництво.