«У 2017 р. будівельна галузь була на підйомі, маючи стабільно високі показники протягом усього року. Наразі є всі перспективи, щоб у 2018 р. така тенденція збереглася», – повідомив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе. Він нагадав, що у 2017 р. була прийнята низка важливих законодавчих змін у межах дерегуляції будівництва, що також суттєво вплинуло на розвиток галузі. Нове будівництво, реконструкція та технічне переоснащення становили 73,2% від загального обсягу виконаних будівельних робіт, капітальний і поточний ремонти – 17,1% та 9,7% відповідно. За підсумками року, будівництво інженерних споруд зросло на 26,3%, будівель – на 16,1%. У 2017 р. підприємства України виконали будівельні роботи на суму 101 млрд 100 млн грн. Індекс будівельної продукції по відношенню до 2016 р. склав 20,9%.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проте нестабільна економічна ситуація в країні разом з низьким доходом громадян не спричинять бум угод на ринку житлової та комерційної нерухомості. Експерти ринку одностайні у висновках, що у 2018 р. ціни на первинному ринку в доларах продовжать падіння, у гривні – незначно зростуть, відповідно до тренду останніх двох років – на 10-15%. Цей показник може бути ще більшим у зв’язку з тим, що в минулому році темпи будівництва зросли майже на чверть. Подібний індекс збільшення обсягів будівництва в розвинених країнах є ключовим індикатором розвитку економіки. Однак в Україні він може зіграти проти забудовника і стати причиною банкрутства будівельних підприємств. Падіння попиту в окремих регіонах, перенасичених розпочатими будівництвами, можуть зупинити роботу навіть доброго середнячка ринку на банкрута. Процес «очищення» банківської системи, націоналізація банків, монополізація ринку державними банками та нестабільність національної валюти не дозволяють швидко та під малий відсоток отримати кредитну лінію.
Тобто в цьому році забудовники продовжать працювати без ефективного банківського плеча. У такому випадку вони будуть змушені зупиняти зведення нерухомості на невизначений термін. В сукупності це може створити небезпечну кризову хвилю, що потягне за собою кризу місцевого самоуправління і створить негативну соціальну напругу на ринку. За таких умов неминучими будуть банкрутства підприємств та поява кількох «Еліта-центрів». Це додасть роботи гравцям юридичного ринку.
Від смарту-компактного до смарту-розумного
Однак основні тренди на ринку нерухомості задаватимуть маркетологи забудовників. Якщо в минулому році найбільш поширеним трендом був формат компактного житла, який прийшов до країни кілька років тому на хвилі зниження доходів громадян і моди на компактні квартири та вважається житлом супер-економ-класу, то початок цього року ознаменувався стартом продажів квартир з системою «розумний дім», а це вже сегмент середнього класу. Розкручуючи квартири з системою «розумний дім», забудовники наголошують на зручності системи та заощадженні на комунальних послугах.
На фоні падіння попиту на нерухомість варто очікувати більш сміливих кроків від забудовників для зацікавлення покупців. Зокрема, своєрідним трендом можуть стати проекти, в яких більше уваги приділяється місцям для спілкування та дозвілля, а також якісно та з урахуванням потреб майбутніх мешканців зроблена інфраструктура. Це надасть можливість сформувати новий сегмент потенційних споживачів – квартировласників, які придбали квартири в новобудовах 4-5 років тому. Одночасно із запитом на технологічність формується запит на більш якісні послуги.
Чи збільшиться кількість роботи?
Загалом, роботи юридичним компаніям у 2018 р., у порівнянні з минулим роком, на ринку нерухомості особливо не додасться. Звісно, так званий «середнячок» більш прискіпливий до забудовників, тому на фоні великої кількості багатоквартирних самобудов та шахраїв у галузі майже не вірять забудовнику на слово. Проте в переважній більшості це компанії, у яких перевірка документів та договорів забудовника, узаконення прав власності на нерухомість є бюджетоформуючими процесами. Частка середніх і великих юридичних компаній в укладенні договорів з нерухомості та перевірці об’єктів будівництва невелика. Тогорічні зміни в законодавстві щодо збільшення розміру штрафних санкцій за зведення самобудов до 18 мінімальних заробітних плат особливо не збільшив попит на узаконення цих будівель шляхом судових розглядів. Практика показує, що виграти судовий процес з узаконення самовільного будівництва вкрай складно і дуже затратно.
Водночас до практики судових спорів щодо нерухомості (іпотеки, розірвання інвестдоговорів, оренди, купівлі тощо) можуть додатися не менш перспективні спори щодо якості житла. З 1 січня поточного року набув чинності Закон України «Про технічні регламенти та оцінку відповідності». Відтепер не потрібна сертифікація на кранову, протипожежну продукцію, метало- та деревообробне обладнання, а також будівельні матеріали, вироби та конструкції. Фактичне зняття державою з себе відповідальності за якість будівельних матеріалів та вимушене здешевлення забудовниками вартості об’єктів нерухомості можуть спричинити зниження якості будівель, що може спровокувати низку позовів стосовно відповідності екологічним стандартам та стандартам якості будівель.
Однак, якщо в одному місці додається, то в іншому має зменшитися. Законодавець розробив законопроект №7084 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості», який має знизити ризики інвестування в житлову нерухомість, а також вдосконалити деякі інші питання, (наприклад, ідентифікацію об'єктів будівництва). Це може знизити кількість клієнтів для компаній, які спеціалізуються на консультуванні щодо інвестування в будівництво та перевірці документів забудовника.
Про корупцію
Бізнес-асоціація ринку нерухомості URE Club провела опитування щодо рівня корупції в будівельній галузі. Більшість учасників опитування відзначили підвищення рівня за останні 2 роки. Результати дослідження URE Club демонструють, що найчастіше з випадками корупції девелопери зустрічаються на етапах отримання погоджень, заключних дозволів та прийняття об’єктів в експлуатацію.
«Зелені сертифікати»
Вимоги часу такі, що вітчизняні об’єкти нерухомості не зможуть залучити інвестиції без «зелених сертифікатів». Принципи сталого будівництва та стандартизація за «зеленими сертифікатами» LEED або BREEAM стануть гарантом отримання міжнародних інвестицій, грантів, кредитів або певних пільг.
Коментарі:
Олег Курчин,
адвокат, заслужений юрист України
Сьогодні серед трендів розвитку на українському ринку нерухомості слід виділити перенасиченість ринку, на якому забудовники, перейнявши європейський досвід, самостійно витрачаються на стандартні ремонтні роботи (приблизно 120-150 у. о.) та необхідні меблі (50-200 у. о.). Найбільша кількість таких будинків у м. Києві на лівому березі. Придбання такої квартири від забудовника «під ключ» обійдеться дешевше, ніж самостійний ремонт. Звичайно, мають попит такі відомі зарекомендовані житлові об'єкти як Новопечерські Липки, в яких люди самостійно роблять ремонти на власний смак.
Варто зазначити, що наразі багато звернень до юристів з проханням перевірити ті чи інші документи для подальшої реалізації проектів будівництва. В Україні найбільша проблема – це проблема з ринком землі під зведення багатоповерхових будинків. Так, сьогодні у м. Києві близько 50 майданчиків, які люди не можуть освоїти з двох причин. Перша причина – це протести громадських організацій, яким заважає будівля, що не відповідає державно-будівельним нормам, але в більшості випадків на цьому просто хочуть заробити. Особливо гостро це питання стосується об'єктів у центрі міста. Також це велика проблема для інвесторів, які вже вклали гроші в проектну документацію (вже не кажучи про придбання земельної ділянки за 100 тис. у. о. і більше), але не мають гарантії добудувати свій об'єкт. Друга причина – багато об'єктів недержавної власності та акціонерних товариств, на які власник наклав заставу, але є трудовий колектив. Сьогодні існують об'єкти, в яких 2-3 власники вважають себе власниками однієї ділянки та можуть навіть виставляти її на продаж. Вони мають документи, які візуально для юриста відповідають всім критеріям, але завжди потрібно піднімати всю історію об'єкта. У столиці найбільша кількість недобросовісних власників.
Сьогодні близько 70%-80% об’єктів мають правильно оформлені документи. Стосовно інших існує дуже багато запитань, навіть тим щодо тих, які знаходяться у продажу на сайтах lun.ua та domik.ua. Після придбання та проведення ремонту може виявитися, що було зареєстровано порушення законодавства. У нежитлових приміщеннях потрібно звернути увагу на те, якщо йде якась буква до приміщення, то нотаріус та реєстратори можуть відкривати новий реєстр. Відхилення площі в одному приміщенні можуть бути в різниці 5 кв. м або 10 кв. м на різних власників.
Олександр Бородкін,
партнер АО «ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Сьогодні становище на ринку нерухомості є достатньо цікавим та неоднозначним. Цікавим, тому що у 2017 р. спостерігалося певне зрушення, з'явилися нові угоди, в тому числі інвестиційні. Якщо порівнювати з 2016 р., то їх стало більше, вони більш значні та різнопланові (не лише у житловій, але й у комерційній нерухомості та в інфраструктурі).
Однак інфраструктуру варто відділити від загальних тенденцій, оскільки в цьому напрямку є один помітний основний замовник – держава, а також одне джерело фінансування (узагальнено) – зовнішні запозичення. Звичайно, на цьому фоні в Україну «заходять» іноземні будівельні компанії, причому не лише з територіально і ментально близьких Україні Польщі та Туреччини, але й з віддаленого сонячного Китаю та Південної Кореї. Проте кількісно приватних проектів тут менше, вони здебільшого згуртовані навколо експортоорієнтованих галузей (сільського господарства і металургії) та традиційно розвиваються великими холдингами, переважно місцевими або за їх участю.
Деякий поштовх до розвитку галузі також додає альтернативна енергетика. Мова йде, насамперед, про земельні питання і питання будівництва нових електростанцій. Допоки ще діє привабливий режим «зеленого тарифу», знаходиться багато охочих увірвати ласий шматок в Україні. Цікаво, що це однаково стосується іноземних енергетичних компаній та портфельних інвесторів, які вже мають гіркий досвід згортання стимулюючих програм у цій сфері деякими європейськими державами.
Неоднозначним становище галузі є через те, що наразі важко говорити про відновлення ринку на якомусь більш-менш стабільному або принаймні прогнозованому рівні.
Житло будується і багато, однак ціни особливо не ростуть і не падають, доступного фінансування як не було, так і немає, а невгамовні ЗМІ час від часу підкидають масла у вогонь прогнозами про чергове падіння ринку, яке все ніяк не настане. Це відбувається на фоні того, що знайти вільну ділянку під житлову забудову у м. Києві майже неможливо. Потрібно або щось реконструювати, або зносити, або змінювати цільове призначення та детальний план території, або домовлятися з військовими відомствами, Академією наук чи іншими багатопрофільними державними підрозділами, у віданні яких ще залишилися більш-менш цікаві ділянки.
Комерційні об'єкти також продовжують вводити в експлуатацію. Особливо об’єкти, будівництво яких розпочалося декілька років тому, тобто за трохи інших ринкових прогнозів. Однак їх заповнення орендарями напряму залежить від загального розвитку економіки, виходу на ринок нових компаній, розширення діяльності гравців ринку, збільшення покупної спроможності населення тощо. Однак цих явищ ми поки що не спостерігаємо (принаймні масово). Мале підприємництво, ІТ-галузь, стартапи, про які наразі багато говорять, насправді не є тією рушійною силою, яка могла б дати значний поштовх до розвитку ринку комерційної (насамперед, офісної) промисловості. Знані за кордоном інтернет-містечка та ІТ-кластери для України поки що залишаються, як то кажуть, «за горами». Хоча варто визнати заслугу саме цієї молодої спільноти у появі та розвитку в Україні такого явища як коворкінги, які наразі потихеньку витісняють традиційні офіси з ділових центрів.
Ще менше подій відбувається на ринку промислової нерухомості, звичайно, якщо не приписувати сюди альтернативну енергетику, про яку згадувалося вище. Вже кілька років поспіль спостерігаємо, що основні проекти у цій сфері стосуються більше добудови та розширення старих підприємств, ніж інвестицій у нові. Інтерес китайських компаній до української промисловості після порушених зав'язків останніх з російською промисловістю зводиться здебільшого до придбання технологій, в тому числі шляхом залучення українських вчених до Китаю та перенесення туди основного виробництва. З двох найбільш значних інвестиційних угод у промисловості, які ми супроводжували у 2017 р. (до речі, між іноземними інвесторами), один інвестор продавав підприємство у зв'язку з виходом з українського ринку, а інший – купував у зв'язку з перенесенням підприємства та нарощенням обсягів виробництва. Таким чином, загальний баланс для української промисловості, можна сказати, зійшовся.
Головне, що юристам наразі вистачає роботи у галузі нерухомості. Причому в усіх напрямках: у житловій, комерційній, промисловості, енергетиці та інфраструктурі. Поступово з'являються нові іноземні інвестори з сусідніх Польщі, Туреччини та Ізраїлю, іноді з більш віддалених країв (у тому числі зі східних). Придивляються, поки обережно. Деякі намагаються розпочинати переговори щодо інвестування. Отже, є надії на подальший розвиток. Як на мене, вони небезпідставні.