В адвокатській практиці часто зустрічається категорія справ щодо визнання права власності на самочинне будівництво, яка потребує досконального знання законодавства, судової практики та досвіду вирішення таких спорів.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» є основним законодавчим актом у сфері будівництва, і його вимоги повинні виконувати усі суб'єкти, що здійснюють забудову земельних ділянок. У реальному житті трапляються випадки, коли будівництво об'єкта здійснюється без належних дозвільних документів та/або на земельній ділянці, яка не належить забудовнику ні на праві власності, ні на праві користування. І таке будівництво все ж здійснюється, незважаючи на порушення будівельних норм.
Після завершення такого будівництва постає питання щодо узаконення об'єкта самочинного будівництва, тобто введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та державної реєстрації права власності на нього. Але без необхідного документального підтвердження правомірності такої забудови здійснити реєстрацію неможливо, і суб'єкт такої забудови звертається до суду з позовом, намагаючись визнати право власності на об'єкт самочинного будівництва.
Аналізуючи практику вищих інстанцій, можна помітити, що більшість позивачів при зверненні до суду роблять однакову помилку та отримують відмови у задоволенні своїх вимог.
Що ж це за помилка?
Як вказує законодавство та підтверджують суди, поданню позову про визнання права власності на самочинне будівництво має передувати звернення до компетентного державного органу, до повноважень якого входять питання будівництва і рішення якого (чи їх відсутність) дають підстави вважати, що наявне порушення права.
Виявляється, позивачі не завжди знають або свідомо ігнорують необхідність звернення до вказаних органів, які відповідають за регулювання відносин у будівельній сфері, з метою отримання рішення про відмову щодо введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта чи у реєстрації права власності. Саме з моменту отримання відмови у особи виникає реальне право на звернення до суду із позовом.
Розглянемо судову практику з цих питань та з'ясуємо, на що звертають увагу суди під час надання своїх висновків.
У постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду (далі — КЦС ВС) від 23.09.2019 р. у справі №309/3887/17 касаційна інстанція дійшла наступного висновку:
«… Ч. 1 ст. 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У п. 12 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 р. №6 «Про практику застосування судами ст. 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» роз'яснено, що у справах, пов'язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього.
Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатації.
Ч. 5, 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.
Позивач не звертався до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об'єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку, а відразу звернувся до суду з позовом про визнання права власності. Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об'єкта та вводу його до експлуатації у встановленому законодавством порядку відсутня.
Суд апеляційної інстанції, врахувавши наведені обставини, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог…».
Як йдеться у справі №308/5988/17 (постанова КЦС ВС від 18.02.2019 р.), суд звертає увагу на наступне:
«Відповідно до ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, воно виникає з моменту державної реєстрації.
Положення ч. 2 ст. 331 ЦК України слід розуміти у системному зв'язку з положеннями ст. 182 ЦК України щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає жодних винятків. Як правило, усі об'єкти нерухомого майна в силу своєї специфіки після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.
Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (ст. 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (ст. 95 Земельного кодексу України), особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки, або з інших передбачених законом підстав.
Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством. Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
За змістом ч. 4, 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об'єктів здійснюються власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розробка проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов'язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.
Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що є умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, 3) об'єкт збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї з трьох зазначених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Водночас, згідно з ч. 3 ст. 376 ЦК України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
З аналізу ч. 3, 4 ст. 376 ЦК України випливає, що ч. 3 цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить. Аналіз цих норм дає підстави для висновку, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не є забудовником. Ця умова є необхідною для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.
При цьому слід ураховувати положення ч. 1 ст. 376 ЦК України, а саме наявність у особи, котра здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проєкту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об'єкті нерухомості.
Вказаний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 2 грудня 2015 р. у справі №6‑1328цс15, і підстав для відступу від цього висновку немає.
Здійснене позивачем будівництво є самочинним, оскільки відсутні докази того, що будівництво здійснювалось ОСОБОЮ_4 на земельній ділянці, що була їй відведена в установленому порядку для цієї мети, а також того, що об'єкт нерухомості збудовано за наявності належного дозволу чи належно затвердженого проєкту.
За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку, що спірний будинок у передбаченому законом порядку в експлуатацію не приймався, даних щодо звернення позивача до компетентних органів стосовно узаконення самочинно збудованої прибудови, а також щодо відмови цих органів у вирішенні спірного питання матеріали справи не містять, тому правові підстави для задоволення позову ОСОБИ_4 відсутні.
Посилання касаційної скарги на те, що суди не взяли до уваги, що відповідно до ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків, встановлених цією нормою, безпідставні з огляду на таке.
Зазначена норма не змінює встановлений законом, зокрема ст. 118 Земельного кодексу України та ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», порядок вирішення питань регулювання земельних відносин, зокрема виділення земельних ділянок у власність. Тобто висновок позивача про те, що у спірних правовідносинах існують обставини, передбачені ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», які унеможливлюють передачу земельної ділянки позивачу, не звільняє його від обов'язку розглянути клопотання позивача на сесії ради з прийняттям одного з двох передбачених Земельним кодексом України рішень.
Доводи касаційної скарги про те, що звернення до компетентних органів не є обов'язковою передумовою для визнання за особою права власності на самочинно побудовані будівлі, безпідставні з огляду на таке.
Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право. Позивач не звертався до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об'єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку, а відразу звернувся з позовом про визнання права власності. Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об'єкта та вводу його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку відсутня».
Також цікавим, на думку автора, є висновок КЦС ВС, зроблений у постанові від 04.06.2018 р. у справі №640/13030/16‑ц:
«Суд встановив, що ОСОБІ_4 на праві власності належить земельна ділянка площею 0,0837 га за адресою: АДРЕСА_1, на якій позивач самочинно збудував нежитлову будівлю «А‑3» загальною площею 577,3 м2.
Згідно з технічним висновком ФОП ОСОБА_5, зовнішні та внутрішні стіни нежитлової будівлі за АДРЕСА_1 знаходяться у задовільному стані (категорія II), несучі і огороджувальні будівельні конструкції відповідають СНІП та ДБН, можлива подальша надійна експлуатація цієї будівлі як нежитлової без проведення додаткових заходів.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право власності підлягає державній реєстрації. Ч. 1 ст. 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
У п. 12 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 р. №6 «Про практику застосування судами ст. 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» роз'яснено, що у справах, пов'язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього.
Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Ч. 5, 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.
Позивач не звертався до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для набуття права власності та введення об'єкта в експлуатацію у встановленому законом порядку, а відразу звернувся з позовом про визнання права власності. Інформація про наявність у позивача дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об'єкта та вводу його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку відсутня.
За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову в позові ОСОБІ_4.
Наведене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постановах від 27 травня 2015 р. №6‑159цс15 та від 2 грудня 2015 р. №6‑1328цс15.
У решті рішення суду першої інстанції не оскаржувалось та в апеляційному порядку не переглядалося.
Відповідно до ч. 3 ст. 401 ЦПК України, суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду апеляційної інстанції — без змін».
Таким чином, оскільки судова практика у цьому напрямі є досить сталою, при узаконенні самочинного будівництва у судовому порядку особа має враховувати вимоги законодавства та пройти наступну процедуру:
А) звернутись спочатку до компетентного державного органу, до повноважень якого входять питання будівництва;
Б) отримати його рішення про відмову, яке (або відсутність якого) дає підстави вважати, що виник спір;
В) на підставі цієї відмови скласти позовну заяву та звернутись до суду за захистом порушеного права.
Доказом того, що це питання було предметом розгляду відповідного компетентного органу, і буде вказане вище рішення.
Проте перед проходженням процедури судового оскарження щодо визнання права власності на самочинне будівництво наполегливо рекомендується довірити справу професіоналам, які допоможуть уникнути помилок, підготувати документи, як того вимагає законодавство, та зберегти дорогоцінний час.
