Актуальні проблеми державної реєстрації припинення іпотеки

1 січня 2013 р. набули чинності зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон). Ці зміни до Закону мають, безумовно, великий вплив на регулювання правовідносин та спрощення процедур у сфері державної реєстрації прав на нерухомість. За майже 2 роки, що минули з дати набрання чинності Законом, стали очевидними переваги нової системи реєстрації прав.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Однією з таких позитивних змін, що їх привніс Закон, є запровадження Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав), що призвело до суттєвого скорочення числа суб’єктів, яким законом надається право брати учать у процесі виникнення, переходу та припинення речових прав на нерухомість та їх обтяжень. Згідно Закону, такими уповноваженими суб’єктами є державний реєстратор та нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у випадках, передбачених Законом.

Проте слід також звернути увагу на деякі недоліки нових правил. Зокрема, з проблемами стикаються клієнти банків, які добросовісно виконали свої грошові зобов’язання, що були забезпечені іпотекою нерухомого майна раніше, ще до набрання чинності Законом.

Так, Законом та постановою Кабінету міністрів №868 від 17.10.2013 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» зі змінами та доповненнями (далі – Порядок реєстрації) встановлено, що державна реєстрація припинення іпотеки, обтяження проводиться на підставі заяви обтяжувача, яку він зобов’язаний подати протягом 5 робочих днів з дня припинення іпотеки та обтяження самостійно або на письмову вимогу боржника чи іншої особи, права якої порушено через наявність таких реєстраційних записів.

На перший погляд, все видається дуже просто. По-перше, законодавець визнає, що права особи, що добросовісно виконала свої грошові зобов’язання перед банком-кредитором, є порушеними через наявність реєстраційних записів про обтяження та іпотеку. По-друге, законодавець пропонує вихід із такої ситуації: така особа повинна протягом 5 робочих днів подати банкові письмову заяву (вимогу) стосовно надання документу, що підтверджує повне погашення кредиту, на підставі якого і повинно відбутися проведення державної реєстрації припинення іпотеки та зняття заборон.

У подальшому іпотекодержатель або особа, в інтересах якої припинено іпотеку, або державний виконавець у передбаченому законом випадку повинні звернутися до державного реєстратора або до нотаріуса для проведення державної реєстрації припинення іпотеки та зняття заборон шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру прав.

Проте, не все так просто, як здається на перший погляд, адже диявол, як і завжди, ховається у деталях! Як не дивно, але у цій досить простій ситуації у державних реєстраторів знаходяться аргументи для відмови у проведенні реєстрації припинення іпотеки та обтяження.

У даному випадку йдеться про п.71 Порядку реєстрації, яким визначено, що державна реєстрація припинення обтяження нерухомого майна іпотекою проводиться нотаріусом одночасно із зняттям ним заборони, накладеної під час посвідчення договору іпотеки. І державні реєстратори відмовляються здійснити реєстраційні дії та перенаправляють особу до того нотаріуса, який посвідчував договір іпотеки ще до набрання чинності Законом.

Разом з тим, у нотаріуса також знаходяться цілком законні підстави для відмови у державній реєстрації припинення іпотеки та обтяжень, оскільки він може вчинити такі реєстраційні записи тільки у випадку одночасного здійснення іншої нотаріальної дії!

На практиці у такій ситуації нотаріуси, до яких звертаються особи для припинення іпотеки, виявляються дещо більш винахідливими, ніж передбачено Законом. Наприклад, за відсутності правочину про перехід прав на нерухоме майно задля вчинення іншої нотаріальної дії та одночасного припинення іпотеки та обтяження деякі нотаріуси пропонують клієнтам укласти з банком та посвідчити нотаріально угоду про… припинення іпотеки та зняття заборони!

З юридичної точки зору такі угоди не витримуються жодної критики, оскільки зобов’язання клієнта є вже не тільки припиненим його належним виконанням, але й прийнятим кредитором (банком), в результаті чого права та обов’язки сторін у такому зобов’язанні також припинені. Отже, де-факто і де-юре існують усі передумови для державної реєстрації припинення іпотеки та обтяжень, а тому жодного іншого договору або угоди про встановлення цього факту, які за своєю правовою природою є нікчемними, просто не потрібно укладати та посвідчувати нотаріально.

Не слід забувати і про те, що нотаріальне посвідчення таких нікчемних правочинів також потребує чималих матеріальних витрат, що покладаються, як правило, на особу, яка і так добросовісно виконала свої зобов’язання перед банком-кредитором та бажає лише одного – позбутися тягаря іпотеки та заборон на цілком законних підставах!

Як же діяти у такій ситуації особі, права якої порушено наявністю реєстраційних записів про іпотеку та заборони?      Ч.1 ст.24 Закону визначено вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. У ч.4 цієї ж статті встановлено заборону у відмові в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом. Більше того, обов’язок щодо перевірки наявності факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язують можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав, покладається на державного реєстратора, як це визначено у ст.9 Закону. Тобто існують усі законодавчо визначені підстави для припинення іпотеки та зняття заборон.

Отже, оскільки державні реєстратори є, перш за все, державними службовцями, вони повинні діяти виключно у межах закону, а тому, на нашу думку, не існує законних підстав для відмови у реєстрації припинення іпотеки та зняття заборон тим особам, які добросовісно виконали свої грошові зобов’язання перед банками-кредиторами та подали до державного реєстратора відповідні документи на підтвердження цього факту.

Разом з тим, вважаємо, що є необхідність внести зміни та включити державних реєстраторів до положень п.71 Порядку реєстрації, що дозволить у подальшому уникати сумнівів у правильності вчинення реєстраційних дій щодо припинення іпотеки та зняття заборон не тільки нотаріусами, але й державними реєстраторами. А це, як свідчить практика, дозволить заощадити не тільки час, але й гроші добросовісних позичальників.