З початку війни всіх цікавлять питання, що буде з ринком нерухомості та будівництва, чи зростуть ціни на нього, чи відбудеться його пожвавлення, які спостерігаються тенденції та прогнози, що приймається на законодавчому рівні в цей складний час. Як завжди, ми запитали про це в експертів Анжеліки Лівіцької та Юрія Хапка.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Коментарі:
Анжеліка Лівіцька, радниця Asters
Серед нових тенденцій практики нерухомості та будівництва можна виділити наступні:
1. Будівництво та реконструкція об'єктів цивільного захисту.
2. Питання тимчасового житла для ВПО.
3. Переробка будівельного сміття для подальшого використання у будівництві.
4. Набрання чинності Закону України №2518-IX "Про гарантування речових прав на нерухоме майно".
5. Прийняття законопроєкту №5655 та подальші законодавчі зміни, пов'язані з ним.
Детальніше по кожному напрямку нижче.
Будівництво та реконструкція об'єктів цивільного захисту
У 2022 році був прийнятий Закон України №7398 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій".
Він передбачає такі важливі моменти:
- врахування заходів цивільного захисту ще на стадії розроблення містобудівної документації;
- обов’язкове залучення представників Державної служби з надзвичайних ситуацій до розгляду містобудівної документації на засіданнях архітектурно-містобудівних рад;
- спрощення процедури передачі земельних ділянок для розміщення захисних споруд цивільного захисту;
- наявність у містобудівних умовах та обмеженнях вимог про необхідність передбачення у складі проєктної документації інженерно-технічних заходів цивільного захисту;
- обов’язкове розміщення споруд цивільного захисту (укриттів, сховищ, бомбосховищ) під час будівництва об’єктів, на яких постійно перебуватимуть понад 50 осіб або періодично перебуватимуть понад 100 осіб;
- забезпечення утримання захисних споруд цивільного захисту в готовності;
- сховища та укриття, незалежно від форми власності, повинні приводитися в готовність до прийому населення в термін, що не перевищує 24 годин (у разі переведення єдиної державної системи цивільного захисту, її складових у режим підвищеної готовності, надзвичайної ситуації, надзвичайного стану та в особливий період);
- істотною умовою договору оренди захисних споруд цивільного захисту (його частини), яке перебуває в державній або комунальній власності, буде можливість розірвання такого договору в односторонньому порядку, в разі: (1) порушення порядку його використання в мирний час для господарських, культурних і побутових потреб (2) невиконання орендарем вимог щодо приведення захисної споруди цивільного захисту в готовність до прийому населення у вищезазначених випадках.
Прийняття вказаного закону є абсолютною вимогою часу.
Питання тимчасового житла для ВПО
В Україні реалізується чимало проєктів розміщення/будівництва тимчасового житла для ВПО. Здебільшого в західній частині України, частково – в центральній та Київській області. Зазвичай такі проєкти реалізуються коштами донорів. З юридичної точки зору важливим є правильне врегулювання земельного питання для розміщення тимчасового житла для ВПО.
Переробка будівельного сміття для подальшого використання в будівництві
Враховуючи величезний відсоток пошкодженого чи зруйнованого житла в Україні, на рівні держави здійснювався пошук компаній, які мають технології щодо переробки будівельних відходів та створення з них нових будівельних матеріалів.
Наразі декілька іноземних компаній заявили про свою готовність зайти чи навіть зайшли на цей ринок України. Звичайно, під час заходу такі компанії несуть величезний ризик, проте, враховуючи дефіцит будівельних матеріалів, вони мають отримати великий прибуток.
Набрання чинності Закону України №2518-IX "Про гарантування речових прав на нерухоме майно"
Ключова мета закону – надання захисту інвесторам у майбутні об’єкти нерухомості.
Закон передбачає наступні нововведення:
- запроваджується поняття "майбутнього об’єкту нерухомості", який визначається як частина об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію об’єкта незавершеного будівництва стає самостійним об’єктом нерухомості (квартира, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);
- замовник будівництва має визначити так звану “гарантійну частку” майбутніх об’єктів нерухомості. Відчуження такої гарантійної частки буде забороненим до тих пір, коли об’єкт незавершеного будівництва не буде прийнято в експлуатацію;
- продаж майбутніх об’єктів нерухомості на користь інвесторів буде можливий тільки після того, як замовник будівництва отримає всі необхідні дозволи щодо будівництва та забезпечить державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості;
- закон зобов’язує замовників будівництва (девелоперів, управителів фонду фінансування будівництва) розкривати та публікувати інформацію про будівництво (запланований рік прийняття в експлуатацію, відомості про право на виконання будівельних робіт із посиланням на відповідні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, відомості про хід виконання будівельних робіт (із фотографіями), відомості про майбутні об’єкти нерухомості, умови їх придбання тощо. За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф;
- будь-які зміни до проєктної документації відтепер потребуватимуть узгодження з інвесторами, якщо такі зміни впливають на права таких інвесторів.
Закон мав би позитивно вплинути на захист інвесторів у житлове будівництво, але поки є певні технічні проблеми з його реалізацією.
Прийняття законопроєкту №5655 та подальші законодавчі зміни, пов'язані з ним
Законопроєкт №5655 (або другий етап будівельної реформи) спрямований на те, щоб зробити абсолютно прозорим та безкорупційним будівельний ринок України. Він передбачає ряд новаторських рішень, зокрема, надзвичайне підвищення рівня відповідальності усіх гравців ринку, зміну правил контролю та нагляду в будівництві, повну диджиталізацію. Звісно, враховуючи високий рівень відповідальності, яку вводить законопроєкт, не всі гравці ринку сприймають його позитивно, проте це той випадок, коли ніщо не зупинить реформу, час якої настав.
Юрій Хапко, старший партнер TOTUM LF, к.ю.н., адвокат
На жаль, 2022 рік приніс багато потрясінь у життя українців та всього світу. Не оминули ці потрясіння і ринок нерухомості, який є лакмусовим папірцем економічного життя країни.
Якщо говорити про кардинальні зміни, що вплинули на ринок, окрім безпосередньо військових дій, то потрібно виокремити 5 нових тенденцій ринку нерухомості:
1. Закриття реєстрів.
2. Часткове відкриття реєстрів. Майже повне відкриття реєстрів.
3. Тимчасове житло для внутрішньо переміщених осіб.
4. Набрання чинності Законом про гарантування речових прав на нерухоме майно (Закон №2518-IX).
5. Прийняття законопроєкту № 5655.
Потрібно віддати належне Міністерству юстиції України в тому, що більшість функціонала реєстрів, який був обмежений на початку повномасштабного вторгнення рф, станом на сьогодні вже працює.
Єдиною складовою, яка поки що не відновлена, є можливість оформлення права власності на земельні ділянки в межах норми безоплатної передачі, якщо вони вільні від забудови. На такі дії введено мораторій. Відчужувати нерухомість можна тільки за довіреністю, яка діє не більше як місяць, а продати її не швидше місяця з моменту придбання.
Також, зі зрозумілих причин, обмежено цивільний оборот об’єктів, які належать особам з рф.
Яким буде новий 2023 рік для ринку первинної нерухомості, наразі важко сказати. Все залежить від того, коли з’явиться розуміння безпекової ситуації та від часу закінчення війни.
Що пізніше з’явиться таке розуміння, то, ймовірніше, не всі зможуть підтримувати власні бізнес-процеси на паузі та відтягувати строки виконання власних зобов’язань.
Тобто, якщо безпекова ситуація вирішиться в 1-у, максимум 2-му кварталах, ринок повинен це пережити. Якщо цього не станеться й до кінця літа, тоді є об’єктивні підстави припускати, що не всі зможуть так довго протриматися. Відповідно це може призвести або до банкрутств, або до суттєвого зниження цін на квадратні метри, тобто так чи інакше до збитків та виходу з ринку.
Що стосується ринку нерухомості загалом, то потрібно зрозуміти, що так чи інакше після розв'язання питання безпеки ринок буде ще зберігати певну інерційність тих процесів, які накопичувались протягом року війни.
Важливими факторами, що впливатимуть на ринок, є кількість отриманих нових дозволів на будівельні роботи, сертифікація будівельної продукції, нові правила роботи відповідно до закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, що будуть споруджені у майбутньому", а також тотальна цифровізація містобудівних процесів, що передбачається проєктом закону № 5655, та як це все запрацює.
Суттєвим елементом, який би зміг перезапустити ринок, може бути доступна іпотека, кроки в цьому напрямку зроблені Законом 2518-IX. Але поки в банків будуть наявні інші інструменти для більш зрозумілого і простого (для них) заробітку (йдеться про військові облігації), цей інструмент (іпотека) не буде залученим.
Також важливим фактором, який може позитивно вплинути на ринок, буде початок великої відбудови та прихід на ринок іноземних грошей, а відповідно і гравців.
Тут головну роль відіграватимуть зрозумілі та чіткі правила гри на ринку, а також гарантії іноземних інвестицій із боку нашої держави.
Ми бачимо кроки, які робить влада в цьому напрямку, їх активно обговорюють у всіх колах – хто з осудом, а хто зі сподіванням на краще. Але остаточну крапку завжди ставить практика застосування тих чи інших норм. І тут, як кажуть, не спробуєш – не дізнаєшся.