Однією з найпоширеніших та відомих форм інвестування в Україну є придбання нерезидентами об'єктів нерухомого майна, які надалі використовуються українськими компаніями для провадження їхньої господарської діяльності на підставі договорів оренди. Проте проста та зрозуміла на перший погляд схема одержання доходів від інвестиційної діяльності шляхом здавання такого об'єкта нерухомого майна в оренду може бути ускладнена обмеженнями, що існують в Національному банку України.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Відповідно до п. 3.8. Положення про порядок іноземного інвестування в Україну, затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 10.08.2005 р. №280, порядок купівлі (обміну) іноземної валюти з метою повернення за кордон іноземних інвестицій, а також доходів, прибутків, інших коштів, одержаних іноземним інвестором від інвестиційної діяльності в Україні, визначається нормативно-правовим актом Національного банку України, що регулює порядок та умови торгівлі іноземною валютою.
П. 3.9. вищезазначеного Положення встановлює, що уповноваженому банку дозволяється здійснювати перерахування коштів в іноземній валюті (які не куплені на міжбанківському валютному ринку України та не залучені у формі кредиту, позики) з метою повернення іноземної інвестиції та/або прибутків, доходів, інших коштів, одержаних іноземним інвестором від інвестиційної діяльності в Україні, на підставі документів, що визначені відповідним пунктом нормативно-правового акта Національного банку України, що регулює порядок та умови торгівлі іноземною валютою (крім заяви про купівлю іноземної валюти).
Нормативно-правовим актом Національного банку України, що регулює порядок та умови торгівлі іноземною валютою, є Положення про порядок та умови торгівлі іноземною валютою, затверджене Постановою Правління Національного банку України від 10.08.2005 р. №281.
П. 2 гл. 3 р. II Положення про порядок та умови торгівлі іноземною валютою встановлює перелік документів, на підставі яких резиденти та іноземні інвестори мають право перераховувати кошти в іноземній валюті з метою повернення за кордон доходів, одержаних від інвестиційної діяльності в Україні на підставі укладених договорів оренди, який включає:
- договір про здійснення іноземної інвестиції з документальним підтвердженням його виконання (набуття іноземним інвестором права власності на об'єкт інвестиції) та його копії;
- договір про повернення іноземним інвестором іноземної інвестиції (доходів від її здійснення) та/або інші документи, які підтверджують суму грошових зобов'язань, що підлягають сплаті іноземному інвестору за результатами його інвестиційної діяльності в Україні, та їх копії;
- документ, виданий державним органом, який підтверджує державну реєстрацію іноземної інвестиції, та його копії або письмове підтвердження іноземного інвестора про те, що державна реєстрація іноземної інвестиції, відповідно до ст. 13 Закону України «Про режим іноземного інвестування», не здійснювалася;
- документ, що підтверджує фактичне здійснення іноземної інвестиції в Україну в майновій формі (оригінал митної декларації або її копії, засвідченої митним органом). Подається за умови здійснення іноземної інвестиції у майновій формі, крім випадку, коли строк між датами набуття іноземним інвестором права власності на об'єкт інвестиції та подання заяви на купівлю іноземної валюти перевищує 5 календарних років, або випадку подання інформаційного повідомлення;
- копію договору про передавання об'єкта іноземної інвестиції між нерезидентами, що передбачає проведення розрахунків за межами України, з документальним підтвердженням його виконання.
Як вбачається з вищенаведеного, у випадку набуття нерезидентом права власності на об'єкт нерухомого майна в Україні та у разі одержання доходу від інвестиційної діяльності, в уповноважений банк в Україні необхідно подати документи, перелічені у п. 2 гл. 3 р. II Положення про порядок та умови торгівлі іноземною валютою, враховуючи наступні особливості.
Стосовно договору про здійснення іноземної інвестиції, слід зазначити той факт, що у випадку, коли з дати набуття іноземним інвестором права власності на об'єкт нерухомого майна в Україні та до дати проведення операції щодо повернення доходів від іноземної інвестиції пройшло більше ніж 5 років, уповноважений банк приймає документ, що підтверджує право власності на об'єкт нерухомого майна.
Договором про повернення іноземним інвестором іноземної інвестиції, який вимагається для подачі в уповноважений банк, є договір оренди із зазначенням фіксованої орендної плати, яка повинна бути перерахована резидентом за користування об'єктом нерухомого майна нерезидента. Ця орендна плата і буде вважатися сумою грошового зобов'язання, що підлягає сплаті іноземному інвестору, за результатами його інвестиційної діяльності.
Наступним документом, необхідним для здійснення операції щодо повернення доходів від інвестиційної діяльності, є документ про підтвердження державної реєстрації інвестиції або письмове підтвердження іноземного інвестора про те, що державна реєстрація іноземної інвестиції, відповідно до ст. 13 Закону України «Про режим іноземного інвестування», не здійснювалася.
Ст. 2 Закону України «Про режим іноземного інвестування» передбачає, що іноземні інвестиції можуть здійснюватися у вигляді будь-якого рухомого і нерухомого майна та пов'язаних з ним майнових прав.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про режим іноземного інвестування», іноземні інвестиції можуть здійснюватися у формі придбання не забороненого законами України нерухомого чи рухомого майна, включаючи будинки, квартири, приміщення, обладнання, транспортні засоби та інші об'єкти власності, шляхом прямого одержання майна та майнових комплексів або у вигляді акцій, облігацій та інших цінних паперів.
Порядок державної реєстрації (перереєстрації) іноземних інвестицій та її анулювання затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 06.03.2013 р. №139. Державна реєстрація іноземних інвестицій здійснюється шляхом присвоєння органом державної реєстрації інформаційному повідомленню реєстраційного номера. Саме інформаційне повідомлення про проведену державну реєстрацію іноземних інвестицій є документом, що вимагається Положенням про порядок та умови торгівлі іноземною валютою.
Однак, якщо іноземна інвестиція не була зареєстрована на території України, в уповноважений банк подається лист-підтвердження іноземного інвестора про те, що державна реєстрація іноземної інвестиції не здійснювалася.
Слід зазначити, що незареєстровані іноземні інвестиції не дають права на одержання пільг та гарантій, передбачених чинним законодавством України.
Якщо в уповноважений банк було подане інформаційне повідомлення про проведену державну реєстрацію іноземних інвестицій, документ, що підтверджує фактичне здійснення іноземної інвестиції в Україну в майновій формі не подається. Такий документ не подається й у випадку, коли строк між датами набуття іноземним інвестором права власності на об'єкт нерухомого майна та поданням заяви на перерахування доходів від інвестиційної діяльності перевищує 5 календарних років.
До уповноваженого банку необхідно також подати довідку уповноваженого банку про здійснення іноземної інвестиції в іноземній валюті з рахунку іноземного інвестора з-за кордону на рахунок резидента в Україні. У тому випадку, коли розрахунки за придбання об'єкта нерухомого майна здійснювались за межами України, необхідно подати лист-підтвердження попереднього власника об'єкта нерухомого майна про те, що під час відчуження об'єкта нерухомого майна нерезиденту-власнику попередній власник не користувався послугами будь-яких банків на території України та не мав у той період банківських рахунків, відкритих в Україні. Це підтверджує, що будь-які розрахунки за операцією купівлі-продажу на території України не проводились.
Варто зазначити, що листи-підтвердження повинні бути засвідчені згідно із законодавством держави їх видачі та легалізовані в консульській установі України (можуть бути також засвідчені у посольстві відповідної держави в Україні та легалізовані у МЗС, якщо міжнародними договорами України не передбачено інше).
Додатково також подається копія договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна, на підставі якого здійснювалось передавання об'єкта нерухомого майна між нерезидентами, котрий передбачає проведення розрахунків за межами України.
Підсумовуючи вищевикладене, вважаємо за необхідне підкреслити той факт, що придбання нерезидентами об'єктів нерухомого майна з метою одержання доходів від інвестиційної діяльності шляхом укладення з резидентами договорів оренди потребує попередньої підготовки пакету документів, на підставі якого уповноважені банки України матимуть можливість своєчасно проводити операції з перерахування коштів на банківські рахунки нерезидентів-власників нерухомого майна в Україні.