Спори про визнання недійсними правочинів з нерухомим майном є важливою категорією справ. Обізнаність у цих питаннях надає можливість правильно оцінити ризики при будівництві або інвестуванні в нерухомість. Велику нішу правочинів з нерухомістю займають правочини щодо пам'яток історії та містобудування. Це особливо актуально для великих міст, в яких центральну частину займає історична забудова.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Передача пам'ятки історії в іпотеку
Передача в іпотеку об'єкта культурної спадщини є цікавим питанням. У справі №3‑449гс16 юридична особа звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору іпотеки. В обґрунтуванні позовних вимог позивач посилався на те, що договір іпотеки був укладений без погодження з відповідним органом культурної спадщини. Це порушило вимоги ст. 19 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та ст. 6 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», об'єкти культурної спадщини, які є пам'ятками (за винятком пам'яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України), можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. У справі, яка розглядається, власник нерухомого майна, що є пам'яткою архітектури, здійснив своє право на цей об'єкт шляхом передачі його в іпотеку.
Іпотека — вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання має право одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом. Таке визначення надає Закон України «Про іпотеку».
Суд дійшов висновку, що оскільки майно, яке є предметом іпотеки, залишається у володінні та користуванні іпотекодавця — власника архітектурної пам'ятки, то не потрібно отримувати погодження органу охорони культурної спадщини. Цей висновок був зроблений з огляду на загальні положення Закону України «Про іпотеку» та характер правовідносин сторін за договором іпотеки, який містить домовленість іпотекодержателя та іпотекодавця, спрямовану на встановлення, зміну, припинення саме іпотечних прав та обов'язків.
Загалом, факт відсутності такого погодження не є беззаперечним підтвердженням наявності підстав для визнання договору недійсним. Натомість при розв'язанні питання про звернення стягнення на зазначене майно у разі порушення боржником зобов'язань за кредитним договором той факт, що предмет іпотеки є об'єктом культурної спадщини, має бути врахований з огляду на положення ст. 20 Закону України «Про охорону культурної спадщини». Ці положення передбачають право привілейованої купівлі пам'ятки відповідним органом охорони культурної спадщини. Водночас не реалізація цим органом такого права, враховуючи дотримання передбаченої законом процедури повідомлення останнього, не вважається підставою для заборони відчуження об'єкта культурної спадщини.
Правові наслідки скасування дозвільних документів на будівництво
Іншим важливим аспектом у спорах, пов'язаних з дійсністю правочинів з нерухомим майном, є скасування дозвільних документів органами архітектурно-будівельного контролю та юридичні наслідки такого скасування.
У справі №916/1986/19 Верховний Суд зробив правовий висновок з цього питання. У зазначеній справі міська рада звернулася до суду з позовною заявою до Управління державного архітектурно-будівельного контролю та юридичної особи. Вона просила суд скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації, визнати недійсним та скасувати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, скасувати рішення Державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а також звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та знести самочинно побудоване нежитлове приміщення.
Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції 18.12.2014 р. зареєстрував подану декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлового приміщення без зміни геометричних параметрів. 24.12.2014 р. він зареєстрував Декларацію про готовність об'єкта (нежитлового приміщення площею 30 м2) до експлуатації. Надалі було зареєстроване право власності на нерухоме майно, а також укладений договір дарування, після чого нерухоме майно було внесене до статутного капіталу юридичної особи відповідача. 19.03.2015 р. право власності на вищезазначене майно було зареєстроване за юридичною особою відповідачем.
Після кількох переходів права і трьох років володіння майном управління Державного архітектурно-будівельного контролю з 17.10.2018 р. до 18.10.2018 р. проводило позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. В результаті перевірки виявилося, що відомості, зазначені в декларації про початок будівельних робіт «Реконструкція нежитлового приміщення, без зміни геометричних розмірів» та в декларації про готовність до експлуатації об'єкта «Реконструкція нежитлового приміщення, без зміни геометричних розмірів» не відповідають дійсності.
Проаналізувавши матеріали справи, Суд дійшов висновку, що зареєструвавши оскаржувану декларацію, органи ДАБІ діяли як суб'єкт владних повноважень. Відповідно до покладених на них законом обов'язків, вони мали перевірити не лише об'єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, але й підстави такого введення, а також відомості, зазначені в декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися саме на державу, а помилки не можуть виправлятися коштом осіб, яких вони стосуються.
Така позиція була наведена в рішеннях ЄСПЛ «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», «Ґаші проти Хорватії». Враховуючи зазначене, суд визнав обґрунтованими посилання відповідача на те, що виникненню права власності у первісного набувача, а згодом у нового власника (в результаті договору дарування) та юридичної особи (в результаті внесення майна до статутного капіталу), виходячи з національної системи регулювання підстав і порядку набуття такого права на новостворене нерухоме майно, слугувала та передувала активна участь у такому процесі держави в особі відповідних органів архітектурно-будівельного контролю.
Спочатку ці органи надали дозвіл на будівництво, процес якого вони були уповноважені контролювати, а потім прийняли до експлуатації закінчений після будівництва об'єкт. Право власності на нежитлове приміщення було набуте юридичною особою в результаті проведення державними органами законодавчо встановлених процедур, томе відповідальність за вказані процедури не може покладатися на відповідача, який розраховував на їх належність та легітимність.
Водночас, після реєстрації права власності на збудований об'єкт нерухомості, на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання та виключає можливість віднесення такого об'єкта до самочинного з огляду на його узаконення. Отже, не може визнаватися законною перевірка контролюючого органу такого об'єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю. Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19.09.2018 р. у справі №804/1510/16 та від 02.10.2018 р. у справі №465/1461/16‑а.
Таким чином, після реєстрації права власності на збудований об'єкт нерухомості, на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, у зв'язку з чим оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються. Скасування реєстрації такої декларації не матиме будь-яких правових наслідків. Факт реєстрації такої декларації та отримання на її підставі свідоцтва на право власності виключає можливість віднесення спірного об'єкта нерухомого майна до самочинного з огляду на його узаконення. Отже, факт скасування дозвільних документів на будівництво після реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна не тягне за собою скасування права власності.
Витребування земельної ділянки в ПЗС у добросовісного набувача
Ще однією цікавою постановою Великої палати Верховного Суду є постанова у справі №372/2180/15‑ц, в якій було витребувано земельну ділянку з власності добросовісного набувача. У травні 2015 р. заступник прокурора Обухівського району Київської області звернувся до суду з позовом в інтересах держави, посилаючись на те, що рішенням Обухівської міськради від 28.11.2013 р. №619‑44‑VI «Про розгляд питань щодо регулювання земельних відносин» були затверджені проекти землеустрою, а також надані у власність 4‑х осіб земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в м. Обухові в районі садового товариства «Оберіг» на території Обухівської міськради із земель, не наданих у власність чи користування.
У 2014 р. земельні ділянки, надані двом особам, були відчужені ними на підставі договорів купівлі-продажу на користь нового власника. Судовим рішенням в адміністративній справі встановлено, що зазначені у рішенні №619‑44‑VI земельні ділянки знаходяться на землях прибережної захисної смуги, та в результаті прийняття рішення №619‑44‑VI було порушено водоохоронну зону вздовж р. Стугна. Враховуючи, що рішення міської ради було прийняте з порушенням вимог земельного та водного законодавства, заступник прокурора Обухівського району Київської області просив скасувати рішення про реєстрацію права власності на земельні ділянки та витребувати в останнього володільця земельні ділянки, набуті ним на підставі договору купівлі-продажу.
Суд дійшов висновку, що за змістом норм права (в редакціях, які були чинними на час виникнення спірних правовідносин), землі під водними об'єктами загальнодержавного значення (зокрема, зайняті поверхневими водами: водотоками (річки, струмки), штучними водоймами (водосховища, ставки) та каналами, іншими водними об'єктами, підземними водами та джерелами, внутрішніми морськими водами та територіальним морем, а також прибережні захисні смуги вздовж річок (у тому числі струмків та потічків), морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм) не могли передаватися у власність громадян, оскільки вони належать до земель водного фонду України.
Суд посилався на практику ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23.09.1982 р., «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21.02.1986 р., «Щокін проти України» від 14.10.2010 р., «Сєрков проти України» від 07.07.2011 р., «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23.11.2000 р., «Булвес» АД проти Болгарії» від 22.01.2009 р., «Трегубенко проти України» від 02.11.2004 р., «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014 р.).
Суд зазначає, що напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном з гарантіями ст. 1 Першого протоколу: чи є втручання законним, чи має воно «суспільний», «публічний» інтерес, а також чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення ст. 1 Першого протоколу, якщо не буде додержаний хоча б один критерій.
Проаналізувавши матеріали справи, суд дійшов висновку, що правовідносини, пов'язані з вибуттям земель з державної чи комунальної власності, становлять «суспільний», «публічний» інтерес, а незаконність (якщо така буде встановлена) рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, на підставі якого земельна ділянка вибула з державної чи комунальної власності, не відповідає такому суспільному інтересу.
Витребування спірних земельних ділянок з володіння відповідача відповідає критерію законності. Воно здійснюється на підставі норми ст. 388 ЦК України у зв'язку з порушенням органом державної влади низки вимог ВК України та ЗК України, які відповідають вимогам доступності, чіткості, передбачуваності.
Відповідачі не мали перешкод у доступі до законодавства та з огляду на зовнішні, об'єктивні й видимі природні ознаки спірних земельних ділянок, проявивши розумну обачність, могли та повинні були знати про те, що ділянки перебувають у межах прибережної захисної смуги, а тому вибули з володіння держави з порушенням вимог закону, що ставить під обґрунтований сумнів добросовісність відповідачів під час набуття земельних ділянок у власність. Як результат, земельні ділянки були вилучені з приватної власності особи, яка набула їх на підставі договору купівлі-продажу.