Норма, яка передбачає необхідність сплати пенсійного збору у зв’язку з придбанням нерухомого майна, з’явилась ще у далекому 1999 р. Законом України №967-IV від 15.07.1999 р. доповнено ст. 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» №400/97-ВР - до переліку платників збору на обов’язкове державне пенсійне страхування додано також осіб, які придбавають нерухоме майно. Це будь-які особи (фізичні чи юридичні), які придбавають жилий будинок або його частину, квартиру, садовий будинок, дачу, гараж чи іншу будівлю.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Пенсійний збір у випадку придбання земельної ділянки
Законом №400/97-ВР встановлено, що збір на обов’язкове державне пенсійне страхування сплачується з придбання об’єктів, які підпадають під визначення І групи основних фондів згідно з Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств» №334/94-ВР, а саме: будівлі, споруди, їх структурні компоненти, у т.ч. жилі будинки та їх частини (квартири). Згідно вказаного трактування у розрізі закону №400/97-ВР, земельна ділянка не належить до нерухомого майна, від операцій з придбання якого виникає необхідність сплати пенсійного збору. Це означає, що особи, які придбавають земельні ділянки, не сплачують вказаний збір. Це неодноразово роз’яснював Пенсійний фонд України, зокрема, у листі від 27.03.2012 р. №7107/03-20.
Законом №400/97-ВР були визначені винятки, за наявності яких громадяни не сплачують збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна:
1) громадяни придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла;
2) громадяни придбавають житло вперше.
Механізм реалізації норми щодо сплати пенсійного збору з придбання нерухомого майна був затверджений постановою Кабінету Міністрів України №1740 від 03.11.1998 р. (далі - Постанова) з урахуванням змін №1549 від 25.08.1999 р. Зокрема, п.15-1 цього документа встановлено, що пенсійний збір з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачується у розмірі 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Згідно п.15-3, нотаріальне посвідчення або реєстрація на біржі договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування.
Що стосуються винятків, встановлених Законом №400/97-ВР щодо відсутності обов’язку сплати пенсійного збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна, то Постановою це питання не було врегульоване. Зокрема, залишалось відкритим питання, яким чином підтвердити факт придбання майна вперше, якою має бути процедура встановлення цього факту.
Пошуки шляху реалізації можливості застосування пільги
З метою встановлення єдиної нотаріальної практики з питань застосування Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» від 15 липня 1999 року N 967-XIV Міністерством юстиції України та Пенсійним фондом України надано у листі від 13.12.99р. №34-1712/1851, №06/6472 роз’яснення. Зокрема, було встановлено, що для документального підтвердження пільг громадян щодо звільнення від сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування нотаріусом може бути прийнята довідка органу, який здійснює поліпшення житлових умов, що свідчить про перебування громадянина-покупця у черзі на поліпшення житлових умов.
Водночас у листі зроблено акцент на тому, що в Україні не існує єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно та, відповідно, органу, компетентного видавати довідки на підтвердження обставини первинного придбання житла. У зв’язку з цим Пенсійний фонд України звернувся до Конституційного Суду України за офіційним тлумаченням норми п. 9 ст. 1 згаданого Закону в частині встановлення механізму звільнення громадян, котрі вперше придбавають житло, від сплати збору. Пенсійний фонд вважав, що тимчасово, до вирішення зазначеного питання Конституційним Судом України нотаріус може прийняти в якості документа, що підтверджує вказану пільгу, довідку органу Пенсійного фонду України.
Та через деякий час сам Пенсійний фонд відмовився надавати такі довідки, аргументуючи свою позицію тим, що не володіє інформацією щодо прав власності на нерухоме майно і у разі надання відповідного документа про визнання громадянина особою, котра придбаває нерухоме майно вперше, виданого органом, до компетенції якого це належить, він буде звільнений від сплати збору. Враховуючи, що на даний час такого органу не існує, особою, що придбаває житло вперше, громадянина може бути визнано в судовому порядку (лист від 19.11.2003 р. №04/9201).
Так на практиці виник єдиний механізм реалізації звільнення від сплати пенсійного збору у випадку придбання житла вперше - це судовий захист своїх прав. Позиція суду з цього питання була і є однозначно: відсутність в Україні єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно та позбавлення Пенсійного фонду України та його територіальних відділень можливості встановити придбання квартири конкретною особою вперше не може ставитись у провину особі, оскільки не визначення порядку виконання законодавчо закріплених норм не може призводити до порушення чи обмеження прав громадян (постанова ВСУ 14.05.2019 р., справа №819/145/17).
Нові зміни до Порядку сплати збору
23 вересня 2020 р. Кабінет Міністрів України прийняв постанову №866 «Про внесення змін до Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» (набрала чинності 26 вересня 2020 р.), яким врегульовано питання щодо встановлення факту придбання житла вперше та створення механізму реалізації права громадян.
Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна не сплачується, якщо особа придбаває житло вперше, що має підтверджуватись:
1) заявою фізичної особи про те, що вона не має та не набувала права власності на житло;
Важливо: закріплена у постанові №866 норма про те, що особа «не має та не набувала права власності на житло», означає, що особа не тільки не купувала житло, але й не приватизувала, не успадковувала, не отримувала у дар, а також не купувала як частку в спільному майні подружжя (тобто, якщо особа перебуває у шлюбі і дружина/чоловік купує на своє ім’я житло, така нерухомість купується у спільну сумісну власність, тому інший з подружжя стає співвласником такого нерухомого майна та не може вважатись таким, що не володіє нерухомістю);
2) відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (з урахуванням відомостей з невід’ємної архівної складової цього Реєстру про набуття, зміну і припинення речових прав на нерухоме майно, про внесені зміни до відповідних записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) про відсутність зареєстрованих за такою особою прав власності на житло, а також даними про невикористання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств і земельного фонду. Документом, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідка з місця проживання (після 1992 р.);
3) якщо особа перебуває у черзі на одержання житла, цей факт має підтверджуватись документом, виданим органом, до компетенції якого належить ведення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється без документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна за наявності зазначених вище інформації та документів, що підтверджують звільнення від сплати збору.
Документи, що підтверджують звільнення від сплати збору
Заява фізичної особи про те, що вона не має та не набувала права власності на житло, подається особою особистою. Що стосується відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, то така інформація без складнощів перевіряється до допомогою доступу до вказаного реєстру.
Щодо необхідності надання даних про невикористання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств і земельного фонду, то постановою №866 встановлено, що документом, який підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідки з місця проживання (після 1992 р.). Ким саме мають видаватись такі довідки, у постанові №866 не зазначено, тому необхідно звернутись до законодавства, яке регулює порядок приватизації державного житлового фонду.
Житлові чеки - це приватизаційні папери, які одержуються всіма громадянами України і використовуються при приватизації державного житлового фонду. Вони можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду (ст. 4 Закону України «Про приватизації державного житлового фонду» 19 червня 1992 р. №2482-XII).
Відповідно до п. 17, 18 «Положення про порядок про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян» (наказ №396 від 16.12.2009 р. Міністерства з питань житлово-комунального господарства України), громадянин, який виявив бажання приватизувати займану ним і членами його сім’ї на умовах найму квартиру (будинок), жиле приміщення в гуртожитку, кімнату в комунальній квартирі, звертається в орган приватизації та має подати документи, серед яких є документ, що підтверджує невикористання ним та членами його сім’ї житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.
Згідно п. 20 вказаного Положення, документом, що підтверджує невикористання громадянином житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідка(и), видана(і) органом приватизації за попереднім(и) місцем(ями) проживання (після 1992 р.), щодо невикористання права на приватизацію державного житлового фонду (крім території проведення антитерористичної операції та тимчасово окупованої території).
Водночас варто зазначити, що до 30 червня 1999 р. було передбачено отримання невикористаних житлових чеків у готівковій формі. Житлові чеки громадян, котрі мають житло на праві власності, а також житлові чеки, отримані громадянами в порядку компенсації за недостатню площу при приватизації займаної ними державної квартири (відповідно до ст. 4 зазначеного Закону), використовувалися для придбання частки майна державних підприємств. Починаючи з ІІ півріччя 1999 р., сертифікована приватизація закінчилася, і видача громадянам невикористаних житлових чеків у готівковій формі не передбачалася (наказ Фонду державного майна і Держжитлокомунгоспу України від 28.03.1996 р. №351/26, роз’яснення від 1 липня 2007 р. Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України).
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №305 від 26.04.1993 р. «Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків», останні підлягають випуску у вигляді приватизаційних депозитних рахунків, порядок відкриття яких та здійснення з них платежів регулюються «Положенням про порядок відкриття приватизаційних депозитних рахунків і здійснення з них платежів», затвердженим постановою правління Національного банку України від 27.04.2000 р. №179. Згідно вказаної постанови, випуск житлових чеків у вигляді приватизаційних депозитних рахунків має забезпечувати Ощадний банк України на підставі списків громадян, які мають право на одержання приватизаційних паперів (відкриття приватизаційних депозитних рахунків), за умови надання громадянином України приватизаційних платіжних доручень, виданих органами приватизації, що свідчать про набуття громадянином статусу потенційного покупця об’єктів приватизації, а також відповідної відмітки органу приватизації державного житлового фонду в паспорті про право на безоплатну приватизацію житла у відповідному для даного громадянина обсязі.
Отже, на думку автора, органами, які можуть бути уповноважені видати документ, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є відповідний відділ органу приватизації за місцем проживання (один або декілька залежно від того, скільки разів особа з 1992 р. змінювала місце реєстрації), а також Ощадний Банк України.
Епілог
Постанова №866 «Про внесення змін до Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій», прийнята Кабінетом Міністрів України 23 вересня 2020 р., є важливим кроком для створення дієвого механізму реалізації прав громадян із застосування пільги та звільнення від сплати пенсійного збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна у випадку придбання житла вперше. Це можливість уникнути довгих судових процесів, захищаючи свої законні права, а також заощадити час і кошти. Водночас сподіваємось, що реалізація цієї постанови на практиці не буде складною та дійсно полегшить життя звичайним громадянам.