Верховною Радою України 30 березня 2020 року був прийнятий Закон №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)», яким внесено зміни до ст. 762 Цивільного кодексу України.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, відповідно до п. 14 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного Кодексу України, з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу".
Тобто, Закон роз'яснює правила скасування орендної плати на час карантинних заходів та надзвичайної ситуації в Україні та закріплює, що від орендної плати будуть звільнені наймачі, які не могли використовувати майно в силу обставин, за які вони не відповідають.
Тепер спробуємо розібратись детальніше, чи дійсно все так просто і чи одразу автоматично можна перестати сплачувати орендну плату за нерухоме майно, також зважаючи на те, що попередній проект Закону №3275 не містив слово «може».
Проаналізуємо норми законодавства, які регулюють орендні правовідносини та ту судову практику, яка склалася останнім часом при застосуванні ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України у подібних правовідносинах.
Так, орендні правовідносини підпадають під регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
У свою чергу ч. 4 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Тепер перейдемо до найцікавішої ч. 6 ст. 762 ЦК України, якою встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, впродовж якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.
Тобто, перекладаючи застосування цієї норми до ситуації, яка склалася у зв’язку з запровадженням карантинних заходів, можна сказати, що вказана норма в першу чергу буде стосуватись оренди комерційної нерухомості, зокрема в торговельно-розважальних центрах, закладів розважальної діяльності, фітнес-центрах, закладів культури, та інших які підпадають під обмеження встановлені КМУ.
Проте всім іншим орендарям офісів належить довести власникам нерухомості, що вони об’єктивно не могли використовувати орендовані приміщення через карантинні заходи. Які насамперед дії необхідно зробити для встановлення та фіксації факту неможливості використання орендних приміщень
По-перше, рекомендовано направити звернення до орендодавця з проханням звільнити від сплати з посиланням на причини неможливості використовувати приміщення. По-друге, видати внутрішній наказ або розпорядження на підприємстві, щоб зафіксувати факт тимчасового припинення діяльності. Запросити орендодавця для складання акту та опломбування приміщення.
Проте у будь-якому випадку необхідність доведення причинно-наслідкового зв'язку між неможливістю використання приміщення і неспроможністю виконати свої конкретні зобов'язання, будуть покладатися на орендаря.
Виходячи з судової практики, яка склалася до цього часу стосовно застосування ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, можно говорити про те, що суди завжди будуть виходити з принципу добросовісності і балансу сторін.
Оскільки несплата орендних платежів без доведення обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, потягне порушення права власності орендодавця на майно у вигляді правомірно очікуваних прибутків і таке може призвести до понесення ним збитків.
Наприклад, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі №390/34/17 зроблено висновок, що «добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».
У свою чергу у аналогічних судових рішеннях, суди вказують, що звільнення наймача від плати за весь час, впродовж якого майно не могло бути використане ним поширюється тільки на ті випадки, за яких зовсім неможливо користуватися предметом найму.
Таким чином, можна зробити висновок, що карантин не буде автоматично звільняти орендарів від обов'язку виконання основного зобов'язання та оплати орендних платежів. Але, якщо все-таки існують об’єктивні перешкоди у користуванні приміщення, то необхідно обов’язково зібрати документи та доказову базу для фіксації цих обставин, що у подальшому допоможе захистити інтереси орендаря у судовому процесі
Безумовно, час покаже, як суди будуть застосовувати п. 14 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України у спірних правовідносинах, які виникли під час карантинних заходів, але сторони договорів оренди повинні вже зараз зважувати всі ризики і розуміти про наслідки невиконання своїх зобов’язань.