Нещодавній звіт Національного банку України продемонстрував серйозний рівень проблемності кредитів у банківському секторі України, який сягає майже 60% від загального кредитного портфеля. Таким чином, першочерговим питанням у процесі надання фінансування є питання забезпечення. Забезпечення для кредитора є свого роду гарантією виконання боржником грошових зобов’язань за кредитним договором. Для кредитора є очевидним бажання отримати найбільш надійне забезпечення, щоб бути впевненим у тому, що його вимога щодо погашення кредиту буде задоволена. На практиці найбільш надійним способом забезпечення є іпотека, тобто застава нерухомого майна. Іпотека вважається найбільш надійним забезпеченням з таких причин:
- вартість нерухомого майна часто вища, ніж вартість рухомого майна та охоплює суму грошового зобов’язання в повному розмірі, враховуючи всі необхідні коефіцієнти покриття;
- в деяких випадках несумлінні боржники вчиняють шахрайські дії щодо заставленого майна, намагаючись усіляко вивести його із зони досяжності кредитора, а з нерухомим майном це майже неможливо здійснити;
- нерухоме майно набагато менше схильне до зношування, ніж рухоме майно;
- нерухоме майно є більш універсальним, наприклад, ніж виробниче обладнання зі спеціальним призначенням, що робить його більш ліквідним для кредитора;
- оскільки угоди з нерухомим майном підлягають нотаріальному посвідченню, а під час оформлення іпотеки накладається заборона відчуження майна, оформити угоду з відчуження нерухомого майна, яке знаходиться в іпотеці, без згоди кредитора дуже важко.
Враховуючи вищезазначене, кредитори намагаються отримати як забезпечення саме заставу нерухомого майна, тим самим стаючи учасниками операцій з нерухомістю вже на етапі оформлення іпотеки. У разі невиконання основного зобов’язання кредитори можуть звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема можуть прийняти нерухомість у власність або реалізувати її на публічних торгах чи шляхом продажу третій особі.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Труднощі у процесі звернення стягнення на предмет іпотеки
На перший погляд, іпотека виступає більш надійним забезпеченням, отримавши яке кредитори можуть бути впевнені, що основне зобов’язання буде виконане (якщо не шляхом добровільного погашення, то шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки). Та чи насправді звернення стягнення на предмет іпотеки є таким безпроблемним, як це одразу здається?
На практиці кредитори часто зіштовхуються з проблемами під час звернення стягнення на предмет іпотеки. Насамперед, це пов’язано з неякісно проведеним юридичним аудитом предмета іпотеки та документації стосовно нього, що зазвичай зумовлюється такими основними причинами труднощів:
- відсутність згоди всіх власників нерухомого майна на його передачу в іпотеку;
- дефект титулу на земельну ділянку у випадку, якщо в іпотеку передається будівля/споруда, а також дефект титулу на будівлю/споруду, якщо в іпотеку передається земельна ділянка;
- невідповідність чи неповна відповідність переліку та характеристик об’єкта інформації у правовстановлюючих документах, особливо у разі передання в іпотеку комплексних споруд, що складаються з кількох об’єктів (у тому числі цілісних майнових комплексів);
- невідповідність чи неповна відповідність дозвільної та договірної документації на нерухоме майно нормам законодавства, якщо в іпотеку передається об’єкт незавершеного будівництва або нерухомість, яка стане власністю іпотекодавця після укладання іпотечного договору;
- передача в іпотеку об’єкта самовільного будівництва (варто зазначити, що особа, яка здійснила чи здійснює самовільне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, за винятком подальшого отримання прав на об’єкт у передбаченому законом порядку, а отже, не може ним розпоряджатися).
Раніше кредитори також могли зіштовхуватися з проблемами під час звернення стягнення, коли щодо предмета іпотеки було проведено реконструкцію у період дії іпотечного договору. Проте Верховний Суд України у своїй Постанові від 06.07.2016 р. у справі №6-1213цс16 висловив позицію, відповідно до якої предмет іпотеки, який було реконструйовано, не можна вважати новоствореним об’єктом нерухомості, оскільки його створено з прив’язкою до вже наявної заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів. Таким чином, іпотека зберігається щодо реконструйованого майна.
Отже, отримавши надійне (на перший погляд) забезпечення, кредитори ризикують мати проблеми на етапі звернення стягнення. Також слід зазначити, що у зв’язку з тим, що більшість проблемних кредитів, про які йшлося раніше, забезпечені іпотекою, для банків існує ризик накопичення активів, у тому числі проблемних. Не всі активи, що забезпечують зобов’язання позичальників, можуть бути негайно реалізовані фінансовою установою для погашення боргу, у зв’язку з чим банкам необхідно замислитися про створення профільних компаній, які забезпечують експлуатацію та менеджмент таких об’єктів нерухомості. Нерідко це потребує залучення додаткових капіталовкладень для можливої модернізації чи реконструкції об’єкта. Однак операція з подальшої реалізації такої нерухомості може не лише погасити зобов’язання позичальника, а й принести додатковий прибуток.