А гроші звідки? Перевірка нотаріусом джерел походження коштів покупця земельної ділянки

1 липня 2021 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31 березня 2020 р., яким скасовано мораторій на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Разом з тим, встановлено ряд обмежень та вимог, які є необхідними для реалізації права на придбання такої нерухомості. Однією з таких вимог є підтвердження набувачем доходів, які він має витратити на придбання ділянки.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Підтверджують не всі

Відповідно до ч. 6 ст. 130 Земельного кодексу України № 2768-III від 25 жовтня 2001 р., у випадку набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами набувач обов’язково має підтвердити джерела походження коштів або активів, за рахунок яких набувається право власності на земельну ділянку.

Відразу слід зазначити, що ця норма стосується виключно:

• придбання земельних ділянок за відплатними договорами. Тобто вона не стосується, зокрема, договорів дарування, а актуальна лише для тих угод, що передбачають отримання доходів від відчуження права власності на земельну ділянку (наприклад, договорів купівлі-продажу, ренти, міни);
• придбання саме земельних ділянок сільськогосподарського призначення (не поширюється на придбання за відплатними договорами земельних ділянок, які віднесені до інших категорій земель).

Наприклад, відсутня вимога підтвердження доходів для придбання земельної ділянки, що віднесена до земель житлової та громадської забудови.

Відповідно до ч. 2 ст. 22 Земельного кодексу України, до земель сільськогосподарського призначення належать:

a) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

b) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Тобто будь-яка земельна ділянка, яка віднесена до земель сільськогосподарського призначення, може бути придбана виключно за наявності підтвердження джерел походження коштів (активів). До таких земельних ділянок також належать землі для садівництва та для ведення особистого селянського господарства. Наприклад, особа купує житловий будинок і земельну ділянку, на якій такий будинок розташований, з цільовим призначенням — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, а також земельну ділянку, що розташована поруч з будинком, але з цільовим призначенням — для ведення особистого селянського господарства (город). Згідно вимог чинного законодавства України, набувач має підтвердити джерела походження коштів (активів) саме на придбання земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства.

Джерела походження коштів

Отже, обов’язковою умовою придбання за відплатним договором земельної ділянки сільськогосподарського призначення є підтвердження джерел походження коштів (активів). Таким джерелом може бути будь-який вид діяльності, що передбачає отримання доходу, перелік яких передбачено нормами чинного законодавства, та він не є вичерпним. Зокрема, згідно пп. 14.1.54 Податкового кодексу України № 2755-VI від 2 грудня 2010 р., такими доходами можуть бути:

1) проценти, дивіденди, роялті та будь-які інші пасивні (інвестиційні) доходи;

2) доходи від надання резидентам або нерезидентам в оренду (користування) майна;

3) доходи від продажу рухомого та нерухомого майна, від відчуження корпоративних прав, цінних паперів;

4) доходи, отримані у вигляді внесків та премій на страхування і перестрахування ризиків;

5) доходи страховиків-резидентів від страхування ризиків страхувальників-резидентів;

6) інші доходи від діяльності, у т.ч. пов'язані з повною або частковою переуступкою прав та обов'язків за угодами про розподіл продукції;

7) спадщина, подарунки, виграші, призи;

8) заробітна плата, інші виплати та винагороди, виплачені відповідно до умов трудового чи цивільно-правового договору;

9) доходи від заняття підприємницькою та незалежною професійною діяльністю;

10) доходи від відчуження прав на видобуток та розробку родовищ корисних копалин, мінеральних джерел та інших природних ресурсів;

11) прибутки від відчуження акцій, часток, корпоративних прав.

Перелік таких доходів не є обмеженим та передбачає будь-який інших дохід, отриманий у спосіб, не заборонений нормами чинного законодавства України.

Водночас необхідно встановити, чи всі джерела походження коштів (активів) можуть бути використані для реалізації вимог щодо придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Для того, щоб визначити, яким саме чином набувач має підтвердити джерела походження коштів (активів), слід зазначити, що саме розуміється під цим поняттям на законодавчому рівні.

Так, згідно нормативно-правових актів, поняття «джерела походження коштів (активів)» вживається у таких значеннях:

• джерела походження коштів (активів) — документально підтверджені [на підставі офіційних документів, належним чином засвідчених їх копій або інших джерел, якщо така інформація є публічною (відкритою)] відомості, що дають можливість зробити обґрунтований висновок щодо наявності достатніх фінансових можливостей клієнта, адекватних його фінансовому стану та/або соціальному статусу («Положення про порядок здійснення банками аналізу та перевірки документів (інформації) про фінансові операції та їх учасників», затверджене постановою правління Національного банку України від 15.08.2016 р. № 369);
• джерела походження коштів (активів) — документально підтверджені [на підставі офіційних документів, належним чином засвідчених їх копій або інших джерел, якщо така інформація є публічною (відкритою)] відомості, що дають можливість зробити обґрунтований висновок щодо наявності достатніх фінансових можливостей суб’єкта валютної операції, адекватних його фінансовому стану та/або соціальному статусу («Положення про порядок здійснення уповноваженими установами аналізу та перевірки документів (інформації) про валютні операції», затверджене постановою правління Національного банку України від 02.01.2019 р. № 8.

Таким чином, у розрізі норм та вимог нормативно-правових актів джерелами походження коштів (активів) є документально підтверджені відомості, а саме підтверджені на підставі офіційних документів.

Що таке офіційний документ

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» № 361-IX від 6 грудня 2019 р., офіційний документ — це документ, складений, виданий, засвідчений з дотриманням визначених законодавством норм уповноваженою особою, якій законодавством надано право у зв’язку з її професійною чи службовою діяльністю складати, видавати, засвідчувати певні види документів, що підтверджують чи посвідчують певні події, явища або факти та міс тять передбачені законодавством реквізити і відомості. 

Згідно визначення, закріпленого у ст. 358 Кримінального кодексу України № 2341-III від 5 квітня 2001 р., офіційний документ — це документ, який видається чи посвідчується підприємством, установою, організацією, громадянином-підприємцем, нотаріусом, державним реєстратором, суб’єктом державної реєстрації прав, особою, яка уповноважена на виконання функцій держави щодо реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, державним виконавцем, приватним виконавцем, аудитором чи іншою особою, яка має право видавати чи посвідчувати такі документи, і надає права або звільняє від обов'язків.

Згідно позиції ККС ВС (справа № 461/7315/15-к,01.03.18), критеріями, за якими той чи інший документ визнається офіційним, є:

• документ має бути складений, виданий чи посвідчений відповідною особою в межах її компетенції за визначеною законом формою та з належними реквізитами;
• зафіксована в такому документі інформація повинна мати юридично значущий характер — підтверджені чи засвідчені нею конкретні події, явища чи факти мають спричиняти чи бути здатними спричинити наслідки правового характеру у вигляді виникнення (реалізації), зміни або припинення певних прав та/або обов'язків.

Невідповідність документа хоча б одному з наведених критеріїв перешкоджає визнанню його офіційним.

Таким чином, будь-який документ, який відповідає вказаним критеріям, є офіційним та може бути застосований для підтвердження джерел походження коштів (активів). Чіткого переліку таких документів на законодавчому рівні не закріплено, та є ряд актів, які надають роз’яснення з цього питання. Наприклад, п. 147–172 постанови правління НБУ № 149 від 22.12.2018 р. «Про затвердження Положення про ліцензування банків», положення яких наведені у таблиці 1.

Таблиця 1.

Згідно роз’яснення Міністерства юстиції України, документами, що підтверджують джерела походження коштів, є:

• декларація про майновий стан і доходи;
• декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування; річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи-набувача та фізичної особи-підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки від господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками);
• фінансова звітність юридичної особи-набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства;
• інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.

Отже, відповідно до чинного законодавства України, набувач земельної ділянки сільськогосподарського призначення для підтвердження джерел походження коштів може на дати будь-який офіційний документ (наприклад, декларацію, звітність) без обмежень, відповідно до якого можна встановити, що загальна сума отриманого доходу є рівнозначною сумі, необхідній для придбання земельної ділянки.

На сьогоднішній день не існує обмежень періоду, за який набувач може надати документи. Наприклад, особа, яка бажає придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, для підтвердження джерел походження коштів (активів) може надати декларацію про майновий стан і доходи за минулий рік або за всі попередні роки, коли нею були подані такі декларації.

Окрім особистого надання документів набувачем, для встановлення джерел походження коштів нотаріус також використовує публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, іншу інформацію про набувача у випадку її наявності.